地方政府抵抗房地產調控打響第一槍？(圖)

2011-05-04 11:34 作者:葉檀

海口限購令微調，地方政府抵抗房地產調控打響第一槍？

媒體披露，海口擬取消樓市「限購令」，以挽回岌岌可危的房地產經濟。如果海口頂風作案取消限購令，將是地方政府繼公布新建住房價格目標後，以實際行動打響狙擊房地產調控的第一槍。

4月26日，海口市相關部門緊急澄清，稱媒體誤讀，海口不會廢除限購令。不過，海口市住房和城鄉建設局向《每日經濟新聞》表示，海口會積極調整房地產產品結構，引導發展高端的旅遊房地產，以適應國際旅遊島建設的需要。

海口之所以要對限購令動手術，恰好說明限購令對於抑制投資性房產有奇效。

海南作為中國惟一的熱帶島嶼，購房者直接鎖定外地富裕與養老人士，沒有源源不斷的外地投資者，以海口2010年16720元的人均可支配收入，絕對不可能支撐動輒每平方米萬元的高房價。

今年2月24，「新國八條」海口細則下發，購房主體鎖定在本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。從細則出臺到2月28號執行，海口商品住宅成交量大坐過山車。據搜房網數據監測中心數據顯示，2月23日海口簽約量僅為81套，2月24日當天海口簽約262套，在接下來的幾天成交量都在日均200至300套之間，在鄰近28日施行大限的27日，海口簽約量達到395套，28日簽約226套，但進入3月，海口迅速進入冰凍期，2月成交量2270套，3月僅成交372套。2011年3月海口新建商品住宅價格環比下降0.1%，同比增長0.7%，三亞環比上漲0.4%，同比下降0.6%，海口自14個月以來，房價出現了首次環比跌落。海南省住建廳數據顯示，今年一季度，海口、三亞銷售均價同比增幅較2010年一季度增幅分別回落98.85和167.59個百分點。

對外地投資者限購，導致成交量凍結，印證了海南房產具有全國投資品屬性，一項調查顯示，海口60%的購房者為外地人士。海口限購令微調，發展高端旅遊地產，而高端旅遊地產恰恰由外地投資客主導，如果限購令不改，高端旅遊地產只好當海邊風景畫。

房地產商掌握了政府的命門，房地產調控調的絕不僅僅是房地產開發商，而是地方政府的財政來源，是金融機構的承受能力。房地產商不必遊說，成交量下降已經讓地方政府如坐針氈，對土地財政下行惶惶不安。

海口市地稅局數據顯示，今年一季度，海口市土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅收入同比下降。3月份，建築業營業稅收入4425萬元，同比下降33.1%；房地產業營業稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。海口房地產投資因成交量減少而下降，基礎建設支出日益擴大，財政將入不敷出。

根據海口市財政局去年的報告，去年經調整後海口全市地方財政總收入800,741萬元，另據媒體根據海口市土地出讓的數據統計，去年全年，雖經大力約束，海口市共出讓65宗土地，還獲得了52億元人民幣的土地出讓金，土地出讓金佔據半壁江山，並且增速一流。可見，土地出讓金對海口市而言絕非可有可元，而是收入的重要來源。

不僅如此，海口正處於大建設週期，還要補上基礎社會保障的環節，用錢之處只會多不會少。根據《關於2010年海口市和市本級一般預算調整方案(草案)的報告》，僅海南省轉貸海口的政府債券收入，安排的項目就包括東環鐵路海口段站點周邊基礎設施配套(一期)、海南綜合保稅區基礎設施工程一期、海口市濱海西路改造、海南(海口)科技館項目、新建廉租住房和經濟適用房。上述項目還有續建期，需要後續支出。

海口正面臨大坎，他們有三個選項：或者增加其他收入，比如通過發展旅遊、消費增加消費稅與營業稅等，但經濟結構轉型將是一個漫長的過程，海口會經歷一段投資上升而收入下降的陣痛期；或者在轉變經濟結構的過程中暫時降低基建項目投資，轉而以市場化的方式風險與收益共擔籌集資金進行基礎建設，政府的基建胃口將受到投資方與財政收入的制約；最後的選擇是下下之策，即暗中取消限購令，再次攪動房地產泡沫收取房地產快錢。海口市似乎試圖採取下下策，4月20日，海口市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上說，要「充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關實施細則」。

海口是一面鏡子，當地方政府受土地財政收入下降的煎熬時，中國的財政收支何去何從，地方的基建胃口是否受到抑制，地方政府是否會回到房地產泡沫解決資金不足的老路上去，但是值得關注再關注的重點議題，直接決定了未來中國經濟的發展方向。

毫無疑問，如果海口取消限購令，那麼，本輪的中國房地產經濟轉型的根基將遭到根本性的侵蝕，十二五的轉型之路不容樂觀。如果海口在困苦中闖出一條實業發展新路，則是海口經濟甚至是中國經濟之幸。如今在壓力下，限購令未取消，只是微調，調到關鍵處，性質也就變了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)