華泰證券：地產泡沫+通縮=超級地產泡沫

【看中國2015年03月01日訊】華泰證券在其題為《地產泡沫+通縮=超級地產泡沫》的研究報告中指出，決定未來幾年中國地產走勢的主要矛盾是，沒有破滅的地產泡沫和日益嚴重的通縮壓力之下的政策抉擇問題；當地產泡沫遭遇通縮壓力，央行會優先選擇抗通縮，而地產泡沫擴張將因此加速。

通縮壓力

1月份國家統計局公布的CPI數字僅為0.8，創下2008年金融危機以後的最低值。而PPI已經連續35個月負值。2月份已公布的數據如2月匯豐PMI、地產銷量、電力耗煤增速等均表現不佳，種種跡象表明中國正面臨通縮威脅。央行主管媒體《金融時報》日前也刊文稱，中國通縮風險已近。

地產泡沫

但與2008年次貸危機時，發達國家所遭遇的地產泡沫炸裂，從而引發通縮不同，中國此次面臨通縮壓力的同時，中國地產行業並沒有出現崩盤式回調，相反地產價格維持高位，地產公司日子甚至比2011-2012年週期更為好過。70大城市新建住宅價格，相比2013年最高點也僅下跌4.8個百分點。華泰證券認為，通縮壓力與地產泡沫共存是一個不太常見也是值得深入研究的問題，這一問題的最終解決將影響到地產行業未來幾年的發展。

央行兩難

華泰證券指出，如果像2008年那樣地產泡沫炸裂與通縮同時來臨，央行選擇很簡單，玩命寬鬆即可。如果地產與CPI同時到達高位，政策選擇也很簡單，不停加息便是。唯獨地產泡沫高位徘徊，通縮壓力卻已來臨時，央行政策選擇最為艱難，若利用寬鬆政策拯救經濟脫離通縮區域，則勢必將地產泡沫吹的更大，若不寬鬆任由地產景氣程度下行，則勢必招來更深的通縮。

此外，房地產景氣水平越高，對應的完美利率水平就越高。因此在地產景氣程度高時降息，更容易將利率打到完美利率水平之下，也更容易刺激起地產行業的再度繁榮。

歷史經驗

華泰證券總結了19個國家央行29次面臨這種兩難選擇時的政策抉擇，發現在更深通縮與更大泡沫之間，所有央行無一例外地選擇了更大的地產泡沫，即為了將經濟脫離通縮區域普遍容忍了房價的快速上漲。

這是因為通縮除了會導致經濟衰退、失業率上升以外，還能讓傳統貨幣政策失效。在央行的工具箱中，名義利率沒有上限，卻有一個邏輯上的下限，即不能低於0。如果經濟進入通縮區域，經濟體內的實際利率水平將不再受央行控制。即名義利率很低，但由於通縮的存在，實際利率可能越來越高。央行只能束手無策，呆萌萌地看著經濟墮入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面臨通縮威脅時，都無一例外地選擇貨幣寬鬆，而情願付出地產泡沫越來越大的代價。

華泰證券指出，中國地產行業的大拐點肯定沒有到來。而面臨現在的通縮壓力，相信中國央行也會像其他央行一樣，將對抗通縮放到更為優先的低位，進行貨幣寬鬆政策，這無疑將會使得泡沫的擴張速度加快，也許最終房價的最高點會超出所有人的想像。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)