房產景觀價值幾何？

丹佛Grant Ranch住宅區的一些居民稱，當Dish Network的董事長、億萬富翁查理•厄根(Charlie Ergen)在他們住宅的附近買下一座地皮35英畝（約合14公頃）的房子並計畫保留這處房產時，他們感到很是高興。

然而，他們沒有預料到接下來發生的事情──為厄根幹活的工人從11月份開始用泥土修建一條六英尺（約合1.8米）高、半英里（約合804米）長的邊道把大部分地皮圍了起來，並且在邊道上種植了成年的常青樹。該屏障雖然保證了這塊地皮上這座唯一的房子的隱秘性，但是卻擋住了鄰居們欣賞開闊的原野和附近鮑爾斯湖(Bowles Lake)的視線。

西貝爾家的臥室窗戶正對著一堆泥土，這些泥土將被用來修建一條邊道。西貝爾擔心邊道和常青樹將會影響她們房子的價值。土木工程師拉里•阿尼森(Larry Arneson)說：「我們對修建這條邊道以及邊道上樹木的高度和密度給我們房產的價值以及我們的生活質量帶來的損失感到擔憂。」阿尼森那座帶三間臥室和兩個半衛生間的房子就位於厄根房產的後方。

房產中介公司Urban Cos.的房產顧問、在Grant Ranch售房的吉姆•厄本(Jim A. Urban)指出，在近些年，該地區可觀賞鮑爾斯小湖和附近其他水景的房產的售價平均比不帶此類景觀的同類房產高出50,000至100,000美元。房產信息服務網站Zillow的數據顯示，厄根房產鄰近住宅的價值大約在325,000美元至110萬美元之間。

丹佛的此番爭議凸顯出「地段、地段、地段」這個口號最終還是取決於房產的景觀。學術研究和估價師指出，自然景觀，特別是湖景或海景能使房產的價值提升5%至近30%，升幅依視野的範圍和景觀類型而有所不同，更常見的升值範圍在10%至15%。反之，此類景觀若被阻隔則可能使房產價值貶損數萬甚至是數十萬美元。

然而，房主們若要恢復被阻隔的視野，可以藉助的方法少之又少，除非當地法令提供解決糾紛的視野保護或相關規程。假如沒有相關的市政規定，業主可隨意使用自己的房產，其中包括種植高大的樹木。

Grant Ranch的一群居民稱，他們正與厄根的代理人協商，希望他會同意對邊道略作改動，比如說改變它的高度、移走一些樹、在邊道旁安裝鐵藝圍欄而不是鏈索圍欄。迄今為止，他們取得的進展甚微。他們聘請了一名律師幫助他們與厄根談判，但他們表示他們不大可能會起訴。厄根在30多年的時間中將Dish Network締造為一個擁有1400萬訂戶的衛星電視巨頭，他也因此而名聲遠揚。

讓這個關於邊道的紛爭更加複雜的是，這兩方隸屬不同的城市管轄。雖然Grant Ranch的那些住宅與厄根的房產相隔還不到100碼（約合91米），但前者基本上位處丹佛，而後者則位於科羅拉多州的波瑪(Bow Mar)。

厄根住在波瑪，但不是住在這處35英畝的房產中，他拒絕就此事置評。波瑪的官員表示，邊道的修建和設計符合市政規定，他們沒有責任去保護該市以外居民的視野。

關於住宅景觀的研究表明，景觀價值的決定可能會比較主觀，結果會相差很大。克萊姆森大學(Clemson University)教授史蒂芬•斯佩裡(Stephen Sperry)及研究員戴維•懷曼(David Wyman)在2010年發表了一篇研究論文，該研究調查了高爾夫社區、南卡羅來納州的基奧維湖保護區(Reserve at Lake Keowee) 600塊地皮的銷售數據，他們發現可觀賞高爾夫球場球道的地皮的售價比不帶景觀的類似地皮的售價高42%。他們還發現，帶湖景的地皮的售價比無景觀的地皮要高94%，而既帶湖景又帶山景的地皮的售價則要高出133%。

