房價拐點已現？開發商「以價換量」能走多遠(圖)

10月份中國房價數據顯示，樓市放緩跡象愈發明顯。（圖片來源：Fotolia）

【看中國2019年11月16日訊】（看中國記者丁曉雨綜合報導）11月15日，中國國家統計局發布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一、二、三線城市新房和二手房銷售價格環比漲幅均有所回落。新房價格下跌城市持續增多，二手房價格下跌城市54個月以來首次逆轉超過上漲城市，樓市拐點真的來了？

《21世紀經濟報導》11月16日報導，中國國家統計局15日發布2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，數據顯示，房價環比下跌的城市再增加17個，數量連續三個月維持增長。除了新房價格下跌城市持續增多，二手房價格下跌城市54個月以來首次逆轉超過上漲城市。分析人士對該報記者表示，如果沒有明顯政策調整，市場拐點或將出現。

數據顯示，4個一線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手房銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

31個二線城市，新房和二手房價格環比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

中國國家統計局數據顯示，10月份，新房價格環比上漲城市50個，創2018年2月以來的新低。其中，西寧、呼和浩特和南寧三個中西部城市，10月新房價格漲幅分別是2.8%、2.4%和2.0%，是僅有的三個漲幅超過2%的城市。成都以1.5%的漲幅位列70個大中城市的第六位。

70個大中城市中，有17個城市新房價格環比下降，是2017年9月以來的新高。其中，下降幅度最大的是濟南和瀘州，環比下降了1%。而一線城市北京和廣州，則分別環比下降0.2%和0.1%。

中國國家統計局數據顯示，10月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比增幅為0.1%，同比增幅為4.2%，都呈現了漲幅收窄的態勢。

《21世紀經濟報導》引述易居研究院副院長楊紅旭的觀點，認為一組信號意義更為強烈的指標是，二手房價格環比下降的城市，從9月的28個上升至35個，而環比上漲的城市則只有28個。下降數量超過上漲數量，這是2015年4月以來，首次出現類似的情況。

楊紅旭對該報表示，新房價格，在部分城市存在限價限簽等行政干預，存在失真情況。因此二手房價格變動更能體現樓市真實情況。「市場半隻腳踏進冬天了。」

據《華夏時報》報導，10月以來，儘管一些房地產項目加緊入市，並積極實施促銷活動，但「銀十」依然以「冷清」收場。僅以上海新房市場為例，上海中原研究機構發布的數據顯示，10月份上海新建商品住宅成交面積53.8萬平方米，環比減少31.9%。

開發商迫於償債高峰期和銷售業績衝刺期的雙重壓力，從9月以來持續進行降價促銷活動，希望「以價換量」。分析人士認為，這是此次房價數據出現上述現象的主要原因。

中國國家統計局此前發布的數據顯示，1∼10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%。增速今年以來首次由負轉正。

《21世紀經濟報導》報導說，貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，新房市場「以價換量」效果有所顯現並將持續，同時10月全國商品房及商品住宅新開工面積累計同比增速仍在擴大，後期供應的增加，令新房下跌趨勢將會持續。隨著三四線城市銷售的下滑，70城的一手房價格下跌趨勢會逐漸由一二線向三四線傳導。

不過，雖然開發商試圖以降價促銷的手段度過資金困局，但房市價格的主動權並不完全在開發商手裡。馬鞍山住房和城鄉建設局在11月8日發布的《關於做好商品房銷售管理工作的通知》中，要求「規定新備案商品房售價不得低於備案價格10%」。換句話說，開發商向市場出售的房價不得低於首次開盤定價時的備案價格。這就意味著，即使開發商想更大幅度的降低房價，還得過了政府這一關。

報導說，中原地產首席分析師張大偉認為，房價漲幅全面放緩趨勢已經出現，但對於2019年四季度的市場走勢來說，一要看年末的信貸政策，包括11∼12月LPR的調整，以及是否會降准；二要看近期各地頻繁的人才政策波動，是否會影響市場。

有分析人士認為，在中央「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」表述未變，樓市「三穩」基調未變，地方政府問責機制未變的情況下，本輪調控核心的限售、限價和限貸等政策，大幅調整的可能性不大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)