為何說今年房地產一定開始崩盤

為何說今年房地產一定開始崩盤？前面的文章《樓市崩盤的趨勢已經確定》只是從交易者的角度考查原因，今日從基本面來考察。

現在的媒體都在談論政府會如何抑制房價等等，實際代表的是一種樂觀，也就是說，房價漲是唯一的趨勢，如果不是唯一的趨勢，那麼就不會這麼多人在談論政府的調控措施。所以，很多人都會說，你小子只要那個趨勢比較確定的時候就唱反調，就像當初談論白酒股票和傳統百貨行業的時候一樣，一些朋友說：哪些股最有投資價值，你就唱衰！也有很多人說你小子是牛刀第二，嘿嘿，不敢當，牛刀可是名人，本人默默無聞。

支撐房價的自然是貨幣泡沫，人民幣濫發加上不可自由兌換是支撐房價的根本原因，當這一因素存在加上住房需求旺盛的時候，就出現了過去二十年的大牛市，過去本人多次說到金融的原因不可持續，也說過需求的問題，不再重複。

房價的實體價格支撐又是什麼？是能源，簡單的說就是煤炭！因為全球只有中國，煤炭是主要能源。

能源價格佔到中國產品總成本的百分之五十左右，而能源價格是互相相關的，實際上煤炭價格就左右中國的能源價格。

而煤炭價格今年將面臨暴跌，為何？

第一，自然是岩頁氣，全球的煤炭大部分銷往中國，澳洲印尼基本如此，現在看看美國，近年從美國掀起的頁岩氣革命在迅速改變其國內能源結構的同時，對全球煤炭價格的間接影響在2012年初露端倪，這才剛剛開始，這是一場靜悄悄的革命，美國的頁岩氣產量從2006年的311億立方米，迅速提升到2011年的1800億立方米，平均年增長率達到45%。由於頁岩氣的爆發性增長，佔天然氣的比重翻了10餘倍，2012已佔到美國天然氣市場總量的四分之一。規模化生產導致天然氣價格從2006年的14美元/MMBtu下跌至2012年不足2美元/MMBtu。

伴隨頁岩氣的開採，美國煤炭的價格優勢逐漸喪失，2010年之前，單位天然氣的價格通常是煤價的2倍以上。但隨著頁岩氣產量大幅增長，二者的比價在2010年開始降至2以內並繼續下滑，而到2012年，二者的比價已經低於1。加上其他各種因素的交織，美國煤炭企業開始集體遭受越來越多的壓力和衝擊。美國能源當局分析，頁岩氣正在取代煤炭成為僅次於石油的美國第二大能源資源。

美國煤炭消費中，電力部門佔比為93%左右，焦化佔比2.01%，其他工業佔4.63%。根據美國能源信息署(EIA)數據，2011年燃煤電廠裝機佔電力裝機的比重為42%，較上年下降3個百分點，而天然氣發電裝機的佔比上升至25%，連續3年上升。在2011-2015年美國新規劃的電廠中，以煤炭為燃料的佔比分別為19.03%、18.31%、2.42%、6.28%和0.49%，而天然氣為燃料的電廠在2011-2015年的規劃中平均佔比為54%。美國的燃煤發電比重已經從2011年同期的46%跌至2012年的37%。而目前，美國仍在陸續關閉大量的、服役多年的15萬千瓦的燃煤機組。

在頁岩氣的擠壓下，煤炭需求大幅下降，煤價大幅下跌，加上未來需求預期堪憂，加大出口成為美國這個全球第二大煤炭生產國的強烈訴求。資料顯示，其過去兩年煤炭淨出口增長率超過25%。在11億噸左右的總產能中，2011年淨出口量為9400萬噸，佔世界貿易量的12.5%，估計，2012年美國出口在1.25億噸左右。

美國出口傳統市場是歐洲地區，2011年佔比為50.29%，亞洲地區佔比為25.67%。但由於歐洲市場不濟，美國煤炭企業開始轉向亞洲市場，而中國的用戶成為其重點「公關」對象。中國過去進口的主要是來自俄羅斯、印尼、澳大利亞的煤，但最近一年，由於受頁岩氣革命的衝擊，美煤憑藉價格優勢向中國加大出口的勢頭已經很明顯。

