高利貸與樓市(圖)

三大經濟圈樓市風向標

限購令在浙江大地延展開來，除了早先出臺限購的杭州寧波溫州外，臺州和衢州相繼加入限購令行列。

溫州房價，向來被譽為樓市冷暖和民間資本活躍程度的風向標。限購風潮下，這裡發生了什麼？

限購政策被怎樣規避

溫州的限購政策，讓樓市陷入低迷。官方統計數據顯示，2011年1~6月份溫州主城區二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。溫州全市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%；市區二手住房總成交量為63.5萬平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出現零交易的情況。

溫州銀監分局的統計數據表明，至7月份，溫州市個人購買房屋貸款餘額為583.9億元，比年初減少11.6億元，而較去年同期則增加119億元。

「溫州樓市至少要調整三年，短期資金現在套牢，撤出基本無望。」長期在上海的溫州炒房客秦國明告訴《瞭望東方週刊》，「如今溫州人都想著套現，因為現在的調控政策都看不到頭，有外地地產商與我們炒房團接觸時，曾大膽預測，明年10月之後，房地產政策會適度寬鬆。」

秦國明聳聳肩說，他不信這種說法。

「炒家主要買別墅，現在的問題是，別墅賣給誰？除了華僑，誰能拿得出數千萬的現金來？」秦國明說，高端住宅在溫州已經賣不動。

秦國明說，在限購令出臺後，很多炒家都註冊空殼公司，以公司的名義購住房，雙方房子交易買賣，只要轉讓公司股份即可完成交易。他認為，這說明限購政策在溫州已經被有效規避，對別墅等高端住房的影響也有限。

人多地少和資金充裕是溫州房價高企的原因。《瞭望東方週刊》獲悉，溫州土地出讓量每年都只有幾百畝，2010年計畫出讓1500畝，是近年最大規模的推地計畫，但最後也只完成了不到三分之一。

秦國明說，現在溫州最大的問題是，資金緊缺。

在資金緊缺的背景下，溫州樓市走向兩個極端：90平方以下的小面積住宅房價格堅挺，別墅和大面積豪華住宅價格出現鬆動，買家都是急於套現，但總體來說，數量有限。

「一些企業主拋掉樓盤，盤活資金，去救實業。」秦國明對此表示理解，如今的房價難以再漲，企業運作資金緊張，企業家抽身樓市也是明智之舉。

長期研究投資動態的浙商資本促進會秘書長蔡驊告訴《瞭望東方週刊》，如今這一局面，顯示了溫州中小企業的生存困境。

「主要是中小企業生存困難，資金流產生大問題，銀行貸款難，民間借貸成本太高，需要企業主拋掉囤積的房子，救活主營企業。」蔡驊說，這一現象會隨著銀根緊縮，繼續加劇。

溫州的小企業主蔣博（化名）是一個例子。蔣在溫州龍灣開設一家印刷廠，主要印花紅酒包裝盒，企業銷售額達2000多萬元，企業的毛利率能達到25%左右。在前幾年，手有餘錢時，蔣博購入溫州三套住宅，除了自己住外，還有一套200多平方的住宅空著。

今年，原材料漲價厲害，企業利潤下滑，應收款出現問題，為此，蔣博到擔保公司，將房產進行二次抵押拆借資金300萬元。「月息三分，還是友情價。」蔣博直搖頭，這一利潤比做企業還高。

此前幾年，溫州中小企業發展促進會會長周德文曾多次撰文批評溫州的產業空心化，並多次提示風險：利用金融槓桿，將錢投到房地產等無關行業，一旦金融政策進入緊縮週期，風險會成倍放大。

溫州是樓市的火線

在金融政策緊縮週期的前景下，溫州的民間借貸進入前所未有的黃金髮展期，近年來，溫州民間借貸與樓市形成反向指標。

溫州作為民營經濟發源地，有著雄厚的資本和對市場的敏感性，近十年來，溫州樓價節節攀升，價格直奔北上廣等一線城市，隨著溫州資本的溢出，將省會杭州等地的房價也一併帶動。

「看過溫州房子的性價比，你會覺得哪裡的房子都便宜。」在秦國明看來，溫州資本的溢出首選房地產與溫州人的置業觀有莫大的關係。

與蔣博一樣的溫州企業家，在遭遇資金壓力時，首先會考慮低貸款利率的銀行，其次才是民間借貸。

在上半年以來，銀行銀根不斷緊縮，從銀行融資困難，民間借貸利息狂飆。

中國人民銀行溫州市中心支行7月21日發布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，今年上半年，溫州的民間借貸總額已升至1100億元，較去年同期增加300億元，增幅前所未有，且年息處於24%左右的階段性高位。這些資金中的20%左右，又會通過房地產企業的融資、集資炒房等進入到「房地產投資」。

銀行的這一數據，可能是一個保守的估計。

秦國明說，在二次抵押合法化後，民間借貸的擔保風險驟然下降，住房資產類的物業，受到擔保公司的追捧。舉例說，一套住房價值1000萬元，如果有500萬元的銀行貸款，在取得銀行貸款後，將房產證抵押給擔保公司，剩下的500萬元便可獲得。此舉激發了溫州企業主將錢放到樓市的熱情。

本刊記者調查獲悉，現在溫州有抵押擔保的民間借貸，月息在3分，短期的拆借月息達到4分，急需用錢的，甚至達到5分。

「許多錢都借到房地產市場，溫州的很多實體企業在外地三線城市經營房地產，貸款緊縮後，只能依靠溫州本地的民間借貸輸血，因此也抬高了溫州民間借貸的成本。」浙商資本投資促進會秘書長蔡驊說。

對於溫州是二三線城市的定位，秦國明表示難以理解：什么二三線？溫州是樓市的火線。

火線被引燃的概率增大

「金九銀十」的周邊硝煙讓樓市火線被引燃的概率陡然增大。

9月4日，位於杭州下沙的保利灣天地582套酒店式公寓以均價8900元/平米盛大開盤，被戲稱為「砸盤」的降價。據媒體報導，當天銷售率達到92%。

據保利地產網上樓盤介紹，此次銷售的為酒店式公寓，40年產權，不受限購令的約束，精裝修標準為2500元/平米，實際樓價僅為6400/平米。

就在同一天，保利灣天地的鄰居住宅樓盤世茂首府也跟進銷售。

世茂首府，70年產權的住房，在9月3日打出了「裸降3500元，均價8500元/平米」的牌子。這一價格與前一天相比，降價幅度超過26%。與今年年初均價14000~15000元/平米相比，降幅更是高達40%。

「在杭州下沙和濱江的樓盤，有風向標的作用，每次漲價來臨，這兩個地方的樓價先漲，如果樓價向下調整，也是這兩個地方率先鬆動，現在新樓盤與二手房倒掛現象明顯，中介生意難以為繼。」位於杭州下沙的21世紀不動產業務員劉志江告訴《瞭望東方週刊》。

時間退回到三年前，2008年9月杭州萬科率先降價，借「青年職業計畫」以8折價促銷旗下樓盤，快速回籠資金，萬科其他城市的樓盤也紛紛效仿，大規模降價，引發當年最大的一次降價潮。

與杭州同為限購城市的寧波，也迎來降價樓盤。

7月初，位於寧波江北的維科上院D區，打出價格最低價13600/平米的廣告，頓時攪動寧波市場，也引起早已銷售的維科上院C區購房者的抗議。據悉，C區均價在18000/平米，一些C區購房者，舉著橫幅到銷售現場抗議。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)