中國樓市「調控無效」的根結
在中國，引起家庭財富差距過大的，除了正常的市場競爭因素以及權力尋租、國企壟斷等不公正的現象之外，最重要的原因是住房，這是體制性腐敗的結果，也是中國許多經濟與社會問題的根源。
在計畫經濟時代，中國人沒有私有財產，甚至人自身也屬於國家的財產，聽從政府的命令而無半點自由。城市家庭的住房都是「公家的」，農民的土地是「集體的」。直到1998年，中國政府取消福利分房制度，實施住房商品化改革。開始承認住房建築屬於私人所有，土地一般有70年的使用權，產權仍歸國家。
住房改革把原先產權屬於「公家」的房產，以象徵性的價格（即遠遠低於建築成本，且不包含土地使用費）賣給了家庭住戶，成為個人產權房。這個時期，中國大部分城市可以理解為是「行政機構與國有企事業單位所在地」，只有單位宿舍而無商品房市場。
後面的故事眾所周知，中國城市化大擴張，經濟規模躍升為全球第二。在這個過程中，土地和住房扮演了隱秘的創造財富與分配財富的主要槓桿。首先，城市化的擴張需要大量土地，政府以低廉的價格將農民集體土地轉變為國有土地，然後以招拍挂的形式高價出售，獲取了巨額的差價收益。其次，房地產價格急速膨脹，這即表明體制內的「房改房」市場價值有了數十倍甚至百倍的增長，還意味著政府在出售土地的過程中收益更多：政府通過控制土地供給節奏與面積助漲房價，以抬高地價獲利。
為什麼說土地和住房扮演了財富分配的主要槓桿呢？這是因為，失去土地的農民並沒有獲得合理的補償，土地收益主要是流向了政府。在房改之後，城市家庭擁有了可以自由支配和轉讓的住房財產，但在農村地區，耕地與宅基地仍然屬於集體所有，他們無權支配這些資產。農民土地財產的不可流動性，使得他們在向城市轉移的過程中，必須依靠辛苦的勞動所得購買包含高昂地價的商品房，在資產上首先拉大了與城市居民的距離。
如果說房改之後，體制內人員和市場部門的就業者一樣，都從市場上購買商品房的話，那麼，中國家庭財富的差距不會如目前這樣大，房價也不會如此的高，最多是初次「房改」時擁有住房的家庭獲益。現實是，1998年的房改之後，住房雙軌制在體制內仍然隱秘運行至今，從中央部委、央企到各級政府、事業單位、國企等無不如此。它們大多免費得到或者僅繳納少部分費用獲得國有土地，以近乎建築成本的價格在內部銷售，並且擁有產權。這些房產與含有土地使用費的商品房間的差價，在小城市可能有數十萬，而在北京這樣的大城市可能達數百萬元，這些業主通過向市場轉讓住房，差價收益可能相當於一個城市普通家庭至少10到30年的收入總和！
單獨考察這種住房分配制度，就會發現其秘密。在過去的十年，大部分城市建造了新城，老城區房子大部分由體制內人員所有，建造新城意味著體制內部門向新城轉移，並再次給所謂的「幹部」提供廉價單位住宅。通常情況下，如果一個人是1998年前參加體制內工作，那麼他（她）至少會有新舊兩套福利房，如果一個家庭有2名或以上在體制內工作，那意味著有更多的住房。
在造新城的過程中，體制內各部門和機構爭相建房的現象非常普遍，因為他們需要住房升級（至少不低於商品房水平的居住環境），也因為土地在城市化過程中容易分配。單位領導如果建造新的內部房，會利澤全體下屬（包含退休人員），受到普遍的支持，這也是安全尋租的好機會，創造了體制內皆大歡喜的局面。
一般而言，有內部認購資格的人都不會放棄，他們會轉讓認購權（所謂的「號」），或者到手後轉售。在相當多的城市，由於單位大規模自建住宅，衝擊了正常的商品房市場，這也是很多三四線城市商品房過剩的重要原因。因為對於體制外的人而言，政府單位住宅安全，社會關係簡單，物業服務好，周邊公共資源豐富，有巨大的體制性優勢和溢價，大量分流了商品市場的需求。
