【觀點】跌了，真的跌了——未來房價怎麼走？！(組圖)
【看中國2018年11月17日訊】跌了！廣深房價真的跌了！開發商降價打折，業主「割肉」，中介只求「活下去」
樓市拐點已現
作為中國樓市的風向標，廣深區域樓市在過去的9、10兩個月開始明顯轉冷，其中，二手房市場的表現，預示著樓市拐點已現。市場已轉向買方，開發商紛紛打折促銷。大型房企如萬科、碧桂園，中小型房企如新城控股、遠洋、陽光城、敏捷集團等，均有項目降價。
有國內媒體的調查顯示，10月，深圳新房、二手房徹底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一線城市中跌幅最高。廣州的新房也出現多個項目降價打折，二手市場也持續低迷。
市場轉冷引發了一系列連鎖反應，購房者踟躕不前、開發商降價推盤，10月以來，廣深商品住宅備案量有所上升，但對成交量的影響甚微，量價齊跌或成持續的態勢。
多位業內人士認為，隨著年底開發商沖銷量和業績的時刻到來，深圳、廣州房價將進一步下跌。深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓向媒體表示，「去年其實已經開始調整了，下調的態勢將持續到2019年的下半年。」
「調整真的開始了」
10月以來，廣深樓市充滿了涼意。
根據中國國家統計局的數據，10月深圳新房價格指數同比下降0.4%至99.6，環比下降0.5%至99.5，位列70城倒數。廣州陽光家緣監控亦顯示，10月廣州一手住宅整體網簽共85.11萬平方米，環比下跌29%；價格環比上漲0.2%，應為結構性原因，整體仍維持跌勢。
市場已轉向買方，開發商紛紛打折促銷。
大型房企如萬科、碧桂園，中小型房企如新城控股、遠洋、陽光城、敏捷集團等，均有項目降價。位於深圳市龍崗區的遠洋新天地，項目2期的均價約為4.3萬/平，開發商為了清盤，甚至一度降價到3.73萬/平米。
多個新盤選擇了打折、「一口價」的方式。如位於深圳坪山的碧桂園心海城在11月3日加推准現房30套，單價在3.11萬元-3.58萬元/平之間，總價在279.7萬-456.2萬元之間，其中20套總價低於300萬。
然而，降價跑量並未帶來成交回升。
合富研究院數據顯示，10月深圳批售商品住宅（含公寓）新增供應7389套，環比上升14%。但成交卻有所減少，網簽套數、面積分別下降18%、33.75%。去化週期也上升至9.8個月。與開發商的焦急形成對比的是，購房者日益觀望。距遠洋新天地不遠的朗泓·龍園大觀，備案1014套房，10月19日開盤當天僅有40多組客戶。
與深圳類似，廣州去化狀況也不甚理想，克而瑞研究中心梁永光指出，廣州10月去新開盤/加推項目共30個，平均去化率僅有31%。深圳一知名房企內部人士說：「深圳新房這三年都沒有出現過明顯的降價，調整真的開始了。」
二手房變局
然而，與被限價的新房市場相比，更代表真實市場的二手房也進入了下行通道。據深圳中原研究中心統計，9月、10月二手房住宅成交量分別為4952套、3787套，環比減少31.3%、23.5%，成交量創下近20月以來的最低值。業主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始「割肉」。時有降價傳聞的深圳東部華僑城天麓，在房天下網站上出現了登記價1050萬元、售價738萬元、全新毛坯、送入戶花園的房源。深圳香蜜湖天御香山花園甚至有次新房叫價3650萬元，而同戶型挂盤價都在4000萬元以上，最高成交超過4500萬元。僅在一週之內，深圳銀湖豪宅片區報價回調了13%。安居客數據顯示，目前銀湖的二手房均價是8.60萬元/平。以此估算，價格降至7.48萬元/平。
動輒百萬的議價空間並非個案。
