誰在阻止房地產泡沫的破裂？

【看中國2013年12月05日訊】說房價還會漲、城市房子需求旺盛，肯定有人罵；但說房地產快泡沫了，肯定很多人拍手叫好。然而，我們看見的事實總是與我們的情感好惡不一致，也就是說我們看到的事實趨勢卻總不按照我們的情感觀的好惡而往我們想要的方向傾斜。

中國地產大佬任志強說，不管你愛不愛聽，房價還會漲---他很可能是對的，北上廣深等一線城市的房價曲線圖就是對任志強的背書。關於房價走勢的預測，任志強跑贏了大部分悲觀派。

是的，縱觀中國這幾年，哪一樣商品不泡沫化？十年前白菜五毛錢一斤，現在六元錢一斤，漲了多少？漲了12倍，十年前房價也就幾百元，現在大幾千，也是一樣的，都存在泡沫。所以說，我們整個社會都出現了商品泡沫化，而不僅僅是房子出現泡沫化。問題是房地產泡沫化太嚴重了。

事實上任何一個企業，包括房地產商，當然想合理的價格多賣產品實現資金回籠，但問題是土地受限制(意味著生產受限制，供給受限制)，以及過高的成本。

對於那些喊泡沫的人，我們僅依靠自己的好惡去判斷，完全忽略了事情的本質。當房價漲的時候大夥都喊調控，結果越調越高，這是為什麼？政府越調控，監管越多，審批越多，交易成本越貴，羊毛出在羊身上，哪有不貴？

當房價三千元的時候，我們會摸摸口袋裡每個月一千五百元，說太貴，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌。當房價六千元的時候，我們摸摸口袋裡每月三千元，說太貴，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌。

當現在房價一萬的時候，我們口袋每月五千元，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌……在我們的眼裡，沒有永遠不跌的商品，美國一樣，日本也一樣，泡沫遲早將會到來，已經在路上了，近了。

因此，房價貴是肯定的了，不管是否存在泡沫，房價都很貴。可以這麼赤裸裸地說，房地產平臺是某些集團赤裸裸掠奪老百姓不吃不喝幾代人辛苦勞動成果的場所，是一個場所，掠奪場所，也就是一個平臺，財富轉移平臺。

中國老百姓目前對於房地產市場的態度有兩種人，第一種人罵奸商，另一種人就是唱衰房價，盼泡沫破。

事實上房地產不算什麼泡沫，商品生產的成本本身就高，即便有泡沫，試問那些唱衰房價盼泡沫的人，房地產泡沫破裂了我們能買得起房嗎?房地產泡沫破後我們更買不起，在溫和的經濟增長期我們都買不起，泡沫後整個社會經濟蕭條期我們就能買得起嗎?我們更買不起，那時候我們的生活肯定比現在還艱難。

當然，那些連綿不絕的樓盤絕對是人類歷史上一個巨大泡沫的一部分。沒有不會破裂的泡沫，問題只是時間和方式。但是泡沫將在什麼時間以什麼方式擠爆是不確定的。

之所以不敢確定，一來是基於人類行為的複雜性，預測未來總是一種狂妄。而就房地產泡沫而言，實在是由於中國特色的政治經濟結構，導致市場供需邏輯失靈，一般的經濟分析失效。依附並得益於房地產泡沫的諸多得益者，正在動員各種資源，對抗房地產泡沫的破裂趨勢。

那麼，到底誰在阻止房地產泡沫的破裂？

青年經濟學者溫克堅近日撰文稱，那些擁有一套甚至多套住房的有房一族，是社會學意義上的中產偏上階層，他們大概不希望房價大幅調整，但由於這個群體並沒有能力實質性的影響公共政策，他們並不構成狙擊泡沫破裂的重要力量。

而真正有意願，有能力狙擊房地產泡沫破裂的主要角色是開發商和地方政府。

溫克堅稱，房地產泡沫破裂意味著價格下跌、交易萎縮、行業蕭條、企業破產。直觀的看，對房地產開發這個行業來說當然是利空。因此和這種行業性角色相吻合的是，開發商們希望房地產行業繼續保持高歌猛進的姿態，黃金十年之後最好連著白金十年，林毅夫和龔方雄這類不斷唱好未來的經濟學家是他們的最愛。而當市場轉季，交易量下降，泡沫破裂的輿論甚囂塵上的時候，狙擊泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反應。

從2003年以來，房地產市場其實已經經歷過幾個波段起伏，除了王石偶然發表一些示警性言論，絕大部分開發商似乎都被某種樂觀期待所引導，不願接受房地產領域存在泡沫的論斷。面對市場真實而艱難的情境，他們會相互打氣，相互感染，秉持對未來美好前景的期待。

這種樂觀態度的重複，會產生潛移默化的效果，簡直就符合勒龐那個思維一致化的著名論斷。雖然有個別例外，但作為一種社會現象，開發商群體都在為迎接更美好未來而備受煎熬，這似乎變成了某種咒符。

這種態度的一致化，導致了開發商行為的一致化，面對艱難的市場行情，他們以各種方式死撐。房地產是資金密集型行業，融資一直是開發商的達摩克利斯之劍。通常來說，如果市場前景不妙，銷售趨緩的話，理性反應應該是盡快降價促銷，通過去庫存化來保持健康現金流。

但是在現實策略中，除了溫州這種對資金特別敏感的典型的市場化地區，大部分城市的開發商們都以各自的方式扛著，窮盡包括銀行信貸，員工籌款，項目信託，民間高利貸等各種渠道融資，目的都是為了熬過銷售低迷期，迎接信念中的地產春天。

開發商們的這種有代表性的反應模式，短期來看，的確推遲了泡沫破裂的時間，為行業獲得了喘息空間。通過複雜的融資安排，房地產泡沫滲透到整個經濟體中，客觀上形成房地產綁架經濟體的徵兆。

開發商們對行業共同利益的捍衛符合一定的邏輯，但是其背後的認知基礎未必合理和堅固，事實上這種對危機缺乏恰當認知的抱團模式，後果是可怕的，因為這種一致性行動，降低了風險識別能力，抑制了企業之間正常的競爭，市場對失敗者的清空機制也無法發揮作用。

任志強在房價判斷上的屢屢正確給了他額外的自信和話語影響力，但是人不可能一貫正確，任志強的偏執觀點和為行業利益而戰的形象，以及他的話語影響力，替代了開發商們通過價格競爭而形成的差異化判斷，可能構成一種極大的誤導，最終給整個行業帶來災難性後果。

當然，開發商們的一致性反應，也許只是一個表象，表面的行業共同利益背後，其實是各參與者各自的精心盤算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脫逃。不過如果生活經驗是某種借鑒的話，這種盤算失敗的概率也非常高，因為雪崩一旦發生，就沒有時間逃生了。更何況，開發商們事實上被更深層次的協同機制所引導，很多時候失去了應變的靈活性，這就必須分析狙擊房地產泡沫破裂的更厲害的一個角色---地方政府。

筆者已經陸續對地方政府在房地產領域中的角色做過一些描述，一個基本結論是地方政府有充分動力來維護房地產行業的繁榮，地方政府也有充分動力來阻止泡沫的破裂。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)