葉檀：劉明康先生的40%論太不靠譜

10月19日下午，銀監會主席劉明康一語驚人，稱銀行可抗房產貸款抵押品跌40%。這相比此前劉明康先生所說可抵抗房價下降50%退了一大步，但這樣的說法仍然是不慎重的，對風險過於樂觀。

房地產是投資品種，與金融有密切聯繫。房地產抵押品出現40%的下跌，基本可以說明房地產市場出現崩潰現象，此時必然會導致房地產抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價格跌到零，資不抵債，從而引爆債務危機。到那時，信用市場必然凍結，甚至企業債、優質證券都無法發行，資產價格難以啟動，一直在低谷徘徊。東南亞金融危機與美國次貸危機，已經向我們兩次預演了房地產泡沫崩潰後的信用凍結慘狀。

確實，我國房地產信貸資產佔總體貸款比例不高，目前我國銀行體系房地產信貸資產佔各項貸款的比重為19.8%，但實體經濟與房地產相關的抵押貸款以及地方投融資平臺的土地抵押貸款比比皆是，據一份統計佔據了大半壁江山。

如劉明康先生所說，10.7萬億元的地方政府債務中80%是銀行貸款，房地產貸款餘額10.4萬億元，一旦房地產作為地方政府最重要抵押物失去價值，房貸風險與地方債風險會如雙子星座聯袂而來，因為兩者通過土地財政與地方投資，密切地捆綁在一起。中國的房地產相關資產在銀行貸款中所佔的比例絕不應小視。

中國不會發生美國式的次貸危機，因為金融衍生品相對不發達，正如兒童不會得老年病，不是什麼值得稱道的事，週期不同而已。「其他創新如集合信託與房地產貸款餘額之比僅為4%左右，風險特徵相對簡單」，風險特徵簡單不等於沒有風險，反而會一步到位地構成銀行的系統性風險，以相同的方式在各銀行蔓延，並通過銀行壞賬等計提加以體現。

在銀行上市之前，壞賬以再貸款等方式由民眾承擔成本，現在銀行上市了，投資者成為買單人。不斷提高資本充足率的結果是上市銀行不斷融資，估值進入歷史低谷仍未企穩，投資者避之唯恐不及。如果銀行真的沒有風險，就不會兩年瘋狂地融資發債近萬億，這顯然是銀監會對風險未雨綢繆，說明對未來可能爆發的風險心知肚明。此時，在銀行風險還未徹底緩解時，絕口不提證券市場投資者的虧損與貢獻，不公平。

設想極端的例子，股債雙底情況延續，銀行次級債與股市再融資被拒絕，投資者拒絕買單，銀行又該到哪裡去找廉價資金呢？是否重用再貸款手段？

劉明康先生認為，房地產貸款安全還表現在，從房地產貸款具體結構看，目前約98%的個人按揭貸款「貸款房價比」低於80%，按揭貸款平均「償債收入比」為33%，超過1/2的按揭貸款和開發貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發放的，開發貸款的平均抵押品比例也達到189%，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高於國際通行的110%標準。

貸款房價比在市場急速下行時波動，當房價節節下降時，貸款房價比將迅速惡化，最後出現資不抵債的情況，一些業主選擇放棄還債，讓銀行充當房東。2008年房價下跌，媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰，最後靠貨幣寬鬆和房價上行才得以解決。

至於按揭貸款的平均償債收入比為33%，實在是過於健康，看來「房奴」完全是子虛烏有。每個按揭購房的人都清楚，在房地產穩定時，個人按揭被視為銀行的最佳資產，審批手續非常鬆弛。購房時，與開發商合作的銀行急於完成貸款手續，此時，購房者的收入填寫基本是按照貸款來倒推的，收入證明形同虛設，就像二手房的陰陽合同一樣，已經是市場潛規則。不料，監管部門居然以此為據，證明中國房地產貸款風險不高，這根本不是專業問題，而是常識問題。

如果償債收入比為33%，說明中國的房地產市場非常健康，說明購房者的收入非常之高，還有什麼必要調控房地產，控制按揭貸款呢？

中國確實不會出現地方債與房地產貸款的崩潰，但理由不是基於劉明康先生所說的銀行壓力測試，而是基於中國70萬億元人民幣以上的銀行存款，3萬億美元以上的外匯儲備，以及國有企業可以變賣的諸多資源，這都是財富數十年積累所致，才能讓我們經受住衝擊。筆者支持房地產調控，支持中國經濟結構轉型，但同樣覺得，應該對承擔轉型成本的人，公道些，再公道些。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)