中國調控房地產的最大目的

【看中國2018年2月18日訊】今年以來，一二線城市的房地產漲價潮傳導到三四線城市，連屬於國家級貧困縣的安徽臨泉也加入房地產調控的隊伍。調控呈現「百花齊放」，現在並非都是一二線的熱點城市的「專利」了。

調控的愈演愈烈說明房地產悖離了當地市場價格尺度。中國當前一二線城市居民實現住房夢需要數十年的家庭收入總和，而發達國家一般在5年左右的家庭總收入即可。當然還有個測算房價悖離價值程度的方法，就是房屋的租售比，每平米使用面積的月租金與每平米建築面積房價之間的比值，也就是如果把房子拿出去出租，能在200個月之內收回投資，說明房子有投資價值，如果超過300個月才有可能收回投資，說明已經有潛在的泡沫。

可是中國的一些城市的租售比已經嚴重突破這個數據，據最近統計，深圳的租售比為732個月、廈門為718個月，天津為556個月，濟南為415個月，就連四川的成都也要332個月才能收回投資，可見，按照租售比來算，中國房地產市場可謂是泡沫重重。當然，房地產被吹起泡沫，不一定就及時破滅，因為裡面牽扯到財政、銀行、國家政策等延滯泡沫的一些措施，但從長期來說，長期偏移歷史平均水平的資產定價一定是懸在頭上的刀。

在中國，房地產企業屬於高風險高收益行業，房企的經營狀況支付能力很難準確把握，所以房地產企業向銀行申請貸款一般要受到一些限制。但房地產的土地出讓又是地方政府最主要的財政收入來源，沒有之一。

房價屢屢的推高也給銀行的直覺就是房地產行業最賺錢。所以中國房地產市場經常出現一些政策角力，每當要控制房價過快上漲，中央即要求各地銀行要控制對房地產企業貸款，但地方政府因為土地財政又千方百計想突破中央禁令，而銀行因為土地市場由地方政府的壟斷性質、房企與地方政府的緊密關係、考量到比其他非房企企業的信用要大，

於是地方政府、銀行、房企三方眉來眼去，用一些表外的理財變通的通道形式向房地產企業暗度陳倉，當然銀行理財的高利率和房企的高利潤最後都要轉嫁到房屋消費者身上，這個過程也是泡沫傳導的重要環節。最近銀監會開展的專項治理，因為理財使銀行能規避監管指標套利，銀監會認為一些銀行濫用通道，違背國家宏觀調控政策，個中緣由正在於此。

但從當前房地產調控的層層加碼來看，有14個城市從限購限貸限離又發展到現在的限賣，房地產市場似乎又變成了任意伸縮的政策工具。其實各地早先就有規定：房屋在二年期限內出賣，普通住宅要繳納房屋總價5%的營業稅，但滿二年後一些地方可以免繳。這個政策當時也是為了抑制炒房才出臺的。可是現今房價上漲太快，以致房屋買賣的稅費的政策跟不上形勢發展，於是地方政府急不暇擇又增添了個限賣，限賣的期限各地有二年至五年的時間不等。這個政策意圖是地方政府想以此來徹底掐斷炒房人的念頭。

其實透過這些政策的現象看本質，地方政府期盼房價穩定而不是期盼房地產回歸本來價值，主要想通過行政手段把房價持續維持在現行高價位階段，以期待中央政策或央行增發貨幣來拉升居民平均收入，用貨幣增量來使人們收入慢慢適應當前的高房價，好給高價位的房價解套。

就像上世紀八九十年代，北京的房價每平二三千時，人民日報當時刊登文章，批評北京的房價太高，因為那時北京的居民收入普遍每月在幾百元左右，所以按當時的民眾購買力來說，北京的房價也是高不可攀。可是隨著國家增發大量貨幣，人們收入的數額逐漸擴大，如果那個時候購買了房子，拿現在已經擴大了的收入來還前期的房貸，那麼肯定是很划算的。

但這個現象的本質是：之所以現在的個人住房按揭貸款成了銀行增加最快的信貸種類，2016年新增居民房貸4.96萬億元，城鎮居民用於購房的支出佔當年城鎮居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建60%以上的貸款是居民房貸。這個現象就是因為人們對人民幣的購買力的提前預判，提前消費等於是抵消掉央行貨幣增髮帶來的貨幣貶值。

可是地方政府不是站在央行的角度看問題。增發貨幣是個雙刃劍，雖能暫時擺脫高房價壓力，但市場錢多了容易引發通貨膨脹，也能使房地產的泡沫越吹越大。去年3月26日周小川在博鰲亞洲論壇就貨幣政策的「度」回答了主持人的提問，他說在實施多年量化寬鬆貨幣政策之後，本輪政策週期已經接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬鬆。這個信息對房地產行業和地方政府不啻是一聲驚雷。

如果按照小川行長所說，今後房價下行是個大概率的事。所以地方政府當前把房地產買賣嚴控到極致既有他們認為的道理，這種嚴控在政府看來既能防止房價上漲又能控制房價下跌，因為難買和難賣同時存在，房子沒有了流動性，真實需求難以判斷，當然房子也會「穩定」在政府給定的價格上。

這種「維穩」式的封堵炒房的限購政策其實只是把房屋需求暫時凍結在那裡，一旦解凍，炒房者還是套利而去。所以此種方式不是長久之計，應該跟進一些市場化的方式來調控房地產市場，比如用貨幣手段、金融手段，當然房地產稅也是不可或缺的調控重要手段，儘管中國房地產稅政策一直難以出臺，因為社會共識房地產稅會快速刺破泡沫，這樣會破壞當前地方政府收入來源，所以受到政策制定者的猶豫不決。

但要使房地產回歸是人住的本質，房地產稅的調控才是炒房者真正的噩夢。行政管制手段只會使房地產行業變成死水一潭，不利於房地產市場的健康發展。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)