整體來看，深圳中原研究中心數據表明，20個片區均出現了多則13%、少則3.4%的業主報價下調幅度。價格上，深圳同樣在一線城市中「領跌」。
廣州二手市場也凸顯寒意。
廣州市房地產中介協會數據顯示，9月份新增放盤面積與簽約面積環比8月份分別降低13.98%和11.03%，環比連續5個月下滑；10月，中指院監測的26個重點城市中，四個一線城市商品房成交面積環比下降33.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。
業主心態逐漸鬆動，二手房的議價空間也很大。廣州天河區中海康城一業主無可奈何地表示：「本來放盤價是430萬元，為了快速成交下調至405萬元」。而距離不遠的廣州天河區駿景花園近期成交的3宗二手房源，業主均下調了放盤價，分別由510萬元下調至480萬元、630萬元下調至600萬元、810萬元下調至770萬元。
調查顯示，在廣州中原地產近期的成交裡，已經出現了較多降價成交的個案。有經理人透露，目前市場大部分房源議價空間在5%左右，少數急賣房源議價空間甚至可超10%。
寒意或持續
徐楓指出：「二手房是整個產業鏈的下游，所有的交易最終都會在二手市場產生。也就是說不管是自住也好投資也好，最後的流通都是通過存量房市場來完成的」。但她進一步指出，這只是數據面的波動，大市目前仍然以觀望為主，所以成交量不會出現大幅度的攀升。
廣州、深圳二手市場的低迷，似乎昭示著拐點真正的來臨。
中原地產首席分析師張大偉認為，在一二線熱點城市，二手房成交量佔比已經過半，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更有代表性。未來，美聯物業全國總監何倩茹認為部分客戶對政策已經有所消化，按目前的情況看，無論一二手房11月的備案量都會比10月上升。
據美聯物業全國研究中心統計，截至10月底，深圳住宅產品的備案量達5263套，較9月增加46%，創下今年單月新高。
徐楓持相同看法，她表示客戶看房、備案量上升到實際成交之間存在時滯，不代表最終成交量的上升。同時預計，深圳二手房的成交價格在今年的平均水平上會跌20%，整個的交易量跌3成。
拐點來臨，要「活下去」的似乎不止開發商。徐楓指出：「中介向來對於市場的反應最為敏感，市場好的時候從業人員總量增長，市場下行也就跟著少了。」
深圳市房地產中介協會數據顯示，11月剛過去的一週，深圳市中介人員持牌人數環比下降4.3%，續牌人數環比下降42.6%。世聯行降費增效、上海中原也對內宣布福利減半、多部門佣金打八折，有電商中介甚至宣告倒閉。五大行尚且如此，小型的中介更有可能隨時關門。
同樣面臨壓力的還有開發商。陳洪海預計，深圳11月成交變化不大，甚至會微跌。在業績壓力下，開發商仍將選擇以價換量，會出現價格微跌，開發商的供應量也會增加。
徐楓亦表示，整體市場越是不好，新房市場越是上升。開發商也因此降得越快，批量的存貨得以釋放。
深圳商品住宅市場的交易量和交易價格跟全國其他的600多個城市相比，上升和下跌的速度是最快的、調整是最短的。何倩茹認為，深圳市場還是處於政策的消化期，量價下行是大趨勢。
第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇認為，限購限貸政策，預計未來6-12個月甚至12-24個月都不會有大改變，廣州、深圳均進入大整合階段。未來6個月內，房價下跌會連續出現。高負債開發商銀根吃緊，尤其中小型開發商會面臨被迫變現。
說樓市下跌還言之過早！明年才是價格回歸的起點
