當前中國房地產的最大風險在哪裡

【看中國2016年04月22日訊】這幾天，國內民眾對房地產市場最為關注的恐怕是兩大問題，一是「70年產權大限之後投資與心靈如何安放」，被這樣的一種煽情的語言嚇得腳都軟了，想到購買的住房土地使用權70年到期後是不是要再繳交費用，真不明白現在的年青人怎麼啦，為何當前將要發生的事情不去關注，而老是會想到未來根本不存在的事情，給自己製造所謂的「不安全感」。估計這也是現在不少中國年青人本身的特徵吧。

二是看到今年以來一線城市的房價如何瘋狂，看到這種房價的瘋狂上漲開始蔓延到不少二線城市，那麼不少年輕人也想搭上這次財富增長的快車，否則錯過了這個機會，可能一生也會沒有機會了。就如股市暴漲時，不少年輕人瘋狂湧入股市一樣。目前國內投資者就如去年股市一樣已經轉向湧入房地產市場。

從國家統計局公布的數據來看，70個大中城市新建商品房研究院房價的數據也顯示，3月東莞、惠州房價按月分別上漲6.7%和6.1%，蘇州和昆山則分別上漲5.8%和5.6%，漲幅都超過了一線城市。連北京周邊也是如此。

看到房價如此快速上漲，可能又會有人出來說，這是什麼「剛性需求」推動，是國內不少居民手上持有的資金投資渠道太少，只能進入房地產市場。但實際上，同樣與2015年上半年的股市一樣，國內投資者特別年輕的投資者是利用銀行的金融槓桿湧入房地產市場，而不是居民錢多了沒有地方投資問題。比如，今年1季度全國社會融資總規模達6.59萬億，銀行信貸達4.51萬億，個人住房按揭貸款達1.5萬多億，增加幅度達25%以上，都在創歷史最高水平。也就是說，當前一線城市及部分二線城市的房價瘋狂上漲基本上都是住房投資者利用正規渠道（銀行貸款等）及非正規渠道（網際網路金融首付貸等）的資金加大金融槓桿湧入房地產市場所造成，基本上是利用銀行信貸投機炒作的結果。

但是，當前中國房地產市場這樣的情況，國內投資者從來就沒有想到過房價漲得這樣程度，房地產泡沫這樣大，中國的房地產市場有沒有崩盤之危險，沒有想到中國房地產市場短期內可能發生什麼。比如，香港樓市，今年以來開始調整，而這次調整儘管房價下跌不多，但是在2012年購買住房的投資者，想現在賣出盈利根本不可能，多以是虧損。即使虧損，他們還得賣，否則可能虧損得更大。

但是中國的情況則不是這樣。從2003年中國商品房市場快速發展以來，除了溫州、鄂爾多斯等幾個城市的特例之外，其他城市的房價從來就沒有下跌過，只是會上漲。甚至於房價只要些許下跌，政府立馬會出臺救市的政策。因此，當前中國的房地產市場投資者認為中國的房價只會上漲而不會下跌。目前看到一些城市的房價又在上漲，看到政府以最大的優惠政策鼓勵持有住房的投資者進入市場，認為中國房地產市場的價格又會上漲，購買到住房就是搶到錢，這時中國住房投資者豈能不會湧入房地產市場？豈能不把各個城市的房價再次推高？

但是，中國的住房投資者知道當前一些城市房價高到什麼程度？知道中國房地產就一定不破滅嗎？還有，如果中國房地產泡沫真的破滅，它將對中國家庭財富會造成什麼影響，不知道中國投資者會知道嗎？估計會不知道，因為中國投資者從來就沒有這樣的經歷與體驗，他所知道的中國房價只是會上漲，而且即使中國的一線城市的房價漲得上天，他們還是會認為會上漲。因為有需求有那裡，否則房價如何會上漲呢？但中國的住房投資者從來就沒有想到過當前的住房需求是從哪裡來。從現實的情況來看，這些需求不是什麼居民存款多，而是低利息讓投資者利用金融槓桿湧入市場。這些需求都是借銀行錢及首付貸的錢進入而出現。如果這種槓桿斷流，那麼中國房地產所有的問題都來了。

因為，當前中國的房地產價格高得離譜是誰也不可否認的事實。中國大城市的房價收入比全球領先。北京的房價收入比是33.5，上海則為30.2，深圳的為30，如果以相對於收入基準來看，全球十大房價最貴城市中，中國就佔了七個。也就是說，中國已經打造出現代史上最大的房市泡沫。

中國這種房地產市場泡沫不僅在於不少城市的住房價格在近十年的時間上漲達到10倍以上，也在於政府一直都在竭盡全力鼓勵中國的住房投資炒作者湧入房地產市場。這時，中國的房地產市場價格豈能不高？可以說，當前中國的房價與日本20世紀80年代發生的前所未有的房地產泡沫相比，有過之而無不及。之後日本遭遇了一場60%的崩潰，即使事情已經過去25年，日本的房地產市場的價格還是沒有恢復到當年的水平。

難道中國房地產的價格就是不會下跌嗎？難道中國一線城市的房價就會一直這樣漲上去嗎？這只能是從中國投資者的過去經驗說，但未來市場會發生什麼，其實沒有人知道。中國政府不知道，民眾更是不知道。否則歷史上就不會一次又一次的金融危機發生。但是這個吹得巨大的房地產泡沫破滅是必然。誰能阻擋呢？

現在的問題，如果某種導火線讓當前中國這個巨大的房地產泡沫突然破滅，那是不是會讓中國民眾造成一場巨大的財富損失的災難呢？怎麼就沒有人這樣去想過呢？否則，當前的中國住房投資者也不會這樣冒然湧入房地產市場。實際上當前中國居民的財富大致在30萬億左右，而80%是以住房持有。如果中國的房價像當初日本那樣暴跌60%，那麼這將意味著中國居民就有近15%或一半以上的財富蒸發。如果下跌80%，那麼將有20萬億美元甚至更多財富蒸發。但是，對於這樣一個十分現實的問題，中國的住房投資者從來就不去考慮，因為他們把希望完全寄託在中國政府身上，因為他們相信中國政府不會讓房價下跌。

但實際上，這本老本天書是否能夠讀到底是不確定的。因為，美國金融危機以來，中國的情況與市場環境發生了巨大變化。中國政府同樣在以最為量寬的貨幣政策救經濟，當市場充滿了流動性，資產價格炒作得極高之後，資產價格暴跌是必然。估計這是誰也沒有能力抗拒的。美國是這樣，中國豈能不這樣？這個時刻的到來不要說對中國金融體系及經濟的影響與衝擊，僅是家庭財富損失也可能讓國人無法承擔。對此，離自己這麼近的事情為何國人就不關注呢？這才是中國房地產市場最大風險。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)