菏澤：碧桂園和恆大的滑鐵盧(圖)
【看中國2022年1月12日訊】2021年10月21日那天，王洪亮、王洪光、王曉輝、王松寶、曹鳳先，決定再次上門討債。
11點30分左右，在菏澤碧桂園鉑悅城項目的一個工地門口，王洪亮等人拉起了條幅，向項目的承包商瀋陽騰越討要拖欠的工資。王洪亮等人已經數次討債未成。但這次，他們正好碰到前來巡盤的碧桂園魯西區域總裁楊志忠。他們得到一個告御狀的機會。
作為宇宙房企的幾十個區域總裁的其中一個，楊總的座駕是一輛奧迪A6，車牌號是「閩C」，20歲的吳某寒是他的司機。為阻止楊志忠離開，王洪亮躺在了楊志忠的車前面。
慘劇就這樣發生了：吳某寒駕駛著這輛奧迪A6，軋在了王洪亮的身上……
聽說，當時楊志忠和司機一起往外走，走了一小段路後，司機返身折回，發動了汽車。
在場的農民工被這一幕驚呆了。他們合力將汽車車身抬起，將王洪亮救出。車身被抬起的那一刻，王洪亮口吐鮮血。一週後，地上的血跡仍清晰可見。
在場的憤怒的工人們毆打了吳某寒。有人撥打了110和120，王洪亮、吳某寒被送進了菏澤市第二人民醫院。劉先生說，王洪亮後來又被送到了菏澤市立醫院的重症監護室。他的CT檢查報告書顯示：右側第10肋骨骨折；L1、L2右側橫突骨折；骶骨左部骨折，右側恥骨上支及下支多發骨折，左側髖臼骨折。
好在一週後，王洪亮脫離了生命危險，從ICU病房轉到普通病房。
10月23日，山東菏澤市牡丹區政府官網發布該起事件的通報，政府責成碧桂園項目部先行支付了應由承包方支付的工程款13余萬元，並由碧桂園項目部墊付傷者的相關救治費用。
聽說，這筆款項的準確數字，是13.3萬元，是王洪亮等四個人的工資，平均下來，每個人被拖欠了33250元。
王洪亮今年33歲，孩子剛出生不久。為了這3萬多塊錢，他差點丟了性命。
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2018年2月9日，拿地5個月後，菏澤碧桂園項目的售樓處正式對外開放。據說，活動還沒開始，上千市民就湧了進來。售樓處的牆上，掛著楊國強老闆的大幅畫像。
喝慣了羊肉湯的菏澤人民，第一次見識了全國前三強的房企。等到項目正式開盤，每平米8500元的價格刷新了菏澤房價，別墅直接賣到了每平米2萬。朋友說，碧桂園也沒想到：一下子賣了七、八億。
菏澤碧桂園項目給了碧桂園很大信心。售樓處剛開放3個月後，他們又拿到了位於牡丹路與北外環路交匯處的一塊土地，這就是後來的鉑悅城。
等到鉑悅城入市的時候，已經是2019年，菏澤樓市換了一副模樣。那年，楊志忠從碧桂園泉州城市公司執行總裁來到山東，負責碧桂園山東區域的投資工作。
2019年鉑悅城項目的開盤價是5900元。到去年6月，鉑悅城的價格降到了均價5000元。又過了幾個月，碧桂園對區域進行了一次大拆分，區域數量增加到一百多個，楊志忠成為魯西區域總裁。楊志忠掌管的城市，一個是聊城，一個是菏澤。
楊志忠大概不會想到，自己趕上了菏澤樓市的下半場。
去年，王洪亮的遠房親戚劉先生，從一個名叫於得海的人那裡得到了一樁生意，為菏澤碧桂園鉑悅城項目的部分樓號，提供砌筑服務。劉先生將這個生意，交給了擅長此項業務的王洪亮。兩人都是遼寧省朝陽市建平縣人，住在同一個村子，劉先生是王洪亮的遠房表哥。劉先生說，他和王洪亮是合夥關係。