近日，中國國家統計局發布了10月份70個大中城市，商品住宅銷售價格變動情況統計數據。從環比看，4個一線城市新房銷售價格持平；二手房價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個二線城市新房和二手房價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1百分點和0.5個百分點。35個三線城市新房上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手房價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
單從數據上看，可以得到一個簡單的結論，那就是一線城市仍然在陰跌，二三線城市房價漲幅趨緩，其實大家更關注的是二手房價格，因為新房頂多是你的買入價，二手房價格則包括了買入價和賣出價，更能代表市場的預期，特別是一二線熱點城市，二手房成交量佔比已經過半，北京上海二手房市場成交佔比已經超過市場總成交的80%。從二手房數據來看，天津、丹東、泉州分別環比下調0.1%；北京、上海、廣州、石家莊、三亞等7個城市環比下調0.2%；寧波環比下調0.3%；廈門下調0.9%。另外，根據麥田房產中介的數據，目前客戶議價的指數為-5.9%，也就是說，真實成交價要比首次出價低6%左右，這是2018年以來的最高水平。其中，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為45%，降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源佔比為14%，佔比也是今年以來的高位。
22018年10月中國70個大中城市二手住宅價格銷售指數（作者博客）
而仍在上漲的城市，像貴陽，昆明，西安，蘭州，安慶，大理，這些中西部地區的房價數據顯示依舊堅挺，但是也應該看到，其實這些地方的流動性已經出現問題，比如西安現在房子已經不好賣了，所以之所以這些地方二手房還在漲，是因為預期在頂著，但預期這個東西來的快去的也快。隨著棚改貨幣化安置大面積叫停，以及全國領軍城市停漲，這些地方也隨時會出現房價逆轉的情況。
房價的問題，已經從防止暴漲，到防止暴跌。目前全國樓市看空的聲音越來越多，也出現了很多地方實質性下跌的情況，還出現了降價未遂被約談的奇葩景象，但從數據上來看，這其實還只是一種假摔。客觀的說，目前一線城市也只是微跌，用大家的話說，只是漲50跌10塊，鬧著玩的。從數據我們能看到，房價2015年指數定基是100，而現在北京是146，上海是138，杭州是141，深圳是151，也就是說跟2015年比，我們現在還是漲了40%，3年時間上漲40%，這個幅度顯然依舊十分恐怖。所以一線城市的價格回落之路依舊任重而道遠，有人問房價怎麼漲才合理，根據美國的百年經驗，房價每年漲幅應該略高於通脹，頂多1個點，如果我們按5%計算，那麼到今年漲20%是合理的，也就是說，一線城市至少還要跌20%下去，才算合理，如果狠一點退回到2015年的房價也不是沒有可能。
至於二線城市的房價，這裡就要分層了，像南京，合肥，廈門，武漢，青島，這些重點城市，其實漲幅跟一線城市差不多，他們下一步也會跟著一線城市回落，目標就是緩慢的下降，最好通過1-2年時間，消化掉20%的漲幅，這是最樂於見到的結果，而要防止突然的暴跌，如果半年跌去20%，這樣很可能會出現斷供，金融體系會出問題。所以慢慢的跌，每月跌不到1%，是完全可以的。
另外，太原，西安，重慶，成都，石家莊，瀋陽，大連，長春，哈爾濱等等這些重點城市，他們第一波漲幅沒趕上，後面雖然漲的挺凶，但是總體漲幅還不能跟一線城市相比，所以就目前來看，他們似乎還在漲，但這些地方該不該漲呢？這是個問題，起碼從2008年到2015年，這些城市基本沒怎麼漲，那麼前面那麼多年沒漲，怎麼就這幾年猛漲呢？主要就是棚改貨幣化安置導致的需求突然大增，所以未來隨著貨幣化安置退潮，這些地方會馬上形成流動性陷阱，突然之間大家都沒錢了。然後沒有成交。急用錢的房主就得大幅降價甩賣。這些地方已經出現了嚴重的供過於求，唯一化解的辦法就是開放人口，吸引人才，所以我們也看到，越來越多的地方開始放寬政策，從而爭取繞開限購。這是維持房價的最後希望。
