中國房產釋放即將調整信號(圖)

【看中國2013年08月27日訊】據市場人士說，他們已經捕捉到越來越強烈的中國房地產政策即將調整的信號。

7月末召開的最近一次中央政治局會議在分析研究當前經濟形勢和下半年經濟工作時，提出要「促進房地產市場平穩健康發展」，但並未像往常那樣提及「進一步加強市場調控」。

8月上旬，新湖中寶、宋都股份、冠城大通、招商地產等多家房地產上市公司密集推出發行企業債、增發股票等再融資預案或資產收購計畫。這似乎預示著已經凍結了3年有餘的房地產企業直接融資開閘在即，滬深股市的地產股為此歡欣鼓舞了一陣。

上週，有媒體報導，浙江省溫州市在全國率先對已實施了兩年半的「限購令」進行有條件鬆綁。雖說溫州官方並未對此次限購政策微調正式下發過任何文件，但實際操作中已經執行，報導得到了溫州市相關部門官員的確認。

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在這種預期之下，新出爐的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價同比平均漲幅再創新高，達到了創記錄的7.71%。

按照一些看多的市場分析師的判斷，由於中國經濟增長速度正快速回落到上世紀90年代初以來的最低水平，而房地產行業對提振市場整體需求的功效又至關重要，因此政府很可能放鬆樓市調控———至少是其中的一部分———以期對經濟起到支撐作用。據稱，此次溫州對樓市限購令的調整，便與該地區經濟的低迷形勢存在很大關聯。2012年，溫州的GDP增速僅為6.7%，在全省11個地級市排名墊底；2013年上半年，溫州的GDP同比增長7.4%，也低於浙江省8.3%的增速。

這種分析和預期無疑會獲得各級地方政府的強烈支持，但這個問題的關鍵在於中央政府。因此，它對當前宏觀經濟以及房地產市場的把脈和判斷，將在很大程度上決定那些看漲房價的機構和投資者能否美夢成真。

房價10年未暴漲的根源，在我看來，並非像與地產利益集團眉來眼去的「專家學者」宣稱的那樣，彷彿是城市化造成的無窮「剛需」所致。不管潛在的需求有多大，市場上沒有只漲不跌或只跌不漲的商品，這是一條最簡單不過的經濟學鐵律。

今天再回頭來看，我們能夠清晰地發現，造成中國當前嚴重的房地產泡沫的既有結構性因素，又有宏觀經濟因素。所謂結構性因素，主要是上世紀90年代分稅制改革後造成的地方政府對「土地財政」的日益依賴。目前，土地出讓金已經佔到中國各級地方政府常規收入的1/3以上，這使得地方政府天然懷有推高房價(進而推高地價)的強烈動機。所謂宏觀因素，則是次貸危機以來中央政府推出的一輪又一輪依靠投資和信貸拉動經濟的擴張性財政、貨幣政策，它使得國內市場上流動性氾濫，從而推高了各個投資市場的價格。實際上，性質相同的泡沫眼下充溢在幾乎一切具有投資(投機)價值的領域，房地產市場只是其中與普通老百姓生活關聯度比較大的一個，因而最有代表性，也最受社會關注。

若進一步分析，我們還能得到以下大致結論：雖說上述「結構性」和「宏觀」因素從來都是交織在一起，推動著房價輪番上漲，但在2008年華爾街金融危機爆發之前，「土地財政」在中國樓市泡沫中所佔的比例更高一些；而在4萬億經濟刺激政策出臺以後的新一輪房價加速上漲過程中，「貨幣超發」取代「土地財政」，變成了決定性的推動力。

根子在於它們幾乎無一能把握對中國樓市泡沫的脈絡，從而也就做不到對症下藥。現行房地產調控政策，起初幾乎全部著力抑制需求———無論是提高稅收、收緊房貸還是直接限購，都是試圖提高房地產交易的成本；近幾年裡，中央政府又試圖通過推進廉租房、經濟適用房等所謂「保障性住房」的建設來擴大供應。

但事實證明，它們都沒有起到太多實際效果。因為經濟學理論早就告訴我們，當一種商品「金融化」———亦即變成一種投資籌碼———以後，它就會在相當長一段時期內讓供求關係這隻「看不見的手」失效，無法實現正常的市場均衡。簡單地說，巨大的「財富效應」會誘使市場出現「追漲殺跌」的非理性局面。以本輪房價上漲為例，根據一些機構的數據，從2008年到2012年，中國M2佔GDP的比重由不到150%急速飆升至超過200%，是目前全球各國中最高的。這麼多的錢流淌在市場上，總要尋找回報率比較高的出處，在全球經濟低迷、實業經營艱難、行政壟斷壁壘無處不在的中國市場，樓市差不多是唯一比較好的投資渠道。

於是，在銀行信貸依然快速增長的大前提下，現行的樓市調控政策就變成了揚湯止沸。這不僅是指充盈的流動性正在繼續吹大樓價泡沫，還意味著開發商依然可以極為低廉的價格從銀行那裡源源不斷地獲取資金。這使得它們並無迫在眉睫的資金鏈壓力，從而也就有充足的資源繼續與中央政府耗下去，而被視為「殺手鐧」的「限購令」充其量無非是延後了房價的進一步上漲而已。然而，上漲的動能並未削弱，只不過是積蓄了起來，這就是為什麼每一次當調控政策一出現鬆動，樓價就會呈現報復性加速上漲的根源。

因此，我們可以斷言，2008年以來的新一輪房價上漲，是一種典型的「貨幣現象」。想要使調控真正產生效果，當然也只有從貨幣著手。

新一屆中央政府上任以後，將推進體制改革和結構調整作為指導思想和工作重心。不論海外投行總結的「李克強經濟學」三要素是否確實道出了新政府經濟政策的自覺思維，但從今年6月驚心動魄的「錢荒」危機來看，新政府已經發出了寧願GDP增幅適當下降也不再輕易刺激的明確信號。

如果本輪房價上漲確實如前分析是一種貨幣現象的話，那麼，李克強總理及其國務院同僚顯然有可能認為，管住了貨幣的水龍頭，也就自然而然地馴服了房價。這種看似「功夫在詩外」的總量控制對抑制樓市泡沫不僅事半功倍，還避免了政府之手直接介入房地產市場所造成的許多新的更棘手的問題。

至於本文先前提到的房價泡沫中的另一個同樣重要的因素———地方政府的「土地財政」問題，則有待於進一步的深層經濟改革。中國經濟走到現階段，越來越多積弊的浮現告訴我們，如今已經到了非得對現有財稅體制做一次全局性大手術的時候了。不過很明顯，這也不是房地產業本身的問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)