中國房價不是供需問題，而是制度問題

中國的高房價成了一個重大的經濟社會問題。關於高房價的原因，專家們都說「高房價是供不應求造成的」。很多人樂觀估計，隨著城市化的進行，中國房價會繼續上漲。

2011年中國城市化率已經超過51.27%。也就是說51.27%人口居住在城鎮。農村裡面已經基本沒有剩餘勞動力了（見博文：算上農民工，中國的城鎮化率已經接近日本！）。即使農村居民進入城鎮，他們也確實需要住房，農民們買得起嗎？銀行能夠貸款給他們嗎？買房可能永遠只是一個遙不可及的夢。

再來看看城市裡麵人均居住面積統計。根據2010年第6次人口普查的數據，2010年中國城市居民人均居住面積為：30.45平米。應該不小了。北京和上海稍微低於平均數。北京為28.47平米，上海為25.49平米。45%房子為2000年之後建設。也就是中國建房子的速度非常快，絕對會遠遠超過城市化速度（見博文：中國城市居民人均住房有多少？）。

以貴陽為例，最近發現新建住房大量供給，建築面積超過100萬平米的樓盤眾多。一個花果園樓盤，建築面積就達到1830萬米，如果以人均住房30平米計算，可以住進超過50萬人口，而貴陽市城鎮人口300萬不到。

從上面的數據我們可以看出中國房子的總供給不存在問題，即使短缺，建房速度絕對跟得上需求擴張速度。按照我們喜歡咬文嚼字的專家說法，中國住房總量不短缺，而是結構性短缺。那剩下來只能是一個分配問題。這也就成了一個制度問題。

制度問題

最近，國家只要公布查處一個貪官，就有好幾套房子甚至幾十套房子公布。最近，網上披露廣州市城管局番禺分局政委蔡彬，一個處級幹部就有21套住房；江蘇省財政廳前副廳長張美芳有7套房子；杭州市前副市長許邁永號稱「許三多」，在杭州市區擁有多套豪華住宅；「土地奶奶」羅亞平擁有27套房子；山西蒲縣煤炭局長郝鵬俊有36處，其中35處在北京；上海外高橋保稅區處長陶建國29套房產；浦東新區副區長康慧軍14套房產......也就是這些貪官通過尋租掌握了大量的住房資源。沒有查處的貪官又有多少住房呢？

所以，我感斷言，在中國無論有多少房子供給，都能被特權階層通過金融工具和公權力「買走「或者「搞走」。市場永遠處於買方市場，供給多少都是泥牛入海！需求的價格彈性處於無限大。加之，土地供給是壟斷的。理論上，中國的房子會處於無限需求狀態，只要政府不斷的印鈔票，濫發信用，就可以不斷的產生需求，房價上漲就會一直延續下去，直到神州大地處處是房子。

這只是理論上可行，實際上可能嗎？

房價會下跌嗎？

有些人認為房地產價格只會上漲，不會下跌。持這些觀點的包括著名經濟學家，郎咸平教授。他認為，房地產的各種稅費佔房價的70%，所以不會跌。問題是房價不是一下子就這麼高的，也是漲上來的。房價在比較低的位置的時候，房地產商，政府，不也是有利潤嗎？我不相信那時的開發商都是活雷鋒。房價跌下來，開發商和政府就是少點收入而已。何必那麼貪婪呢？貪婪在毀滅別人的時候，也會毀滅自己。凱恩斯在80年前就說了這麼富有哲理的話，不虧為20世紀最偉大的思想家之一。

有些人認為，只要工資和居民收入不斷上漲，就可以讓房價維持高水平。全國過總工會最近一項調查表明，中國有兩成多職工5年未漲工資。在泡沫時代，沒有哪一個國家，能夠讓工資趕上泡沫膨脹的速度。泡沫和一個黑洞一樣，吸收一切可以吸收的資源，直到吸盡最後一滴血，然後爆炸。

歷史經驗表明，泡沫破滅後房價總會跌下來。中國也不會例外。1994年的海南和廣西北海的房地產泡沫破滅後果，大家恐怕沒有忘記。日本房地產泡沫破滅20年過去了，住宅房價縮水到1/3，商業房地產縮水到1/7，還在繼續縮水；美國2007年金融危機後房地產價格縮水超過1/3；香港1998年泡沫破滅後房價縮水超過2/3。例子還有傳說中的杜拜，愛爾蘭以及西班牙等國，不勝枚舉。

中國的房地產泡沫的破滅，能夠例外嗎？不可能有例外，泡沫破滅現在只是遲早的問題。如果政府動用一切資源，維持泡沫，維持三五年也是可行的，但是最後泡沫爆炸的威力有多大，我們就不知道了！

還有，我1000%的相信政府絕對不會想讓泡沫破滅，銀行也不想讓泡沫破滅，開發商也不想讓泡沫破滅，投資客也不想讓泡沫破滅，大家在泡沫中感覺是多麼美好的。在中國，只要有房子就是百萬富翁。只要房價上漲，政府，銀行，開發商，投資客，房主，都賺錢了。和天上掉餡餅一樣！沒有一個Loser！這就是泡沫的魅力，也是泡沫的罪惡！

可是，這樣的虛幻美好的泡沫能夠永遠持續下去嗎？

房地產政策

對於高房價，政府為了不捅破泡沫，採取了限購的手法。我認為這不能解決根本問題，只能拖大問題，使得問題越來越棘手。一方面，供給因為受到地方財政的推動，會不斷加大，沒有相應的需求，最後也會擠爆泡沫；另一方面，限購使得資產沉澱，信用流動速度下降，長期內會限制銀行的資產擴張，擠爆銀行泡沫。這個醞釀過程需要兩年以上。也是一個遲早的問題。

由於房地產限購，需求下降，政府賣地收入下降。為了補缺口，美其名曰，要徵收房地產稅。可是如果徵收房地產稅，對於貪腐的政府官員，這是對自己的徵稅，並把自己的貪污證據曝光，所以百般阻撓；不讓房地產各城市的產權信息聯網。同時，政府也擔憂如果徵收房地產稅，可能會導致房價下跌，又會導致政府收入下降。「前怕狼，後怕虎。」

此正是，「欲征房稅怕價跌，不征房稅怕稅缺，征與不征間，政府好生難！」不過，我覺得，「春風遮不住，畢竟東流去」。地方債務缺口太大了，不征是不行的。

其實，抑制房價有一個簡單的方法。只要政府公開所有的房地產所有權。看看中國是誰擁有那麼多房地產，就可以抑制一大部分泡沫？房地產所有權信息在國外都是公開的。21世紀信息時代，不能再以不聯網為藉口，迴避信息公開吧？

我不是詛咒，只是陳述一個事實。市場是有其規律。出來混，遲早要還的！

再牛的政府也抗不住市場的規律，只能順應市場規律。夢總有醒來的那一刻；潮水總有褪去的那一天。趁著潮水還沒有褪去，穿上褲子吧！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)