斯佩裡稱，視線越遠，視野越廣，價值就越高，臨水的房產更是如此。

不一定非得是自然景觀才有價值。內布拉斯加大學奧馬哈分校(University of Nebraska at Omaha)的教授史蒂文•舒爾茨(Steven Shultz)及一名研究助理髮表於2008年的一篇研究論文指出，可欣賞內布拉斯加兩個人工湖中一個人工湖的景觀的住宅的售價分別比同一街區不帶湖景的住宅高7.5%和8.3%。

房產估價師也常常會發現類似的價格差距。在紐約，房產估價公司Miller Samuel的總裁及首席執行長喬納森•米勒(Jonathan Miller)稱，能夠觀賞曼哈頓中央公園(Central Park)景色的公寓的售價可比同一棟樓中不帶公園景觀的公寓高出50%。

由於景觀具備如此大的價格優勢，任何阻擋景觀的事物都可能會引發爭吵，有時還會引發訴訟或是市政干預。2010年，軟體業巨頭拉里•埃裡森(Larry Ellison)就起訴其舊金山的鄰居為保護隱私而栽種的樹木擋住了他從自己的四層豪宅觀賞舊金山灣(San Francisco Bay)的視線。這件案子在2011年達成和解，那些鄰居修剪了樹木恢復了埃裡森家的景觀。

另一件類似的案子發生在加州的蒂布倫(Tiburon)，一位鄰居在2006年栽種的一些樹木擋住了默頓•勞威爾(Merton Lawwill)從其帶四間臥室和三個半衛生間的住宅眺望舊金山灣全景的部分視線。在勞威爾申請仲裁和提起訴訟的同時，房產估價公司North Bay Real Estate Appraisals的估價師科特•索爾(Curt Thor)估算視線受阻使勞威爾價值260萬美元的房產損失了17%至20%。雙方均稱這件案子最終在2009年和解，那位鄰居同意將一部分樹移至他處並修剪其他樹木。勞威爾說，他花費了200,000美元（法務費用）來保存自己的視線，而且還度過了苦惱的三年。

要確定關於厄根所建邊道的那個案子將如何解決還為時過早。有一點倒是大家幾乎都認同的：現在的情況還不算是糟糕的。這塊地此前是已故房地產開發商、雜貨店業巨頭勞埃德•金(Lloyd King)的房產，他曾打算把這塊地賣給開發商建造40棟房子，後來他在2011年選擇把它賣給了厄根。土地產權公司Land Title Guarantee的數據顯示，這塊地的售價是700萬美元。

當地居民馬克•格裡菲斯(Mark Griffiths)說，相比多出一大批巨無霸式房子，他寧願看到的是樹。他那座2,400平方英尺（約合223平米）的房子就位於邊道的後方。

還是有些人擔心他們將永遠無法重獲以往的景觀。西貝爾•英格裡希(Sybille English)和她丈夫鮑勃(Bob)所有的那座4,700平方英尺（約合437平米）的房子緊鄰著邊道，她說：「它看起來不美觀，無論是潛在購房者還是我們自己看到它都覺得不舒服。」

保衛視線

有一些保護措施可以幫助你保護自己房子的視野，具體情況因地域而異。以下一些措施可供參考：

切莫以為空地最終不會被開發，除非它被指定為開放空間。

加州諾瓦托(Novato)房產估價公司North Bay Real Estate Appraisals的估價師科特•索爾(Curt Thor)說，在買房之後把房子能看到的景觀拍下來，然後把照片收好，以防日後需要用它們來展示因為視線受阻所產生的損失。

查看市政規定是否含有限制樓房或樹木高度的規定。例如，聖安東尼奧(San Antonio)和科羅拉多博爾德郡(Boulder County)的某些地區就有高度限定。

諮詢所在城市是否有關於恢復視野或解決視野受阻問題的規程，這些規程能為解決視野糾紛設立程序，通常是通過仲裁或調解，擁有此類規程的城市包括加州的馬里布(Malibu)和聖巴巴拉(Santa Barbara)等。

與鄰居達成向其購買地役權的交易，根據該交易該鄰居必須保證今後不會阻擋你的視野。