中國新一輪樓市調控 「狐狸精」要露出尾巴了

中國開始了新一輪樓市調控。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年3月7日訊】最近，正當有些人以為，今年樓市調控可能放鬆的時候，一些漲幅比較大的城市再度出手了。3月1日，昆明發布通知，明確了3個區域的商品住宅進行限售，同時要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區域為：主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，限售期限為三年。昆明同時還下調了公積金貸款的最高額度，並提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調到了45%。

武漢的徵求意見也出來了，加大了對於開發商的監管，對已經封頂並已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監管資金要達到項目總預售款的15%；對只蓋了1/2，並已支付相應施工進度款的，重點監管資金為項目總預售款的20%；以上兩個條件都不符合的，重點監管資金為項目總預售款的25%。這無疑會進一步緊繃開發商的資金鏈條，逼著他們盡快推出新盤。

還有海南，三亞要求已達到預售條件的新建商品住房，備案價格不能超過2017年2月的水平。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。據悉海南已經強行將新房價格按到了2萬以下。

綜合來看，多地同時行動，應該不是個案，很明顯是有意為之，也就是說今年仍將繼續執行房住不炒的原則，對於重點城市的房價調控並不會放鬆。住建部會同多個部委也多次表態，對於樓市調控的態度，估計在3月還將有進一步的統一行動出臺。無論是金融端，土地端，政策端，還是各個城市，都會相應跟進，3月是一個房地產政策的重要觀察窗口，每年都是在這個月出臺重要的樓市政策，從而決定一年的市場走向。

今年的最大看點有這麼幾個。

首先，限售，去年開始越來越多的城市開始新房限售，這就是徹底鎖死流動性的表現，限售之後炒房成本大增，不確定性更大，所以炒房團將徹底退場，最後就留下了居住屬性，但凡限售堅決的城市，特別是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限購已經普遍執行之後，限售將是另一大解決問題的思路。

其次，金融去槓桿，現在銀行的貸款利率已經大量上浮，中信銀行也暫停了房抵貸，未來貸款利率繼續上浮的概率極大，隨著美聯儲繼續加息，央行很可能跟隨加息，之後存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴，所以一貸難求會愈演愈烈。

不排除在央行和銀監會的指導排查下，越來越多的股份制商業銀行暫停房抵貸，那樣整個房地產市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大，特別是如果美元開始反彈，中國金融很可能進入這種備戰狀態。

第三，棚改轉移，去年我們轉變了思路，開始因城施策，這給了一些地方賣地的機會，在棚改和貨幣化安置的掩護下推升了房價，很難想像一個小縣城地級市，人口大量流出，房價瞬間漲了50-100%，這是一種怎樣的感受，很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發，所以金融推動的後果必然是一地雞毛，有市值，但卻沒有流動性，隨著該地區棚改完成，貨幣化安置結束，你會發現，你竟然上當了被耍了，成了那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來，但你已經找不到後面的接盤俠。所以今年開始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。

第四，保障房和土地供給，去年我們土地開始盯住城市人口，也終於想到了在供給側去調整土地問題，去年北京上海這些城市大量土地入市，但由於建設週期，還沒有發揮作用，今年3月以後，大量商品房開始交付，從北京來看，新盤供給充足，共有產權房和純商品房供給量都不小，這對於已經見頂一年的樓市來說應該雪上加霜，現在新房限價的力度很大，甚至與周邊二手房價格倒掛，賣二手房，買新房成為一個趨勢。所以慢慢的，二手房的供給增加，價格恐怕也要下來。

綜合來看，3月份的樓市態度很重要，去年很多二線城市藉著人口政策變現放鬆了調控門檻，很可能會在3月被糾偏，也就是說，一開始我們擔心的樓市調控放鬆可能根本不存在了，很可能等來的是更加嚴厲的政策。也希望這次樓市調控能夠善始善終，不要在半路夭折，那樣就真的塔西佗陷阱了。老百姓已經被騙了兩次狼來了，本來現在就有極大的懷疑。如果第三次狼還是沒來，以後你再說什麼都沒人信了。那麼怎麼叫做調控成功呢？你指望房價回到2007年肯定是不現實的，但努努力回到2015年底的水平，應該沒問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)