大陸房屋產權延期傳出兩種方案 民眾很受傷
【看中國2016年04月25日訊】近日溫州土地使用期限問題的出現刺痛了人們的神經，引起中國轟動——70年產權到期後，續期問題如何解決？據悉，日前國土資源部已奔赴溫州進行調研，最後將由國務院定奪。
事情起源於近日溫州一位市民購買了一套二手房，在辦理房產證時卻發現，其所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且該土地使用證已在今年3月過期。
溫州房屋部門當時表示，房產要過戶首先需補繳土地使用款，補繳款約30萬元。這套房屋的總價還不到66萬元，即補繳費用佔到房產總價值的近一半。這一事件隨後快速發酵。溫州市國土局方面證實，但近一兩年可能會遇到類似問題的房屋有600多套。
因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易，溫州並非第一個遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳，都曾遇到過類似的問題。
目前市場傳出兩種解決方案。據華夏時報報導，一套方案為，如土地使用還未過期，按土地市場評估價40%的優惠價，通過補繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權。而如果過期，則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期，補繳土地出讓金都將是一筆規模不小的金額，續約成本較高。
另一套方案，續約的成本則相對較輕。有媒體報導稱，溫州傾向於以劃撥土地轉為出讓的方式繳納，只收取契稅2%的土地出讓金來完成續期。
關於土地續約金，有一系列問題尚待解決。土地續約金是一筆不小的數額，要一筆繳清，還是可以按不同的年限來繳？土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款？
此外，中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強表示，建設用地使用權，政府已經通過出讓的方式設定給開發商，開發商又轉讓給業主，也就是說政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，不是說70年到期權利就作廢，需要重新設定權利；而是到期後自動延期，這意味著權利依然有效，不能重新設定，只需要續期而已，因此續期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，而且續期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。
「如果按照權利重新設定的標準來收費，就相當於重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權到期，如果按照國有土地使用權出讓來收費，就相當於政府又賣了一次土地。」孟強表示。
中原地產首席市場分析師張大偉表示，即便是在一手房市場，也存在這樣的情況。比如受囤地生財的利益驅使，一些開發商有意囤地、拖延開發進度，樓盤銷售週期拉的過長，等房子真正到了業主手上時已經度過一段「空閑期」。有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中，往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說，很多購房者花了數倍的價錢購買了土地使用權更短的房子。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)