高房價不是炒出來的而是印出來的(圖)
今日網上有一則關於房價的微博，說出了房價高漲的真實原因。微博原文如下：2012年末中國M2餘額￥97.42萬億，貨幣存量居世界第一，佔全球1/4，1.5倍於美國，比整個歐元區的約￥75.25萬億多出不只一個英國(￥19.97萬億)。年增房地產總值=(GDP-全社會投資總額)*0.3+(M2-GDP*1.5)*0.3。第一部分是正常增值，第二部分是資產通脹。（新浪微博：尹香武_半求）高房價不是炒出來的，而是印出來的，這個觀點可謂一針見血，撕開了高房價的真實面紗，找出了貨幣超發這個幕後推手。
但很多人看了這則微博後，對文中的M2不知所云，在這裡稍微做一個常識普及。按照國際貨幣基金組織（IMF）的要求，現階段我國貨幣供應量劃分為如下三個層次：M0=流通中的現金，即我們通常所稱的現金。M1（狹義貨幣量）=M0+活期存款M2（廣義貨幣量）=M1+定期存款+儲蓄存款+其他存款+證券公司客戶保證金。大多數經濟學家所接受的廣義貨幣定義，是米爾頓·弗裡德曼的貨幣定義，即貨幣是指公眾持有的通貨加上公眾在商業銀行的所有存款。弗裡德曼的貨幣定義一般用符號M2表示，有時也稱為廣義貨幣。
在經濟學領域，人們通常用廣義貨幣供應量/國內生產總值（M2/GDP）的比例來說明貨幣與實體經濟之間的量化比例關係，反映一個經濟體金融深化的程度。促使M2/GDP維持在一個相對合理的比例，對一個經濟體的健康發展意義重大。一般而言，M2/GDP越大，貨幣超發越嚴重。那麼截止到2012年年底，全球貨幣供應量餘額已超過人民幣366萬億元。其中，超過100萬億元人民幣即27%左右，是在金融危機爆發的2008年後5年時間裏新增的貨幣供應量。期間，每年全球新增的貨幣量逐漸擴大，2012年這一值達到最高峰，合計人民幣26.25萬億元，足以抵上5個俄羅斯截止2012年末的貨幣供應量。
從存量上看，中國貨幣量已領先全球。截止到2012年末，中國M2餘額達到人民幣97.42萬億元，居世界第一，接近全球貨幣供應總量的四分之一，是美國的1.5倍，比整個歐元區的貨幣供應量(約75.25萬億元人民幣)多得多。國內M2餘額逼近百萬億大關，全年GDP達到51.93萬億，M2/GDP比例再度創下1.88倍的歷史新高。而同期美國的M2餘額為10.04萬億美元，截至2012年三季度，GDP為15.81萬億美元。
從中美這組枯燥的數據可以讀出什麼？在這裡向大家做個解釋：中國一塊錢的貨幣供應，只撬動了五毛錢GDP，只生產出五毛錢的商品，而同期美國是一美元產生1.5美元GDP。根據貨幣供應量等於商品總價值與貨幣流通速度之比的公式原理，即另外五毛錢的貨幣發行是沒有商品保證和價值支撐的。正常情況下，M2與GDP之比不能高於1.5倍，那麼目前75萬億的貨幣總量就完全足夠。但現在國內貨幣總量已超出22萬億。巨額多餘貨幣就猶如高原上的大水庫，早晚要破堤噴湧向下。貨幣流向那，那個行業的價格暴漲就極其正常。
那麼貨幣超發會帶來什麼後果？答案顯而易見，貨幣超發，購買力必然下降，這是一個規律。有專家測算，1990年1月至2009年12月間，我國居民消費價格指數（CPI）的月平均值為4.81％。如果在1978年改革開放之初時擁有100萬元，到現在只值當年的15萬元。舉個最簡單的例子，如果今天你是一名百萬富翁，你現在的購買力還不如上個世紀80年代的一個「萬元戶」。因為1981年的「萬元財富」相當於當時人均儲蓄的200倍，折算到現在差不多是255萬元。對於普通百姓，最直觀的就是錢「毛了」。
