葉檀：房價跌50%也不怕？

2011-08-02 13:50 作者:葉檀

擠壓房地產泡沫是中國經濟健康發展的前提之一，但為了達到調控目標不惜以虛假的推測安慰人心，只會讓調控偏離正軌。

近日，劉明康先生在接受央視採訪時表示，壓力測試的結果告訴我們，就是最壞的情況，就是房價下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業不存在被房地產商挾裹這一說。

劉明康先生此言目的似乎是為了力挺房地產調控，安慰大眾，房地產價格下降不會引發銀行的壞賬。很不幸，這是虛幻的安慰劑，是專業人士偏離常識的大言。熟悉投資市場的人都清楚，任何投資品種下跌50%，就意味著打開了崩潰的大門，所謂下跌50%、30%的預測，都是對投資品屬性不瞭解的大膽之言。劉明康先生不可能不瞭解投資特性，以個別銀行過於樂觀的壓力測試結果說事，只能是意在言外。

房地產作為投資品時，價格由投資風險、收益主導，上升及下挫沒有極限；當房地產作為消費品時，其價格受到消費群體與收入等因素的制約。中國房地產之所以脫離房價收入比的約束，如火箭般躥升，就是投資主導的結果。

日本的房地產泡沫以及美國次貸之後崩潰的房地產泡沫，提醒投資品下跌的空間，一旦地獄之門打開，情況不受控制。1992年泡沫崩潰，日本土地價格連跌16年，直到2006年才有所回升，2007年底日本六大城市的土地價格只相當於1991年的27.7%，絕對價格相當於1982年的水平。這是泡沫崩潰、貨幣緊縮與資產負債表退化的必然結果。

中國目前雖然實行緊縮的貨幣政策，但負利率不僅沒有縮小反而日益擴大，明緊暗松的貨幣政策與通脹預期給房地產提供了強有力的支撐。一線城市調控略有放鬆，商品房成交量環比上升，二三線城市則趁勢而上，填平價格窪地。目前所謂房地產下挫50%也不怕，是在通脹時期坐著說話不腰疼。一旦央行開始連續加息、普遍開徵房產稅，市場將是另一副景象。我們必須做好充分的準備應對房地產下行之後的經濟下滑、貨幣變相緊縮，而不是以空洞的語言讓大眾對可能面臨的嚴重局面心懷僥倖。

銀行業的壓力測試較為粗糙，很少有金融機構的壓力測試能夠全面反映未來風險，包括美國的壓力測試，歐債危機之後的銀行業壓力測試，均受到市場人士的指責，認為過於樂觀，轉變成為對市場的安慰。

中國沒有公布銀行業壓力測試細節，據此前媒體報導，此次對高風險地區和一般地區進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標準提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調27個基點；房價下跌40%、利率上調54個基點；房價下跌50%、利率上調108個基點的情況。此外，最近一次測試還增加了住房成交面積下降等假設情境。以為房價下跌與利率上升只會影響房地產市場，而對宏觀經濟沒有影響，相關行業不受牽連，地方財政依然穩定，是犯了孤立、片面的錯誤。

銀行壓力測試主要通過靜態數據反映不良率的變化，但僅從資本充足率、撥備方面考慮銀行抗壓能力遠遠不夠，必須從動態角度進行衡量。中國銀行業貸款中抵押貸款佔比30%~40%，而大多數抵押物又是土地或房產，房價下跌，抵押物價值下降，如果房價下跌50%，銀行的總資產將大幅縮水，系統性風險不容小視。不僅如此，地方投融資平臺六成的還款來源於土地出讓金，如果房價下跌五成，地方投融資平臺將喪失償債能力，不良貸款將水落石出，13000億元的撥備遠遠不能覆蓋其風險。房地產業崩潰，與房地產相關的行業必然被拖下水，如鋼鐵、水泥、建材、家紡等行業求生無門，這些行業將出現大規模的壞賬，銀行對企業的授信會反過來成為勒在銀行脖子上的絞索。

數據顯示，2010年，中國房地產人民幣貸款新增2.02萬億元，年末餘額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個百分點；個人購房貸款新增1.40萬億元，年末餘額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。從已披露年報的上市銀行2010年年報來看，銀行個人住房貸款餘額佔其全部貸款餘額基本在10%~20%，房地產開發貸款一般維持在5%~10%的水平。如果房地產價格下挫50%，相當於央行一次性加息數百個基點，當資產價值低於負債，個貸違約率將大規模上升。

中國銀行業真正的安慰來自於房貸槓桿率不高，富裕人群仍將房地產視作最重要的投資品種，以及根深蒂固的買房成家觀念。中國的房地產調控，目的是剝離房地產的投資屬性，但仍未成功，此時以過於樂觀的態度輕佻地面對此次房地產調控，對中國經濟結構轉型的艱難程度認識不足，最終會延誤中國房地產調控的進程。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)