房價上漲壓力仍大 市場分化加劇

中房研協公司近日發布研究報告顯示，三季度末，在被調查的70個大中城市中，環比房價下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個，上漲城市的數量較上季度大幅增加。另一個可能推動房價反彈的原因是住宅類物業新開工面積增長很緩慢，三季度新開工面積同比增幅為－11.8%，而去年同期為正增長24%，因此房價可能受普通商品房供應不足存在反彈可能。

房企資金狀況明顯好轉

開發企業資金面緊張在第三季度有所緩解，第三季度房地產開發企業資金來源總量達到2.49萬億元，環比增長10.8%，增幅比二季度高近3個百分點，比一季度高13個百分點。這種緩解主要源於今年市場逐步回暖，成交快速回升，房地產企業銷售回款增加明顯。這一點從第三季度開發企業資金的近一半來源於其他資金渠道可以看出。

另外，貨幣政策的放鬆及流動性逐步充裕，使資金通過非銀行貸款渠道進入了房地產行業。不過，第三季度銀行貸款並沒有出現較大幅度增長，商業銀行出於對房地產市場風險的防範，對房地產信貸依然持謹慎態度。數據顯示，第三季度國內貸款在資金來源中的比重僅佔到13.7%。

在資金面有所扭轉的情況下，房地產開發投資伴隨著逐步回升，前期投資增速不斷下滑的局面得到改善，投資增長開始趨於穩定。前三季度，房地產開發累計投資達到51046億元，同比增長15.4%。

在調控不放鬆的背景下，第三季度房地產市場銷售依然出現了回升，這是近一年多以來季度成交首次出現同比正增長，主要為住宅類物業銷售的貢獻。此前輿論大部分認為今年9月份重點城市市場成交不佳，呈現「旺季不旺」的市場態勢，但從國家統計局公布的數據來看，三季度末商品房銷售1.1億平方米，創下今年成交的第二高點，住宅銷售量達到9900.15萬平方米，是今年的第一高點。住宅市場成交出現回升，主要得益於首套自住和首套改善需求購房的釋放，同時央行連續兩次降低存貸款利率也在一定程度上加快了購房者的入市腳步。

新房價格存在反彈

中房研協認為，儘管房地產市場不少指標出現好轉，但是報告中披露的土地市場低迷、房地產企業開發動力不足等問題，仍需重視。

目前土地市場較去年呈現弱勢，前三季度土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，不過個別月份成交活躍、個別區域積極推地、部分企業集中拿地也客觀存在。然而，土地成交的持續低迷並沒有阻礙土地價格的上漲。據國土資源部betway体育手机网 數據顯示，第三季度地價水平較上一季度略有上升。全國主要監測城市地價總體水平為3093元／平方米，其中綜合、商服、住宅地塊的價格增幅較上一季度微幅上揚。

第三季度房屋新開工面積僅為4.26億平方米，大幅低於上一季度。從新開工面積同比增幅走勢來看，除了一季度微幅增長外，二季度和三季度的跌幅都在10%以上。三季度新開工面積同比變為負增長，而去年同期為正增長24%。新開工面積同比增幅的巨大落差表示我國房地產市場景氣度不高，尤其是住宅類物業新開工面積增長依然緩慢，未來市場供應堪憂，而房價也可能受普通商品房供應不足的影響存在反彈可能。

此外，三季度末，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.02，即新建商品住宅價格比上月上升0.02%，同比綜合指數為98.74，即新建商品住宅價格比去年同期下降了1.26%。值得注意的是，自2010年4月份以來，住宅價格同比值持續下滑，但是從2012年三季度開始，這一下滑走勢出現了筑底的現象。

70個大中城市中環比房價下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。雖然三季度房價環比上漲的城市數是逐月下降，從7月份的50個下降到8月份的36個，再降到9月份的31個，但是價格上漲的城市數量依然遠遠大於二季度，可見住宅價格上漲的壓力依然存在。

同比來看，四個一線城市的房價在三季度內都呈現小幅負增長，其中北京、廣州和深圳房價的降幅在逐月縮小，上海的降幅有所擴大。

調控下行業分化加劇

這一輪調控的長期化，促使行業內部分化加劇，大型龍頭企業逆市下持續增長，從而推動標桿房企市場份額的不斷提升。

日前發布的前三季度房地產開發企業銷售50強顯示，2012年前三季度銷售金額全國TOP10企業市場份額達到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個百分點； TOP20企業，2012年前三季度其市場份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場份額2.14個百分點。此外從近年來數據變化也可以發現，2010年三季度至今，TOP10與TOP20的市場份額在逐年增加，表明房企的集中度在逐漸增強。

銷售面積方面，相比於2011年三季度，2012年前三季度TOP10企業及TOP20企業市場份額分別增加1.49與2.3個百分點。結合銷售金額，房企在銷售面積上的表現進一步證實企業業績穩步提高，綜合實力加強。從標桿企業表現來看，今年前三季度銷售面積突破400萬平方米的房企有6家，恆大以996萬平方米再度位居榜首，萬科、綠地跟隨其後。

在銷售金額上，萬科以959億元再居榜首，保利、中海分列二、三位。房地產開發企業強者恆強的競爭格局更趨明顯。超大型房企在複雜的市場環境中越戰越勇，逐漸甩開跟進的大中型房企，500億以上的房企與300億－500億的房企金額均值差距達397億元。超大型房企的絕對優勢主要有賴於央企的強勢表現，擁有央企背景的房企競爭優勢凸顯，保利、中海、綠地等央企表現優異，前三季度銷售業績已與萬科、恆大相差無幾。

在企業入榜門檻上，相較於2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門檻均有較大幅度上揚，其中TOP10入榜企業銷售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬平方米上升至276萬平方米，同比增長36%，金額入榜門檻也同比增長22%，達到300億元。

逆市中以優異的業績表現成為關注焦點的房企屬融創最特別，通過雙方合作使企業獲得更快的發展，融創就是這方面的佼佼者。融創通過與綠城項目合營，從而藉助綠城的品牌打入上海市場，不僅企業品牌價值進一步提升，銷售業績也出現了飛躍。今年前三季度，融創錄得金額同比增長四成左右。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)