開發商應放棄所有幻想 繳械投降

2010-10-28 14:25 作者:葉檀

開發商應放棄幻想,繳械投降。

政策無鬆動可能,貨幣可能放鬆可能緊縮,但房地產市場面臨的只有一條路——緊縮。在非加息週期,對房地產貸款單獨加息;而在加息週期,對房地產企業更是雪上加霜。除非經濟形勢急轉直下,全球經濟出現二次崩潰,否則房地產商就不可能獲得芝麻開門的咒語。

房地產行業未來不是支柱產業,雖然此前十年一直是。10月18日,在中國政府網刊登的《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》文件中,列舉的支柱產業中已經沒有了房地產業。10月25日,國務院部署四季度經濟工作,其中第四條就是:促進房地產市場平穩健康發展,指出「各地區、各部門一定要認真落實各項調控措施,堅決遏制部分城市房價過快上漲」。

對房地產開發商而言,面臨的最大壓力是融資壓力,去槓桿化緊鑼密鼓。加息是重型武器,對於已有銀行貸款的開發商有負面影響。根據10月26日央行發布的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》,前三季度,主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增1.72萬億元,9月末餘額同比增長32.9%,比上年末低5.2%;地產開發貸款新增1602億元,9月末餘額同比增長36.0%,比上年末低68.2個百分點;房產開發貸款新增3990億元,9月末餘額同比增長21.5%,比上年末高5.7個百分點。以長期貸款利率上升0.2%計,今年新增的房地產開發貸款增加111.84億元的成本。在市場上升期,如此小規模財務支出不過是毛毛雨,但在下行期,有可能成為駱駝背上最後的稻草。

對於開發商而言,許多還享受不到加息的甜蜜痛苦,能夠享受到加息痛苦的是與銀行合作多年的大型開發商,再高的官方利率,也比借入年率20%、30%的民間資金要好得多。根據筆者瞭解到的情況,銀行對開發商貸款基本停止,就算是大型客戶、擁有政府背景也慎之又慎。

不得已,開發商自有資金比例越來越高,意味著開發商融資成本越來越高,動輒20%的成本絕非普通的開發商能夠承受。按規定,自有資金往年佔35%,但隱藏的槓桿加長,開發商的自有資金實際上達不到要求。

對於預售款與定金的監管直擊核心。13日,成都市城鄉房管局透露,從11月1日起,開發商禁止直接收取房屋預付款。該消息在當地房地產業界引發震動。北京緊隨其後,規定從今年12月1日起,商品房預售時,房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金,而是要求按照一個預售許可申請對應一個專有賬戶,購房人應當將購房款直接存入專有賬戶。

眾所周知,開發企業玩的是三個鍋蓋十個鍋的把戲,基本上70%左右的預售款會被挪用。預售款被嚴格監管,剩下的七隻鍋子裸露於市場。此舉在半年後會產生兩大直接後果:一是拿地的開發商會大大減少;二是缺衣少蓋的開發商會被大企業吞併。

政府非常清楚開發商的命門在哪裡,因為各地的城投公司基本都是地方政府實際運作。如果政府卡住了信託與境外貸款,那麼恐怕有一半開發商會就地趴下,從此退出市場。

不要說中小開發商,就是上市的房地產開發企業的日子都不好過。一則廣為流傳的統計數據是,截至10月27日,已經公布三季報的56家房企三季度經營性現金流量淨值為-521.83億元,而去年同期達到392.93億元,大幅下滑233%。「萬保招金」四大地產龍頭的現金流同比下滑情況十分嚴重,前三季度的經營性現金流淨值均低於-10億元,保利地產更是達到-261.08億元,而去年同期這四家公司的現金流均為正值。這說明大型房地產企業很難禁受得起風吹草動。

金融去槓桿,帶動商品房庫存在10月份迅速增加,擊破了所謂房地產市場由供求關係決定的謬論:一旦投資者退出市場,房地產供不應求的現像在一兩個月時間內就會逆轉。根據Wind統計顯示,49家上市房企的存貨達到5000億元,如果按照100萬元一套房產估算,僅這49家房企的存貨量就高達50萬套。可見,去槓桿化降低投資收益就能壓低房價,投資收益高、政府一度鼓勵房地產投資,才是中國房地產市場虛熱難降的根源。

各個房企尤其以普通商品房作為立足根本的企業,為應對震盪的市場,加快週轉並且加入保障房建設大軍,保障房的利潤只有3%,最高不過5%,看來開發商要滿足10%以下的利潤了。

房地產黃金十年一去不復返,暴利時代隨風而去。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)