樓市拐點聞聲：多地庫存15個月才能賣完

樓市調控的「螺絲」沒有放鬆，全國房價的漲幅繼續趨緩。

國家統計局昨日 (7月18日)發布的數據顯示，今年6月，全國70個大中城市中，共有26個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下降或持平，比5月增加了6個，繼續呈現「擴大」勢頭。

但同比來看，價格下降的城市卻僅有3個，其餘67個城市房價均有所上漲，漲幅回落的城市有28個。值得注意的是，在明確限購的39個城市中，6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%;而非限購的31個城市中，價格平均漲幅為4.66%。

業內人士普遍認為，隨著國務院急令限購範圍擴大到二三線城市，未來的調控手段也將繼續趨緊，受資金和庫存等壓力影響，三季度房價或迎來拐點。

「限購令」越嚴 房價漲幅越緩

統計局的數據顯示，今年6月，全國70個大中城市中，房價下降的城市有12個，持平的城市有14個，均比5月份有所增加。而在價格上漲的城市中，環比漲幅均未超過0.5%。

其中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅價格環比分別上漲0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其餘3個城市的漲幅持續縮小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅價格已與上月持平。

今年以來，國家統計局改變了房價發布方式，僅公布每個城市的房價漲勢，而不再統計70大中城市房價的平均漲幅。按照新的統計方法，今年以來，房價環比持平和下降的城市持續增加。

二三線城市是房價上漲的主要拉動力。在新建商品住宅價格環比上漲的城市中，以瀋陽、長沙、銀川、烏魯木齊為主的13個城市的價格漲幅超過0.3%。

同比來看，「限購」則成為影響房價的重要因素。6月房價同比漲幅最高的烏魯木齊，漲幅達9.3%。此外，秦皇島漲幅為8.6%，南昌、蘭州為8.4%，長沙為8.3%，洛陽為8.2%，丹東為8%。而這些均為非限購城市及部分限購力度不大的城市。

北京中原地產根據官方數據計算得出，在明確限購的39個城市中，6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%;非限購的31個城市中，價格平均漲幅為4.66%。而限購最嚴格的京滬穗深4個一線城市，同比漲幅僅為3.85%。

多地「存貨」積壓嚴重

除價格外，「限購令」首先影響的是成交量。從官方數據可以看出，儘管今年上半年全國商品房銷售面積同比增長12.9%，但在一些限購熱點城市，市場整體成交量仍在下滑。

以限購最嚴的北京為例，數據顯示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投資需求基本歸零。在戶籍門檻的限制下，北京外地購房者的比例已降至10%以內。

根據北京市房地產交易管理網的數據，當前北京市場的商品住宅庫存已超過15萬套(期房+現房+二手房)，按照當前的銷售進度，可供15個月消化。

北京並非個案。去年以來，隨著房地產投資高企和新開工面積不斷增加，限購城市的庫存正在不斷積壓。根據北京中原地產的統計，截至7月初，全國11大重點城市的存貨總量達到63.4萬套，環比上漲0.9%。

數據顯示，當前上海的住房存量需要12.4個月的時間消化，深圳、武漢、杭州、蘇州和寧波等城市的庫存消化期均超過15個月。

北京中原地產預計，限購城市可能由現在的41個擴大到超過100個，並使得下半年的房地產銷售面積下調可能超過兩成。同時，對信貸、稅收等政策的強化，將迫使部分開發商開始促銷求量。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，位於北京市通州區的「珠江拉維小鎮」項目，近期報出的價格在14500元/平方米，比該項目去年12月的售價下降近半。自去年10月以來，作為北京市庫存量最大的通州區，19個新增住宅項目的簽約率僅為22%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)