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瑞信董事:中國房地產將大調整

 2012-11-10 12:10 桌面版 简体 打賞 0
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關於中國的房地產市場,筆者短期看好,中期看淡,政策的不確定性未必像想像的那麼大,不過中期來看政府也未必是決定房地產週期的唯一因素。

筆者這兩年在中國的城市作公開演講,例必被人問到:「我們這點錢放在那裡?」中國是一個高儲蓄的國家,銀行利率頗低,除了倒霉的A股外,也沒有甚麼可靠的投資出路。

與美英不同,中國的財富沒有在這輪金融危機中被摧毀,資金不過自主選擇了離場觀望。

當中國人民銀行今年年中在一個月內兩降利率後,資金便認為政策的拐點已經來臨,游資重新入市,帶來了成交量的上揚。儘管黃金週銷情不旺,筆者認為游資緩慢地重回房市的大勢已經形成。

中國房地產最弱的一環是開發商,不過相信他們資金鏈的最壞時間,短期而言已經過去。成交的回暖和資本市場的重開,已經令多數大的開發商的現金流轉危為安,甚至銀行也放寬了對他們的借貸限制。

資金狀況得到改善,銷售策略更側重於量的增加,加上各地地價相對便宜,開發商在土地市場日見活躍,未來幾個季度估計土地成交會大幅增加,新地王頻頻產生。

針對房市升溫,政府會不會出重手打壓?以試點的形式在個別城市出招是可能的,口頭警告更會不斷出現,不過筆者認為只要投機不過火,北京目前很難落重藥整治房市。

房地產市場,是目前中國經濟中唯一一個加速的引擎,在其他引擎不是減速便是死火的今天,打壓房地產與經濟維穩的大目標背道而馳。房地產市場此時息火的潛在連鎖反應,很難預估;其金融風險、社會風險,很難預估。在政治交班之際,這個責任恐怕沒有人願意承擔。

房地產政策,又是目前唯一仍能有效調控宏觀經濟的政策。貨幣政策早已陷入流動性陷阱,措施出臺頻繁。

但是對實體經濟的影響有限。財政政策則受到地方財政的制約,各地政府可以推出天文數字的投資大計,但是地方財政多已瀕臨破產,根本沒有能力再支持一次2009年式的基礎設施建設。銀行在信貸上不合作,地方政府所談的項目更屬無米之炊。

真正還能對經濟實行有效微調的,還就是那個說不得的政策---房地產政策。而且,政府毋須做任何事情,只要放下那只閑不住的手,本身就是政策。在房地產政策上政府講了許多,

《人民日報》、《新華社》也評論了許多,那是懸在頭上的劍,起著威懾作用。但是有效的打壓措施卻遲遲沒有見到。夏季政府曾派出16個調查組,分赴16個城市調查,回來後異口同聲的結論是沒有泡沫。

筆者認為北京目前的態度是,只要炒作不太過份,就睜一眼閉一隻眼了。地方政府與開發商也配合,報上來的數據均未顯示房價明顯上漲。只要中央政府不重手干預,筆者相信已經開始的樓市小陽春可以延續一段時間。

不過,以筆者之見,中國房地產市場有泡沫,其表現形式是一線和沿海城市房價過高,內陸城市供應過大,無論以國外房價衡量還是以普通市民的收入水平衡量,中國房價均嫌過高,調整只是時間的問題。

房地產有週期,出現調整是正常的,無可避免的,這也不代表跌下來的房價以後不會再升。不支持房市調整預測的人士往往用收入增長或城鎮化來立論。

過去二十年,中國人平均收入上漲8倍,房價卻漲了22倍,收入需要數十年的雙位數增長,才能趕上房價的上升,這個期間房價出現調整十分正常。

至於城鎮化,中國走的是鄉村變城市的道路,而非所有農民湧入大城市。下一個週期房地產的上揚似乎聚焦在農村,而非房價已經颷升了的大城市。

在中國,政府對房地產市場有比其他國家更大的影響力。的確政策因素是在左右房地產週期的一股重要力量。

但是政策不是萬能的,政府的房地產政策會受其他因素的影響、制約,政府財政力量、行政力量並不是無窮的,政府的判斷能力、執行能力、危機處理能力均可能出錯,總之政府並非上帝。

在判斷房地產週期上,既要正視、敬畏政府的立場,又不能盲從、通盤相信政府所言。其實政府的言論和立場也不斷在變,有時明著變,有時暗著變。

筆者認為,短期房市已經企穩回升,而且可以持續一段時間。不過當中國的流動性被逐步回收後,當中國的貿易順差大幅下降後,一個相當程度的市場調整可能會出現,這個時機或與聯儲退出量化寬鬆政策、美元走強的趨勢暗合。房地產調整,也許在2015-2016年左右發生。

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