從「購房意願13年最低」看樓市調控

央行20日公布的1季度儲戶問卷調查報告顯示:一季度居民購房意願14.1%,創13年同期最低值。

調查結果同時顯示,高收入居民(家庭月收入5萬元以上)和特大城市居民投資房地產的意願更低,分別為13.7%和9.4%,後者更是低於2009年初的最低水平。

應當說,這種現象與當前房地產市場的實際情況是基本相符的,正是居民購房意願的持續下降,導致了房地產市場的「清冷」,而房地產市場的「清冷」,也從另一個方面襯托出居民購房意願的不強。

出現這種現象的原因,當然與房地產市場調控密不可分。但是,它決不是房地產市場調控的目的。調控的目標,就是把剛性需求留在市場,把投機行為趕出市場。如果做不到這一點,調控就很難認為是成功的。

而從央行的此次調查中,已經隱隱約約地看到了這種跡象。因為,高收入居民和特大城市居民購房意願更低,一定程度上也反映出居民投資和投機房地產的內在衝動已經受到一定遏制,這無疑為調控作用的進一步發揮,房價的穩定和下降創造了良好的條件,打下了良好的基礎。

事實上,居民購房意願本身就存在多種含義。對普通居民來說,購房的目的只有一個,就是居住。即使他們也談何時買房最合算的問題,也只是出於省錢的考慮,而不是為了投資、為了賺錢。也正因為如此,他們的購房慾望都非常強烈,他們的購房需求,也是真正的剛性需求。他們所以購房意願不強,並不是不想買房,而是房價太高,是在等待調控出效果,等待房價下降。一旦調控達到預期目標,房價下降到心理可接受程度,這些剛性需求就會立即爆發。所以,對普通居民來說,購房意願下降,只是暫時的現象。

相對於普通居民,高收入居民購房意願下降,就不是等待觀望了。從實際情況看,多數高收入居民已經有了滿足居住需要的住房,他們並沒有強烈的購房衝動和需要,他們的購房行為,更多的是為了投資,甚至投機。他們的購房意願下降,除了想看一看房價走勢之外,更重要的原因,就是在限購政策下,想購也不符合條件。他們的購房意願能否得到恢復,不僅要看他們自己,還要看政策走向。

至於特大城市為什麼購房意願遠低於其他城市,原因很簡單,就是特大城市的房價完全脫離了居民的實際購買能力,而特大城市又是執行限購政策最嚴的,投資和投機住房的空間被大大壓縮,自然購房意願難以提高。只是這種現象會維持多長時間,值得好好思考。

在市場已經完全放開的情況下,房價應該是一個經濟問題,應當由市場來決定房價的高低,而不是政府強行干預。問題是,由於地方政府在房地產市場發展以及房價問題上,不是缺位就是越位,很少能擺正自己的位置,如過度依靠「土地財政」、不考慮低收入人群的住房問題、與開發商串通一氣等。從而,使房價演變成了帶有強烈的政府色彩、民眾情緒和社會心理的問題,也使公眾把高房價的矛頭直指政府。最終,不得不用調控這樣的手段,來平緩公眾的不滿情緒。

實難預測的是,此輪調控到底能否讓房價回歸到合理區間,並確保不再出現快速反彈現象,不僅是對調控政策的考驗,也是對各級政府的考驗。居民購房意願下降,與其說是等待房價的下降,不如說是等待政府的作為。因為,決心大是一個方面,效果好才是檢驗決心是否有效的最高標準。

我想,居民購房意願降至13年來的新低,會不會是此輪調控的重大轉折點呢？要知道,總是依靠行政手段來控制價格、控制市場,是不利於市場的健康發展的。即便能夠把價格壓下來、市場控制住,也是不可靠、難持久的。目前的限購政策,正處於這樣的尷尬之中。能否退出、何時退出、怎樣退出,都是一個很棘手的問題。

眼下,房地產市場已經呈現出積極因素與消極因素並存的局面,特別是開發商「資金鏈」緊繃、房價開始下降、保障房即將上市供應、高收入居民投資與投機住房的內在衝動降低等積極因素,已經為調控政策的完善和轉型提供了很好的條件,而居民購房意願降至13年最低,雖看起來是消極因素,但利用好了,也可以轉化成積極因素。如果能夠擇機而行,對調控政策作一些適當的調整和完善,用更多有利於長遠利益、未來利益、全局利益的政策手段,取代目前的行政手段,如房產稅政策、物業稅政策、遺產與贈予稅政策等,可能會更有利於房地產市場的可持續發展、健康發展、穩定發展,也有利於房價的理性回歸,有利於居民的理性購房。

對目前的中國而言,要實現經濟的穩定增長,可以不依賴於房地產業,但也決不能放棄房地產業。房地產市場一直處於低迷狀態,不僅對經濟的平穩增長會產生極為不利的影響,對居民生活水平的改善和質量的提高也相當不利。特別是普通居民,剛性需求被長期壓制,必然物極必反。

所以,居民購房意願創13年最低,從某種意義上講,也是一種無聲的抗議,無聲的怪怨。他們已經等不起、耗不起,房價到底會降到什麼水平、調控政策何時才能進入常態、該不該現在買房,等等,都需要通過政策的明朗來消化和破解。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)