那麼這些多餘的貨幣都流向哪裡？很多人會問這個問題。凡是全世界貨幣超發的國家，都在拚命為貨幣找出路。因為只有吸納掉這些貨幣，才能避免通脹之火熊熊燃燒，點燃起民眾難以遏制的憤怒。打個形象的比喻，超發貨幣就像懸在大眾頭頂上的巨大堰塞湖，由於堤壩不牢，早晚會決堤，因此在下游必須找到一個巨大的蓄水池，將超量貨幣像海綿一樣吸收乾淨。這方面美元做的比較到位，首先美元是世界性貨幣，其蓄水池分布在全球各國，同時貨幣化、證券化、債券化道路，以及金融衍生品市場的擴張，為美元找到了充足的海綿。否則，美國多年低通脹的狀況早就被惡性通脹所吞沒。
以上囉嗦了這麼多，現在該說問題的關鍵了。如此巨大的超額貨幣，中國的海綿在哪兒？一是樓市；二是股市。大量投放的貨幣主要是通過房地產和股市兩大領域吸納，這兩大領域的吸納能力一旦受到限制，就必然促使貨幣流向農產品等領域，就會出現「蒜你狠」「豆你玩」這樣的局面。因此，為了避免民眾對農產品價格上漲反應過於強烈，會小心翼翼地尋求某種平衡。比如，當農產品價格上漲，CPI漲速較快時，對房地產的調控就會放鬆。同時房地產的調控與股市的打壓，在貨幣超發的今天，一般也很難再同步進行，政府必須小心地為貨幣流向找尋出口。當然如今股市已經徹底陽痿，樓市成為貨幣超發的最後一塊海綿，也是通脹的「遮羞布」。
物價上漲是紙幣超發的結果，是貨幣貶值的信號，也因此，當CPI持續上漲且漲速加快時，很多人出於對財富縮水的恐懼心理，會積極買房，把紙幣換成資產。在這種情況下的購房行為，實際上相當於被動的投機，這時候的房屋其實已經變成了存款的一種存在形式，確切地說，就是一種金融產品。這個時候，沒有人關心房屋的實用價值，沒有人關心收入房價比、沒有人關心租售比，這些都是房地產領域內的事兒，和房地產金融一毛錢關係都沒有，買房純屬金融投資。
當越來越多的人出於避險、增值的需求把資金投入到房地產時，住宅的金融屬性便越來越明顯、越來越醒目、越來越突出。當房地產的金融屬性取代商品屬性，其功能由相應的居住為主導變成以財富的另一種存在形式為主導。在這種情況下，決定房價的根本性力量，就不再是實際的供求關係，嚴格地說，不僅僅侷限於實際供求關係，而是取決於貨幣政策的寬鬆程度。貨幣政策越寬鬆，流動性越充足，簡而言之，貨幣供應量越大，房價的上漲速度越快、幅度越大。房屋銷售量也突然快速上升。民眾出於對貨幣貶值的恐懼，再次蜂擁入市，推動原本已經畸高的房價繼續上行。其實，中國的房價一直都是在這種恐懼心理下推動的，它已經完全脫離了傳統意義上的供需理論。
1996年M2是5萬億，2000年M2是13萬億，而到了2009年，M2已經到了60萬億，最恐怖的是到了2012年，M2已經到了20萬億，不到20年時間，貨幣翻了20倍。而此期間，2000年全國房價平均不到2100元/平方米，2011年商品房平均銷售價格為5381元/平方米，十年房價上漲了兩倍多，當然這是全國數據，如果分析單一的一線城市如北京、上海，房價上漲的倍數和貨幣倍數基本持平，貨幣十年上漲了8倍，而一線城市的房價也在6-8倍左右，這就是房價上漲的真正動因。
寫到此想起一句老話：「哥抽的不是煙，是寂寞」。而對於房地產，漲的不是房價，而是貨幣。各位買的房子，其實房屋本身並沒有出現多少增值，漲的只是鈔票。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)