比較普遍的現象是，體制內老舊的「房改房」在城市化過程中逐漸出售給農民工或其他大學生移民等，考慮到房主獲取巨大的增值收益以及購買者賺錢與儲蓄的不易，這其中階層不平等的剝奪感更強。有錢人以高溢價購買新的政府「福利房」，也是國有資產流失到體制內個人的過程。
在人類的歷史上，從來沒有像中國的城市化如此急速的現象，也從沒有像中國的房價在短時間內增長數倍，從而創造了大量百萬或千萬資產的家庭。毫無疑問，體制內人員輕鬆的擁有了這些資產，現在想要購房的普通人，可能辛苦一生都買不起，這種基於房產槓桿的「馬太效應」成為中國兩極化的重要原因，體制內的人員無疑是中國城市化過程中財富分配的最大贏家。
房產之所以在分配過程中造成如此大的貧富差距，其槓桿是土地，土地成為中國財富的源泉。儘管中國在法律上規定城市土地屬於國家所有，但本質上，既不是「公有」，也非 「私有」，而是「政府所有」。這裡的政府不僅指抽象的權力機關，還包括這個體系的所有人。因為政府壟斷了土地交易市場，其徵收農地後拍賣所得也沒有納入到理論上受人大監督的財政預算裡面，而是任由政府支取並決定其用途，這實際上就是城市土地「政府所有」的體現。而政府所有組成人員，在購買住房的時候，免費使用國有土地，形同「在自己的土地上蓋房」。
當然，最能反映土地「政府所有」的，是國民購買的商品房只有70年的土地使用權，這表示國民只是「政府土地的租客」，並且很快就要徵收房產稅，這是雙重付費。這種格局幾乎是歷史的翻版，1949年後，中國政府將私人土地充公平均分配給農民，但很快又發動人民公社運動收回了土地產權，自此，農民向政府繳納公糧與稅收，其身份相當於農奴。現在的土地制度，則讓一代代的城市居民永遠成為政府土地的「租客」。
這種局面就可以解釋為何中國的房價「越調越高」。因為，政府是地產業繁榮主要受益者，他們可以出售更多的土地獲取自由支配的資本，房價越高地價越貴，政府收益就越多。與此同時，體制內所有人員不承擔房價上漲的壓力，相反，房價漲得越高，他們內部分配的住房資產增值越多。也就是說，不管是政府機構還是政府公務人員，均在房價上漲中獲得好處，這種利益格局下，政府怎麼會有誠意去解決中國的房價問題呢？而且解決的結果是土地財產銳減，個人資產縮水，損失自身利益。
公然違背取消福利分房制度的規定，無償使用國有土地並由個人佔有其增值部分，這涉嫌國有資產流失，也違反法規。為什麼在房價過高背景下的「雙軌制」沒有成為公眾攻擊的目標呢？因為中國人自然地認為體制享有特權並接受，最好自己也擠入體制內享有這些好處，這可以解釋公務員考試的巨大規模。當然，早前很多人能夠買得起，或經過全家的努力能夠支付首付和按揭，也沒有哪個個體甘冒巨大的風險挑戰這種不公正的住房制度，尤其這不是個人腐敗，而是體制腐敗。但是，將「地產商」妖魔化並承擔地產亂象的責任也是一種視線轉移，政府則以「年年政策調控」的努力掩蓋真正的問題，將房價上漲錘煉成了一種剛性而不可抑制的「市場現象」。
事實上，治理中國房價過高以及地產亂象非常簡單。首先，允許農民自由支配耕地而不必經過政府環節，農地直接入市就消滅了所謂的「土地稀有」怪論，地價就不會那麼高，房價就不會那麼貴，小產權房就是例子。其次，停止體制內新的福利分房制度，讓「體制」也承受房價的壓力。但是，農地直接入市意味著政府喪失「土地財政」來源，停止福利分房意味著體制內人員要和普通市民一樣承擔市場價格，政府幾乎不可能損害自身特權利益。何況地產業本身就是一根政府榨取農民和城市居民財富的吸管。