對比中國國內煤價，美國的煤價具有較大優勢，美國煤炭的坑口價格在7-10美元/噸，加上20多美元/噸的運輸費，FOB價格約在40美元，且有賺頭，縱使依最貴的運費50美元/噸，到中國可以控制在至多100美元/噸以內，與國內現價相比，每噸仍至少便宜幾十元人民幣，更關鍵的是，美國煤炭多是露天煤礦，不同煤質的開採成本相同，所以卡數並不與價格相掛鉤，使其在成本方面更加具競爭力。

而美國煤炭的低價出口，正值煤炭市場上需求已顯不足，價格卻仍未調整的敏感時刻，牽一髮而動全身，為保住市場份額，俄羅斯、南非、澳洲、印尼等地的煤炭供應商也只得跟著大幅降價。就這樣，美國的頁岩氣革命以「蝴蝶效應」成了中國國內煤價調整的外圍觸發因素。

美國西部港口通道一旦建成，更多廉價煤炭資源會流向亞洲，而印尼和澳大利亞的煤炭增產仍在繼續，中國煤炭價格面臨巨大的供給壓力。

第二，是需求，現在中國最敏感的問題是環境污染，水問題  食品問題管理層還可以得過且過，但空氣污染已經難以特供，這是一點，第二點是中國的勞動力總量已經開始下降，這個週期不會短於20年，環境問題最終將帶來勞動力素質問題，如果勞動力素質普遍下降，就會和勞動力數量下降相重疊，中國經濟將面臨巨大的打擊，醫保費用上升，素質下降的問題將越發嚴重。因此，環境治理既是經濟問題也成為政治問題，否則這種對政府的怒氣很可能發作出來，前面已經出現了什邡  寧波的事件，如果這些事件大面積發生，問題顯而易見。

所以，環境治理已經到了不得不加速進行的時間，無論經濟還是政治。

環境的治理有多種方式，無論加大清潔能源的使用力度（包括岩頁氣）還是節能減排（主要是水泥  鋼鐵 電解鋁），最終都將縮小煤炭的需求。

第三，前面多次提到傳統百貨行業面臨危機，這是因為當商業地產崛起的時候，必定帶來競爭性行業的發展壯大，主要說的是蘇寧，一斑可窺全豹，這是國美和廣大大賣場和百貨業的縮影，當百貨業蕭條的時候，過剩的商業地產就沒有出路，未來商業地產的低迷必定帶來水泥 鋼鐵行業的低迷，這是顯然的，進一步帶來煤炭需求的下降，終歸煤炭的主要消耗渠道體現在住宅地產和商業地產。

供給的壓力急劇加大，而需求下降，煤價在2013年急劇跳水就是鐵定的。

煤炭這是這場能源革命的風暴中心。

中國的房價，過去在煤價上漲（能源價格上漲）--推動社會商品總成本上漲（能源價格佔社會商品總成本大約一半）--貨幣對內貶值（物價上漲自然就帶來貨幣貶值）--貨幣的避險需求推動房價，這是一個螺旋式正循環，當煤炭價格下跌的時候，全社會資產價格將進入負循環，樓價難逃其中。

我知道牛大人謝大人唱空樓市已經多年，看到本質了嗎？樓價本質上是受社會商品總價格推動的，當這種正循環出現逆轉的時候才是拐點，而能源價格是這一社會總體價格水平的基石，對中國來說，就是煤炭。

在這樣巨大的趨勢之下，2013年的股市和樓市，是可以預見的。

還是那個觀點，這個社會只有哲學是永恆的，岩頁氣技術，起自二十年前，那時不受重視，可是，當能源價格不斷高漲（煤炭原油），就必定帶來競爭性行業的崛起，無數科學家和企業主，就將塵封許久的岩頁氣技術發揮了出來（岩頁氣技術或許不能完全成為競爭性行業，稱呼為能源的子行業更恰當，但本質一樣）。

樓價的前景很清晰。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)