至於三線城市，甚至四五線城市，貨幣化停止後，大概半年到一年，就會是死水一潭，房子將徹底失去流動性，為了投資而買房的人，將很難見到回頭錢。
綜合來看，影響最大的還是一線城市，只要一線城市慢慢下跌，就不會出現大規模斷供，金融風險就沒有太大的問題，二線城市最好維持平穩，也在鼓勵他們去爭搶人才，支撐房價，促進一線城市人口回流，所以二線城市目前處於政策彷徨地帶。未來房價上漲下跌的可能性都很大，搶到人了，你就能繼續漲，搶不到人，甚至被別人搶走了人，你就該跌了，而三線以下流動性枯竭，根本賣不掉，所以風險基本都甩給了接盤俠。所以說樓市跌了，可能還言之過早，我們剛剛找對了調控的路，明年才是價值回歸的起點。
4200億巨債壓頂，地產拋售，才剛開啟！
賣賣賣，冷空氣突襲！
473條房地產股權轉讓消息，4200億信用債壓頂，2018年末，一場房地產項目的拋售狂潮來了
有一群人，開始瘋狂拋售房地產項目狂風突襲！最近兩個月，一股「拋售資產潮」席捲國內房企。
2018年1-10月國內房企項目股權出售動態統計（資料來源：CRIC）
據克爾瑞地產的統計， 2018年1-10月以來房企累計項目股權出售動態就達到了473條。同時，據Wind數據統計，1至10月，房企信用債發行規模已超4200億元，遠超去年全年房企信用債發行規模；進入四季度，房企紛紛發債應對融資困境，10月房企國內信用債發行規模達325億元，同比增幅超90%。
這是什麼信號？
缺錢，十分缺錢！！！
比如這一家房企華夏幸福，最近「幸福」不起來了。賣股給平安後，華夏幸福又賣環京項目股權續命。
還有哪些大佬們在變賣資產？
9月28日，嘉凱城轉讓房產項目資產包，涉及5家公司6個項目（點評：萬科除了接盤華夏幸福的環京項目、北京海航大廈，還買了嘉凱城5個地產項目，看來萬科才是今年房企收購戰的大贏家啊！）。
10月9日，華夏幸福宣布以32億元轉讓河北多宗項目予北京萬科（華夏幸福，今年從解散天津事業部、和平安簽下對賭協議、再到環京部分項目打包賣給萬科，真是不好過啊！）。
10月19日，華僑城掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權。
11月，萬達已經在全國甩賣13座萬達城，融創中國孫宏斌控股下的融創中國為接收方。
要知道，在中國房地產歷史上，十三座萬達城的交易是迄今為止並購交易金額最高的一筆，總計交易金額高達501.25億！對開發商來說，今年真是寒冬凜冽，凍死人哪！
房企大佬頻繁變賣資產，背後深層原因是：樓市融資環境仍在收緊：無法獲得多餘信貸。
必須正視的一個事實是，從信貸政策的角度來看，金融機構不可能再對開發企業鬆綁，更不可能給開發企業放水。最近幾次央行的降准，不僅是定向的，而且有了更加明確的要求和政策指向——實體經濟！
4200億地產債壓頂，不得不拋售資產生存
開發企業在從銀行得不到資金支持的情況下，只能求助於債券市場。但是呢，債市的問題也同樣嚴峻。地產償債高峰來臨，形勢十分嚴峻！
推測一個可能性：會降價賣房嗎？
那麼你可能會問，開發商現在為什麼不會選擇降價售房來回籠資金，而是通過轉讓資產來維持資金平衡呢？因為他們仍存僥倖心理，仍然希望房地產市場能夠回暖，調控政策能夠放鬆。
如果開發商死槓房價，一旦資金鏈斷裂，後果將十分嚴重。借不到錢怎麼辦，開發商只有兩種選擇：一是降價賣房，二是直接打包賣地！
你認為呢？
現在是現金為王的時代，手裡仍有「子彈」的老百姓們，不妨多觀望一下。未來兩三年，房價鬆動可能性非常大。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)