房地產民營開發商大撤退開始(圖)

【看中國2021年10月8日訊】無論是舊改，還是土地公開市場，接下來的樓市都會是國企的天下。這也意味民企開發商的「大撤退」。

這個趨勢，在廣州、深圳第二次集中供地的時候，表現得特別明顯。

與廣州第一批集中供地，民企開發商高舉高打不同，剛剛過去的第二次集中供地是「國家隊」的天下。

數據最為直觀。廣州第二輪集中供地成交的23宗地塊中，17宗是國企拿下的，金額超過563億。就連在第一批集中供地有所斬獲的龍湖、融創等開發商，在這一次也選擇了「躺平」。相比之下，民企無論拿地宗地還是拿地金額，都遠遠不如「國家隊」，除了碧桂園，沒有一家TOP30房企。而部分地塊不成交、底價、低溢價...民營房企到了缺錢和擔心不敢買的地步。

局面徹底變了。

民營開發商選擇「躺平，與近期的調控分不開：在土地端，有22城集中供地，最高限制15%溢價率，並採用房價聯動機制，降地價；在開發商端：「三道紅線」，限制債務高企的開發商融資，對企業進行了一波洗牌；此外，還有第「四道紅線」，開發商拿地金額不能超過年銷售額的40%，就算是再有錢，也會被「限購」。在金融端，央行和銀保監會發布房地產貸款管理制度，壓縮銀行房貸比例；在交易端，廣州出臺二手房限價，一手房街道限價，繼續擠壓市場泡沫，打擊投資客；一系列組合拳打下來，一些家底薄弱、資金鏈緊張的企業不敢拿地，或少拿地，而只有家底深厚，資金實力強的開發商才會出手。

過去房企賴以所用的「高槓桿」利器即將宣布失效，資金壓力加大，「瘋狂土拍」，要慎之又慎。尤其是最近幾個月，房地產企業信用環境進一步惡化，龍頭房企恆大出現實質性違約，不得不割肉求生。

除了恆大，頭部地產商不時有資金鏈緊張的傳聞出現，華夏幸福、泰禾集團、花樣年、藍光發展、寶能、河南建業...

資金鏈的緊張，已經影響到企業拿地，部分頭部民營企業今年拿地金額呈現斷崖式下跌，恆大、碧桂園、世茂、金科、佳兆業、中南置地、陽光城等民營地產商顯著放緩了拿地的節奏。

資本本來就是追逐利潤的，地產的暴利預期沒有了，民營開發商的收縮，也是戰略選擇。

實際上，不僅是在公開市場，就連廣州舊改，也上演了民營開發商的「大撤退」：

恆大退出黃埔滄聯；寶能退出黃埔楓下舊改；龍湖退出黃埔永崗北社區舊改；時代中國退出黃埔橫逕、重崗舊改；而奧園也將知識城旺田、新村，甚至荔灣東塱等已經招商的舊改項目擺上貨架。

接下來，廣州舊改由民營企業主導的局面迎來扭轉，全面轉入國企時代。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)