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為何大陸地產商如此害怕「先租後買」?(圖)

 2015-11-24 10:00 桌面版 简体 打賞 1
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【看中國2015年11月24日訊】中國知名房地產商萬科最近幹了一件大事:在重慶推出了首個長租公寓——西九·萬科驛。告訴大家,對於成功申請「西九·萬科驛」的租客,如購買萬科西九二期住宅,可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠,如購置重慶萬科在售的其他樓盤住宅產品,可額外享受1%房款優惠;對於因房源緊張、未能成功獲得「西九·萬科驛」租賃權的客戶,可憑本人或其直系親屬在重慶主城區內任意地點的租賃合同,享受與1年租金等額的房款優惠(最高不超過2萬元)。換句話說,萬科這次創新的精髓就是租金抵房款,你可以先租後買。這一下地產界炸窩了,因為他們最害怕的一個雷被萬科引爆了。如果這個創新擴散,房地產江湖馬上血雨腥風,房價將大幅下降。


萬科在重慶推出首個長租公寓——西九·萬科驛(網路圖片)

為什麼開發商這麼害怕先租後買?我們得分析一下需求。住房需求並不等於買房需求,居有其屋並不一定是擁有其屋,而租房也是解決住房需求的一個巨大因素,那麼為什麼大家不願意租房呢?原因無非這麼幾個,第一房東比較煩,總是漲房租。沒法做長遠的財務規劃。第二還是房東比較煩,他心情不好可以隨時轟你走,沒有家的感覺,也不敢添置傢俱生活電器,畢竟搬家是個巨大的麻煩事,這就讓人沒有安全感,而如果是個包租婆,他每個月總有那麼幾天心情不好。第三也是一個更重要的原因,房價連續漲了15年,今天不買明天可能更買不起了,帶著這種恐懼去租房,很可能連媳婦都找不到了。所以,租房的總有一個夢想,那就是趕緊買房。買一套屬於自己的房子,儘管要背上幾十年的債務,儘管你買的房子可能離市區很遠,也儘管你要喪失一輩子的自由。

開發商就是吃定了租房客的這種心態,所以只要他維持著房價一直上漲,就能不斷的從租房的需求中擠壓出購房的人來,而現在萬科的這招夠絕,完全是逆運九陰真經,把住房的需求向租房需求中趕,這個創新如果廣泛推廣,那麼大量的買房客都會轉為租房客,因為現在租售比只有2%,租房顯然更加划算。

給大家算筆賬,我們以房價最堅挺、購房需求最旺的北京為例。一套400萬的房子,月租金只有7000元,租售比2.1%,而隨便銀行買一個理財的收益率是4%。那麼一個理性的購房人(先不說投資者),他的理性選擇就是拿400萬存銀行理財,然後每月利息13300元,支付完房租的7000元,還能剩下6300元。對於他來說其他都是一樣的,在先租後買的合同裡,開發商不會趕他走,而這套租住的房子,就是他自己的,該怎麼住就怎麼住,想買什麼都可以,哪天他想買了,把房價扣除掉之前的房租,把那400萬再拿出來就是了。而這期間的利差(6300元)全都是白賺的。所以,他的理性選擇當然就是能租多久,就租多久。有錢也不買房,租到不能租了必須買的時候為止(在這次的萬科西九項目也大體如此,租金從月799-1999不等,取中間值1399計算,一套房子75萬,租售比為2.2%,結果類似)。

不知道大家是否看明白了,萬科的這個先租後買,打著促銷的名義,其實做的事是金融租賃,地產商已經變成了金融機構,通過租金的方式來取得現金流。這其實不是什麼新鮮事,因為所有的商業地產都是這個模式,但最後發現,幾乎沒什麼人買,基本都變成了租。因為租賃更加划算。住宅也一樣。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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