中國低端住房市場蓄勢待發(組圖)

就在中國與高端住房市場的泡沫作鬥爭導致經濟增長放緩之際，低端住房市場卻正蓄勢待發，它具備了推動中國經濟恢復以往增速的潛力。

據研究機構龍洲經訊(Dragonomics)估計，中國2.3億城市家庭中，約有5,000萬個家庭的住房低於正常標準，這些住房往往缺乏供一家獨用的衛生間和廚房。龍洲經訊說，在2030年之前中國每年還需要建設1,000萬套住房。

在中國東南部的工業城鎮東莞，一個單元房樣板間向人們展示了這些待建住房中有些將會是什麼樣子。

這個位於中國最大房地產開發商萬科企業股份有限公司(China Vanke)研究中心的樣板間有160平方英尺(約15平方米)，大約相當於一個停車位的面積。房間中的床鋪被折疊起來以留出起居空間。淋浴噴頭是一根垂直的管子，安在大門邊上。

這套單元房的價格折合21,500美元，折算下來每平方英尺的售價為人民幣835元(合133美元)，相對來說不算昂貴，房價約為中國城市居民年人均可支配收入的六倍。相比之下，中國房地產開發商們主要興建的那些較大戶型單元房，其售價最高能達到中國城市居民年人均可支配收入的40倍。

這種小戶型單元房為歐一寶(音)這樣的人提供了擁有自己住房的希望。27歲的他是一名軟體工程師，居住在深圳一間髒兮兮的出租房內，目前買不起房。歐一寶說，雖然中國2005至2010年期間的高檔住房建設熱潮讓開發商、投資者和城市地方政府賺了個缽滿盆溢，但政府是以犧牲一代人的購房夢來推動這輪房地產繁榮的。他說，像我這樣的人除了為買一套住房而多年淪為房奴外別無選擇。

上週公布的數據顯示，中國政府兩年來為過熱的房地產市場降溫的努力取得了一些成效。對100座城市的一項調查顯示，9月份的城市住房價格較上年同期下降了1.4%。

這種局面與中國政府2010年4月開始著手遏制住房市場投機活動之前房價節節攀升的情況已有很大不同，政府當時擔心房價不斷上漲的局面無法長期維持，還擔心住房市場會因購房者無力負擔高房價而爆發危機。政府對房地產市場的調控產生了廣泛影響：中國經濟增速放緩至金融危機爆發以來的最低水平；水泥等行業的利潤受到擠壓；澳大利亞的鐵礦石開採商等面向中國市場的供應商都遭受了連帶打擊。

萬科推出微型住房的舉動顯示，熱衷建造豪華住房的中國房地產業開始著手滿足中國年輕專業人士和其他一些城市居民的住房需求了。這些年輕專業人士因無力購買高端住房而灰心失望，而那些居住在簡陋小屋和陰暗地下室裡的城市居民只要能住進比目前住房好一些的房子就心滿意足了。

據房屋中介機構搜房控股有限公司統計，中國城市的人均住房面積約為315平方英尺(約29平方米)，而一些地方政府的目標是，到2015年時本地的人均住房面積最高要達到430平方英尺(約40平方米)，這顯示在未來許多年中國對價格可以承受的小戶型住房有廣泛需求。

分析人士說，如果建設價格更能夠承受的住房成為一種趨勢，這可能有助於中國經濟實現軟著陸，並為下一階段的增長提供推動力。

即將成為中國下一任總理的李克強也持這種觀點。他暗示說，通過興建由政府提供資金的「保障房」以及價格較為低廉的商品房，將在中國引發一輪消費熱，因為那些新獲得自家住房的人需要添置傢俱和家用電器。

政府在2010年開始通過信貸控制、限制購買多套房和增加首付比例等措施抑制豪華住房建設，同時又推出到2015年建成3,600萬套保障房的計畫。通過擠壓豪華市場的泡沫，北京也是希望推動開發商為購買首套房和改善型住房的家庭蓋樓。

一些懷疑者質疑這種行動會帶來多大經濟效益，並提醒說，市場要花多年時間才能消化高檔樓房和別墅的過量供應（很多都被投資性買房人空置），以及被稱為「鬼城」的無人居住的社區。懷疑派還質疑開發商和地方政府有沒有足夠的動力大批量修建保障房。

但萬科似乎是聽進心裏去了。萬科董事長王石最近與人合寫的一本書引用到他的一句話說，「內地城市的人現在已經沒有資格住大房子了」，理由包括收入低、土地稀缺等。

同樣加入進來的還有銷售額排名中國第七的世茂房地產控股有限公司(Shimao Property Holdings)。2011年年底，世茂決定將10個項目的住房面積減半。

世茂銷售公司總經理蔡雪梅說，我們過去被稱為高端房地產開發商，但我們去年認識到市場環境在變，於是調整了策略。

搜房網(Soufun)的數據顯示，隨著開發商出售不那麼豪華的房產，並瞄準首次購房者而不是投資者，2012年頭七個月世茂所售房產均價較去年同期下降13.5%，萬科則下降10.1%。

雖然降價意味著利潤率更低，但由於成交量增加，利潤所受影響有限。據蔡雪梅說，今年頭七個月，在全國銷量下滑之際，世茂銷售額實現了51%的同比增長。

數據提供商中國房地產指數系統(China Real Estate Index System)與搜房網對開發商和中介公司的聯合調查結果顯示，9月份全國100個城市的房價較8月份小幅上漲，同時全都呈現連續第四個月同比下降之勢。從這個結果來看，隨著中國家庭收入以雙位數增長，房價將更易負擔。

萬科設計師通過增加用iPad操控燈光等功能，想辦法提高其微型公寓的吸引力。該公司在西安也推出了一個擁有類似微型公寓的樓盤，不過後來中央政府發布新規，要求最低面積22平方米，高於萬科的微型公寓面積。

在萬科總部所在地、南方城市深圳，該公司的一個樓盤即將完工並移交給當地政府作為保障房管理。其中房屋面積在35平方米至50平方米之間。萬科說，這個項目的利潤接近於零。項目的工程經理段計先說，管理層將這個項目視為他們社會責任的一部分。

與此同時，得克薩斯州房地產投資基金美國世紀橋投資公司(Century Bridge Capital)已籌集1.7億美元資金準備投資中國房地產，並打算把重點放在自住型小公寓市場。

世紀橋首席執行長戴隆廷(Tom Delatour)說，如果你為炒客建房並賺70%的利潤，那是一種了不起的成績，但畢竟不可持續；我們建房是為了滿足真實需求，利潤率低一些，但可以長時間穩打穩扎。

戴隆廷說，華爾街覺得中國政府擠壓豪華樓市泡沫扼殺了經濟，而實際上這樣做是挽救了經濟。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)