中國很多歷史遺留問題，比如醫療、養老等領域，積累起來的改革成本和複雜性較大。因此，改革比較緩慢尚且可以理解。但土地財政與新的福利性分房制度是從本屆政府開始和壯大，這是不可推卸的責任。為什麼政府公然違背房改政策，享受住房特權？為何血色拆遷如此多而征地補償制度不完善，不允許農地直接入市政策不改變？為何土地財政不受制約？為什麼房價越調越高並成為社會問題？這一系列問題成為中國經濟結構失衡、分配不公的根源。在家庭資產領域出現如此巨大的階級性差距的背景下，僅僅調整工資性收入的分配制度改革卻因為體制內的阻力，十年動彈不得，這種「吃相難看」的制度，本屆政府理應承擔歷史的問責。
與本屆政府成立前，已經過大量破冰式改革以及加入世貿組織不同，即將成立的下一屆政府不具有同樣的幸運。因為土地賣的差不多了，土地財政難以為繼，但積累了透支「土地財政」（以土地為槓桿）的大量項目與債務；三四線城市的住房嚴重過剩與一線城市房價泡沫化並存讓調控更加棘手，在通脹或資產下行風險之間難以招架。更令人悲哀的是，在秩序良好的國家，人們獲取財富和收入主要靠個人的技術、能力與經驗，而在中國是靠投資地產。房價的大幅上漲，吸引了大量個人和各行各業的資金湧入投機，腐敗官員也囤積房屋，投機推動了房價上漲又吸引投機者，形成惡性循環，「努力工作不如投機」的現象壞了人心。與此同時，家庭財富兩極化現象越來越嚴重，沒有買到房子的年輕人焦慮不安，造成社會分裂，階層固化，人人痛恨特權與腐敗。
本文草就之後，傳來即將謝幕的本屆政府推出地產調控政策的消息，其中出售自有住房轉讓所得差額按20%計征的規定讓人震驚。儘管徵收資本利得稅並無不妥，但目前大幅提高，並不清楚政府要達到什麼目的，因為它短期內會凍結二手房交易或抬高二手房交易價格，從而將剛性需求都推到一手市場，助漲新房價格，顯然與打壓價格的調控目標南轅北轍。市場紛紛嘲諷這項政策並作「戲謔式」解讀，比如新政是為保護開發商利益，延續政府的土地財政；還有陰謀論認為，凍結二手房是防止貪官拋售導致資產價格下跌，資本外流製造金融危機，這是貨幣戰的一部分等等。這表明新政策製造了更加混亂的市場預期。
當然，對差額徵收20%的所得稅可以抑制增量的投資行為，並且起到「關門打狗」的作用。這項政策理論上的最大「受害」者，正是前文所述的體制內人員，因為他們是中國擁有多套住房的最大群體，其住房原購價與市場價間的差額也最多，考慮到如果全國房產信息即將聯網，這一群體拋售套現或轉移資產的可能性是很大的，因此，如果對他們徵收20%個人所得稅，至少會減少國有資產流失。但是，他們能否提供準確的原購房款信息是很可疑的，因為他們就是體制本身。
此項新政策與此前十年所有的調控政策一樣，都迴避了上游土地壟斷問題，而是不斷對下游購房者加碼，比如限購、徵稅、提高信貸門檻等等，現在又「養肥殺豬」，繼續扭曲市場，不解決真問題，這種「調控演出」是極其不負責任的。
如果政府有解決地產亂象的誠意，首先，要打破政府壟斷土地供給，允許農地直接入市，並將小產權房轉正，這對降低具有價格泡沫的一線城市意義重大；其次，停止一切福利分房行為，盡快實現公務員房產信息公開，他們如果轉讓內部住房，則要實行和經濟適用房一樣的轉讓政策，即先補交土地收益款；其三，自家庭第二套房開始徵收房產稅，採取遞增稅率，將存量囤積的投資房逼向市場（二手和租賃），並讓增量的投資（投機）房產不再有吸引力。
但我們有理由懷疑，這些能讓房價回歸合理水平的措施，均會遭到政府官員的反對而無法實行，因為他們需要土地財政，因為他們擁有的住房最多，因為他們是這個國家的主人。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)