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只需一招,樓市立即崩潰

 2016-06-07 12:00 桌面版 简体 打賞 2
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【看中國2016年06月07日訊】價的過快上漲,將中國社會撕裂為兩個階層:買了房子的和沒有買房子的。

對於沒有買房子的人來說,最大的希望是:樓市崩潰,給自己一次抄底的機會。

但問題是,中國樓市會崩潰嗎?關於樓市泡沫的爭論,最遲從1988年就開始了,當時的報紙就討論房價過高和下跌風險問題。當時北京上海的商品房房價,不過2000元一平方米。

到2016年,關於中國樓市泡沫的爭論已經持續了將近30年,但樓市沒有崩潰,房價依然高歌猛進。所有曾經唱空樓市的經濟學家,無不落荒而逃;很多人在堅持看空樓市多年之後,已經沒有臉出來混了。比如……,算了不說了,做人要厚道,人艱不拆呀。

其實,想讓中國樓市崩潰非常簡單,一件事就夠了。而且這件事不是戰爭、自然災害、瘟疫等不可抗力。

這就是:讓人民幣自由兌換。

自由兌換的含義非常簡單,取消外匯管制,企業和個人可以自由兌換外幣,資本可以自由進出中國(洗錢的除外)。

由於人民幣匯率被顯著高估,人民幣計價的資產(A股、中國境內的房產等)更是貴的離譜,所以如果人民幣可以自由兌換,很多人會賣了國內的房子到國外購房。想想看,北、上、深好一點位置的90平米的普通住宅,現在售價為100萬美元,這個價格可以在美國中部的大城市買5套左右的花園別墅,即便是到房價昂貴的舊金山,也可以買到過得去的別墅。

正因為如此,雖然外匯管制存在,仍然有大量中國投資成功「出逃」,進入歐美澳等地的樓市。

美國羅森諮詢集團和亞洲協會一項報告顯示,過去幾年裡(2010年到2015年)中國人在美國房地產市場的投資已經超過3000億美元。其實,中國人在美國房地產市場投資最大的還不是現房,而是「住房抵押貸款支持證券」。統計顯示,2010年到2015年中國人在美國購買了1100億美元的房子、土地、商業地產,但買了2080億美元的「住房抵押貸款支持證券」。所以,投資、避險的特徵非常顯著。

當然,如果人民幣自由兌換,人民幣對美元會快速貶值。因為市場不會允許北上深的一個蝸居,一直有機會兌換美國中部大城市的5棟花園別墅。

話說回來,中國也不會允許人民幣自由兌換,至少10年內沒有戲。

那麼,中國資產價格的泡沫最終將如何解決?辦法只有兩個:要麼通過深化改革,激活全社會的創造力,創造更多的財富,填充這個泡沫;要麼通過匯率劇烈貶值,調整中外資產價格的比率。當然,以中國目前的體制,靠關著門來維持這個泡沫,仍然可以維持一些年。

除了人民幣自由兌換,還有什麼方法或者指標可以判斷樓市會不會崩潰?

1、只要「廣義貨幣M2增速」比「GDP增速」快,大城市的房價就會繼續上漲

廣義貨幣M2增速,可以被看做是央行印鈔的速度;GDP增速,是財富增長速度。兩者的差距,可以粗略地看做人民幣現金的貶值速度,或者是真實通脹率。自改革開放以來,中國的M2增速一直是GDP增速兩倍以上,個別年份達到3到4倍。兩者差距越大,樓市上漲越有動力。

比如這波房地產牛市啟動之前(2015年4月或者5月),M2增速只比GDP增速快大約4個百分點。但到了2016年1月份,差距超過了7個百分點。現在,央行又開始踩剎車,兩者差距在收窄。但從以往的歷史看,當M2增速低於GDP增速的1.5倍時,錢荒就會發生。也就是說,現行體制下,貨幣超發是常態。

2、只要強調國有經濟的主體地位,房價就不可能大跌

在這種背景下,中國的投資主體將繼續是地方政府和國有企業,這其實就是過去10多年的一個常態。而最近的新聞報導說,大量的數據統計證明,地王多是國企、上市公司製造的。

地方政府和國企最熟悉的投資領域就是大基建和房地產,以及為房地產服務的鋼鐵,為鋼鐵服務的煤炭等等。這個鏈條往往產生過剩產能,最終倒逼M2增速快過GDP增速。

3、只要股市沒有搞出真正的註冊制,房地產就依然安全

註冊制的實質,就是把企業上市的權利交給企業和市場,把股市波動的權利交給市場。到那時,企業上市將變得非常容易,中國將真正進入「印股票的時代」,金融市場會急劇擴大,成為新的資金池。當然,前提是真正實現法治社會。到了那個時候,金融市場的信用就會大大增加,躲在房地產裡的錢才敢出來,高昂的房價才能逐步下降。

事實上,目前中國大城市房價高的一個重要原因是:中國缺乏安全的、可以長期抗通脹的資產。股市、債市、期市都不是,裡面有太多的內幕,太多的行政干預。

最後想說的是,之前每一次經濟危機都是中國房價的一次上漲機遇,因為每當這時候就會提高貨幣供應量。當然,這是從人民幣計價模式下做出的結論,美元模式下是很難持續的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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