官方終於承認：房地產是中國經濟最大的灰犀牛(圖)
【看中國2020年8月21日訊】「灰犀牛」概念首先出現在米歇爾·渥克的《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書中，很快，「灰犀牛」一詞就成為現象級熱詞。
2017年7月17日,官方的《人民日報》文章提及，金融十分重要，也極易產生風險。金融業鏈條長，市場信息不對稱，價值實現過程曲折，又易受外部因素干擾，面對經濟週期波動和社會預期快速變化等不確定條件，利益誘惑大，參與者行為變化快。而且，金融領域風險點多面廣，隱蔽性、突發性、傳染性、危害性強，必須格外小心，審慎管理。既防「黑天鵝」，也防「灰犀牛」，對各類風險苗頭既不能掉以輕心，也不能置若罔聞。
這是官方媒體首次提到「灰犀牛」，雖有晦澀提及房地產，但並沒有明確指出「灰犀牛」與房地產的關係。
2019年，中國國家金融與發展實驗室房地產金融中心發布的《中國住房金融發展報告》認為，未來房地產市場可能成為中國經濟金融領域的「灰犀牛」，其發展趨緩以及金融風險（特別是房地產企業）的顯現，必須對此保持高度警惕。
認為房地產可能成為中國經濟的「灰犀牛」。
2020年第16期《求是》雜誌刊發中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清文章《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》中認為，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。
房地產泡沫被明確指出是威脅中國經濟安全最大的「灰犀牛」。
中共官方終於承認：房地產泡沫是中國經濟最大的灰犀牛（圖片來源：Savantermedia/Adobe Stock）
01 什麼是灰犀牛？
黑天鵝指的是沒有人預見的風險，是「未知的未知」。
而灰犀牛指的是已經預見了風險，但不知道風險什麼時候爆發，或者明知有風險但否認風險的存在，是「已知的未知」。
從官方措辭中，至少可以認為高層在2017年已經關注到了房地產風險，；從中國「穩房價、穩地價、穩預期」的三穩表態中，也能窺出高層對房地產風險瞭然於胸，但從2017-2020年，房地產風險並沒有得到有效化解。
事實上，「灰犀牛」風險源於宏觀槓桿率，只要宏觀槓桿率還在上升，「灰犀牛」就會不斷增大，或者單個「灰犀牛」個頭不增大，但形成「灰犀牛群」。
「灰犀牛」風險的確定性和威力完全源自宏觀槓桿率，即M2/GDP。2017年，中國宏觀槓桿率248.1%；2020年二季度宏觀槓桿率飆升至266.4%。在房住不炒的影響之下，「房產灰犀牛」膨脹速度得到了一定控制，但宏觀槓桿率繼續上升刺激下，「股市灰犀牛」龐大了。
股市總是在向經濟基本面回歸，一個上漲的股市和衰退的經濟基本面同時存在，只代表了一種可能，「股市灰犀牛」迅速逼近。
02 灰犀牛的五個階段
米歇爾·渥克將灰犀牛分為五個階段：
1）否認階段。哪怕日本、泰國、美國等多國已經爆發過房地產危機，但很多人仍然會認為中國不一樣，同樣的危機不可能發生在中國身上。
2）得過且過。預防危機總會付出一些代價，帶來的是現在的痛苦；而暫時忽略危機，就不會在現在付出代價，至於未來是否會付出代價，等到未來再說吧。
3）遲緩回應。最終，對於灰犀牛的風險開始有了一些共識，並開始作出一點有用的回應，但這些回應是遲緩的，多數時間是在爭論解決方案是對還是錯。
4）恐慌，災難逼近。
5）行動或者徹底崩潰。
中國目前尚處於第三階段。雖然最終對房地產的風險有了一定共識，但貨幣政策頻繁掉頭，既不敢戳破泡沫，也不敢吹大泡沫。而實際上想要泡沫不破就只能吹大，從宏觀槓桿率持續上升來看，「灰犀牛」已經演變為「灰犀牛群」。
灰犀牛風險正在持續放大……
03 房股債，都是經濟租金
事實上，無論是股市還是房市、乃至債市，都是一種經濟租金。房市是一種經濟租金非常容易理解，但股市和債市是經濟租金似乎沒有多少人理解。
金融市場有贏者通吃的特性，伴有多數人財富向少數人手中集中的現象，炒股（債）過程中，輸家財富通過非勞動交換手段向贏家集中，這個過程是跟收房租行為通過非勞動交換手段聚攏財富是一致的，在本質上，房股債性質是一致的，都是一種經濟租金。
這個過程產生了以下後果；
1）財富集中度提高，貧富差距擴大，富人需求得到基本滿足沒有消費慾望，窮人有消費慾望沒有錢消費。有效需求下降，誘導經濟下滑。
2）收租更容易致富，從而激勵人力與財力遠離生產，智力與資本向零和博弈市場傾斜，生產性活動效率下降，誘導經濟下滑。
經濟下滑最終將導致經濟租金跟隨下降。金融市場必須與經濟基本面相匹配，才可能健康成長。脫離經濟基本面的金融市場終歸要向基本面回歸。過於繁榮的金融市場向基本面回歸過程，會伴生必然發生的，但不知道何時會發生的風險。
這就是灰犀牛風險！
04 房產價格的趨勢
房產價格主要來自於兩方面因素的支撐：
1）與經濟增長相匹配的房產租金，大致相當於股票的每股盈利；
2）受利率高低影響的資產折現率，大致相當於股票的市盈率；
很明顯，美元基準利率在半年前已經降至0，美元已經沒有降息空間了，這制約了中國利率的繼續下降，也就是中國房產「市盈率」已經很難提高了。而房產租金是與經濟增長相匹配的，經濟增長卻是下滑的。
房產折現率是看利率的，而不是看貨幣量的。利率下降空間如果受到美元制約的話，哪怕水量再多，也很難流進房產。只要房價漲勢遇挫，房價就有向基本面回歸的壓力。
房價的基本面是，租售比>無風險（一般參考銀行定存）利率。房價的回歸基本面的壓力，正是最終確認房地產是最大灰犀牛的背景。
05 房貸選固定？還是LPR？
工行、建行、農行、中行和郵儲銀行五家國有大行同時公告，將自8月25日起對批量轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR(貸款市場報價利率)定價方式。
有不少讀者私信問LPR和固定利率如何選？這裡統一回覆如下：就說一句，銀行默認方式會選擇自己吃虧嗎？
反著選就對了！……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)