【看中國2016年03月15日訊】按照美國法律，外國人可以在美國自由購買地產。從購買手續來講，購買的流程和提供的材料都是一樣的。外國人也可以申請美國貸款，只是提供給外國人的貸款，可能要求的條件材料有些不同。外國人在美國購置房地產，有人是投資，有人是自住。如果是投資房地產，其租金收入及買賣收入是要向國稅局報稅，外國屋主租金收入有兩種納稅方式。
一是預估繳稅(estimate tax)：這是在純收入基礎上計算，按照一般的累進稅率納稅。屋主用毛收入（Gross）減其花費，花費包括房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關的保險及折舊費等。例如租金收入5萬元，房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修及房屋有關的保險等是3萬元，折舊費是1萬元，那淨收入只有1萬元。外國屋主預估收入1萬元，假設稅率是28%，那就先預繳2800元。外國投資人如果是個人，在明年用稅表1040NR申報，稅率與美國人一樣，但是，外國人不能享用標準扣稅額(Standard Deduction)，也只能享用個人免稅額，所以實際的稅金比美國納稅人稍高。
二是預扣稅（withholding）：租金收入是一種被動（Passive）的收入，要預先扣除毛收入30%的稅額。例如，租金是5000元，先扣30%即1500元。外國屋主只拿到租金3500元。毛收入和預扣稅要在1042-S表上申報，截止期是第二年的3月15日。
採取何種納稅方式取決於外國人擁有的財產是否被認為是在美國從事生意。如果僅僅是被動活動（passive activity），比如只有純租約，房地產所有人不被認為是從事生意，那必須使用預扣稅方法。如果外國個人能找到與美國的生意有聯繫，可以用像美國人預估繳稅。
美國人賣房子時，不須預扣稅。但是外國人賣美國房地產時，則必須將部分賣房的錢預扣下來，聯邦要預扣10%房屋售價，紐約州要預扣8.82%。扣除的數額並非最終的繳納稅額，只是預付。非美國稅法居民的外國人是不用報稅的，如果國稅局不收預扣稅的話，沒有辦法保證外國人合法繳納收益稅。外國人賣房後，在明年4月15日填交稅表，再正確計算應交的稅額。
很多計畫移居美國的人士都已經或準備在美國購買房地產。需要注意的是，對於在美國的房地產的贈與或遺贈很可能會產生美國聯邦贈與稅或遺產稅。非美國稅法居民在去世時擁有美國房地產，也有可能導致遺產稅。
外國人在美國境內的房產在轉讓時需要交贈與稅或遺產稅。雖然美國身份的居民也有贈與稅和遺產稅，但美國人一生有543萬免稅額。而外國人免稅額只有6萬，在6萬之上最高要繳納40%的贈與稅或遺產稅。
金額大的投資型房產考慮用公司的名義買房。例如，來自中國的張先生用個人名義買下曼哈頓一套價值千萬的房產，不料兩年後因車禍去世，房產由二十多歲兒子繼承。王先生的房產只有6萬可以免稅，房產的剩餘價值都要繳稅，聯邦稅局加紐約州近50%的遺產稅，兒子只好賣掉房產來繳稅。如果留學生父母希望給孩子在美國買房，考慮直接給孩子錢，以孩子的名義買房，減少牽涉到贈予稅和遺產稅問題。
若是外國人投資美國股票，在美國沒有利息或資金增值稅，但是有股息稅。美國會對源自美國公司的股息徵收30%的稅，經紀券商會直接替你把稅扣掉。例如，你投資的股票派發給你100元股利，你的券商只會給你70元。外國人沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身份。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。
一些持外國身份的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅法規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，若是其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去了稅務好處。（作者為註冊會計師及理財顧問）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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