據美聯物業全國研究中心統計數據顯示,從5月3日起到5月10日期間,上海、廣州以及長沙三地出現3個年內地王。
5月3日,長沙金融生態區的一幅商住地塊,最終經過42輪競拍,折合樓面地價4913元/平方米,溢價率44.3%,成為了長沙年內新總價地王。5月6日,佳兆業經過200輪競拍,擊敗10多家知名房企,最終以約45%的溢價率搶得廣州白雲區同寶路8號、10號地塊,樓面成交地價高達2.56萬元/平方米,成為白雲區新地王。最為引人注目的是,5月9日,上海浦東新區上海世博會地區共6宗地塊成交,其中兩幅地塊樓面單價相繼刷新上海年內單價地王,甚至以40079元/平方米的價格創下滬三年以來的樓面地價新高。長沙42輪競拍,廣州200輪競拍,上海一天之內年度地王二次被刷新,大型房企對一二線城市熱門地塊角逐的激烈程度可見一斑。
大型房企激烈競爭土地,使得今年以來一線二線城市土地出現量價齊升現象。美聯物業全國研究中心監測數據顯示,北京、上海、深圳和杭州前四月土地成交面積同比分別增345%、113%、227%和273%,平均樓面地價同比分別增30%、21%、15%和12%。大面積成交的土地價格大幅上漲後果是什麼呢?是房價必然急劇走高,調控必將面臨更嚴峻挑戰,百姓住有所居的民生問題更加膠著難以解決和保障。
更加嚴重的後果是,正在徹底扭曲中國經濟,影響和阻礙中國經濟轉型。中國經濟增速已經開始嚴重下滑,出口、消費和投資都面臨嚴重問題。剛剛公布的全國固定資產投資同比名義增長20.6%,增速比1-3月份回落0.3個百分點,其中房地產開發投資同比名義增長21.1%,增速比1-3月份提高0.9個百分點。一方面房地產開發投資增速高於固定資產投資增速,另一方面說明前4個月固定資產投資增速主要是房地產投資增速支撐的。這不但掩蓋了投資拉動力的真實狀況,而且使得地方政府繼續過度依賴於房地產開發投資,從而繼續推高地價、推高房價,向土地要財政收入、要稅收、要GDP增速,更加懶得去下功夫搞什麼經濟轉型、經濟結構調整。最終必將把中國經濟徹底引向萬劫不復的不歸路。對此,決策層必須保持清醒警覺。
改變房價上漲預期,必須首先改變地價上漲預期。土地越來越少、價格越來越高,從而使得房價越來越高,這種市場預期是房地產泡沫和高房價的根本原因。縱觀世界成功控制住房地產泡沫的國家,無不是率先成功打破和改變了土地價格的上漲預期。
改變地價上漲預期主要作為在於政府。從根本上必須打破政府獨家壟斷土地市場的局面,在土地經營上引入市場機制。改變改革目前政府性公司從農民手中低價圈地、高價賣給開發商的狀況。
在改革現有土地經營局面尚需時日情況下,短期內政府主導的土地拍賣必須加大民生項目、有利於抑制房價的附加條件,比如:附加保障性住房、限價房、中小戶型住房的嚴格條件。這三類住房最少佔到拍賣土地建築面積的三分之一甚至一半。這樣,一方面可以增加保障性住房、准保障性住房的供應,平抑市場房價,另一方面可以抑制開發商高價競買土地的熱情。
如果商住土地價格繼續屢創地王,房價只能節節攀升,並且市場購房者對房價上漲的預期就將不斷走高。在這種預期下,各類需求就將恐慌性入市,使得住房市場形成地價越來越高—房價越來越高—房價上漲的市場預期越來越高的惡性循環,最終必將使得我國土地價格、住房市場、房價全面失控,這絕不是危言聳聽。
不繼續強化房地產調控就絕不會遏制住高房價、高地價,這是政府無論如何都不能迴避的問題。越沉默,積累的問題越大越激烈,解決起來的難度越大越棘手。面對高房價、高地價,堅定不移地調整調控政策、落實好各項調控措施,是政府必須直面的問題。
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