房租上漲不是因為供應少

【看中國2013年09月12日訊】房租上漲是驅趕外來者的強有力之手。

根據國家統計局CPI的分類數據，房租已經連續43個月上漲，請注意，這一數據通常使用虛擬租金比市場租金要低。統計局的房地產數據質量較差，有數據為證，根據國家統計局網站的數據，2011年城鎮居民家庭人均住房支出僅451.25元，2010年為421.19元，大致來說，三口之家一年的住房支出在1400元左右，這一數據與大部分人的感受相差甚遠。

房租上漲又被歸咎於供求關係失衡，這是錯誤理論。

我國的商品房供應量不低，自有住房率不低。去年8月5日，北大召開中國家庭動態跟蹤調查研討會，發布由北大中國社會科學調查中心完成的《中國民生發展報告2012》，根據抽樣數據，全國人均住房面積36平方米，住房類型上，42.2%的家庭現住房為平房，比2010年調查結果下降了8.5個百分點。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。

房叔房姐等新聞不絕於耳，一些空置房並沒有做為租賃房源流向市場，原因是這些房產擁有者不需要通過租賃來覆蓋持有成本。

7月2日，由北京工業大學、中共北京市委社會工作委員會（市社會建設辦公室）、社會科學文獻出版社聯合出版「社會建設藍皮書（2013）新聞發布會」在京舉行，指出2011年北京本地城鎮戶籍居民的住房質量逐步提高，住房的數量已經超過一戶一套的水平，但新正式移民即2008年以後戶籍遷入北京的居民住房負擔沈重，外來人口的住房條件低劣。另據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，根據粗略計算，剔除持暫住證的人，北京城鎮戶籍人口約1300萬人，按平均2.5人一個家庭計算，差不多500萬個家庭。對應的，北京有600萬套存量房，平均下來，一個家庭是1.2套，如果按照一個家庭平均3人計，則為1.40套左右。

北京戶籍居民不僅擁有產權房，還有100萬套左右的房源可以提供給租賃市場，再加上北京的隱性福利房數量龐大，按理可以緩解北京的租房壓力。另據《21世紀經濟報導》披露的數字，上海戶籍家庭擁有住房套數在兩套以上，北京、上海等地戶籍人口戶均擁有兩套甚至以上住房不是白日夢。事實相反，北京等城市房租大幅上升。根據北京房地產信息網，今年8月北京房租為每平方米每月65.85元，2008年8月為38.13元，上漲43%，相比而言，上海較為平緩。

因為戶籍與財富集聚等原因，城市戶籍人口、外來富裕購房群體與外來低收入打工群體已經形成鴻溝，前者擁有大量住房，他們希望通過房價上升賣出房子獲取收益，或者將房子抵押給金融機構獲取廉價資金進行又一輪投資。即使房租大幅上升，要覆蓋目前動輒3萬元以上的商品住宅成本需要幾十年的時間，幾乎是不可能的。如果購房者沒有太大的按揭負擔，由於房產稅尚未推出，我國在持有環節除了物業費、水電煤氣費之外，沒有過高成本，因此購房者願意自持住房，出租意願不強。

商品房還有折舊成本，筆者到了中部一個小城市，當地人擁有兩到三套住房，小城市租者少而租金依然堅挺，答案是租不租得出動無所謂。如果出租一個月2000元還被租房者弄得一塌糊塗，新房如舊房價值就大打折扣，相信這是許多持有城市房產的資產人士的心聲。

房租上漲過快的矛盾主要發生在各一線城市與省會城市，這些城市擁有過多的權力資源與市場資源，做金融等高端服務的要到一線城市，做娛樂的要到北京尋找一夜成名的機會，每年畢業的大學生絕大部分留在當地，甚至做低端服務、回收垃圾的也要到北京，既可以開開眼界也可以撿到值錢一些的廢棄物。資源如果繼續這麼集中下去，大城市的房租不可能下降，蝸居現象只會越來越多。

房租上漲是驅趕低收入人口的絕招，潛台詞是，餵，這個地方不是你來得起的，哪兒來回哪兒去。

目前房價還在上升，雖然房租在上升，但房價租金比這一關鍵數據並沒有改善，靠房租回報率在3%以下，目前的房租上升讓2008年之前買房者擁有了合理的租售比，而現在買房者要求的是更高的回報。

高房價、高房租、高生活成本在中國大城市與非戶籍普通外來者之間劃出一道鴻溝，最終逼迫他們回到本地小城市。低收入者離開，大城市的經濟發展質量不可能因此好轉，單位GDP產出質量也不會因此大幅上升，漂浮在貧困中的富裕孤島是難以持久的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)