從2020年2月開始，到2020年9月30日，王洪亮帶著一個施工班組，完成了碧桂園鉑悅城項目12、13、14、15號樓的部分樓層的砌筑工作，勞務費合計為88.93萬元。去年6月時，這筆勞務費共計支付了75.63萬元，接下來直到9月30日，王洪亮完成了剩餘工作量。從那時起，王洪亮帶領的班組，完成了他們應該做的所有事情。
但這時，菏澤樓市已經生變，鉑悅城即使降價，也賣不出菏澤碧桂園項目那樣的成績了。那剩下的13.3萬元，他幾次討要，都沒有結果。一直到今年10月21日他躺在奧迪汽車前面那天，這個過程持續了一年多。此前，他也去過相關部門反映情況。
聽說，這筆款項已經先由劉先生墊付給了王洪亮的班組，王洪亮討要的工資，是用來償還表哥劉先生的錢的。
官方通報說，碧桂園項目部先行支付了應由承包方支付的工程款13余萬元。這句話是想告訴大家，責任是作為乙方的承包商的。
劉先生是從於得海手中接到了部分砌筑施工量，於得海是從江西騰昌手中拿到的業務，江西騰昌上面的總承包商，則是瀋陽騰越建築工程公司。瀋陽騰越的母公司是廣東騰越，廣東騰越的董事長是：楊惠妍。
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今年7月24日，碧桂園鉑悅城8號樓的業主得到通知，他們的房子要延期交房了。這時距離約定的交付日期，還有7天。等到8月16日交付時，當年被碧桂園的售樓處驚艷的菏澤人民，終於知道了給你一個五星級的家是什麼意思。
他們發現，小區只交付一棟樓，地下庫漏水，綠化配套等基本沒有，連小區門也沒有，但要按照1.88元的價格交付一年的物業費。更令業主們驚訝的，是他們才知道，他們不只是買了碧桂園的房子，而是真的從碧桂園買了一個家：
碧桂園鉑悅城的園林綠化，是順茵綠化公司做的；木門、地板等軟裝，是現代筑美公司生產的；門窗，是住方科技生產的；項目的設計圖紙，是博意設計院提供的。
所有這些公司，背後的主人都是楊國強主席的二小姐，楊惠妍女士。這種圍繞房地產開發，將觸角伸向上市公司上下游各個環節的模式，碧桂園將其總結為：全產業鏈。
2014年，楊國強主席做了一道數學題，從而將全產業鏈模式推向了極致。他一算賬，發現碧桂園如果一年開發1000萬平方米，監理費按每平方米10塊錢收取，然後所有的監理都讓碧桂園自己來做，碧桂園就會多出1個小目標的利潤。於是，碧桂園決定，碧桂園自己的項目，自己做監理。他們有家監理公司，叫國晟監理。然後，接下來幾年，碧桂園工地事故頻發。
鉑悅城的總承包費用、綠化、硬裝、軟裝、設計費，往大了說，可能上億，往小了說，可能也就幾百萬。這些大大小小的錢，楊主席都選擇揣進自己口袋。
賺盡最後一個銅板，不只是李超人有這種商業頭腦。
這段時間，開發商一家接一家的出事，很多人問，那個五星級的企業怎麼樣了？
前段時間，碧桂園服務收購了富力地產旗下的物業公司，收購了花樣年旗下的彩生活的核心資產，也收購了藍光地產旗下的物業公司，儼然成了地產下行週期裡的收割機。大家猛然發現，碧桂園竟然成了最安全最土豪的一家開發商。
鉑悅城的園林綠化那點錢，楊主席都要收進來，你說人家怎麼會那麼有錢？
10月28日那天，包叔和劉先生聊了聊，他說都這個時候了，他還不知道，他和王洪亮等人討要工資的對象，到底是甲方還是乙方。
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7月26日，網上流傳出一份官方文件，是菏澤市住建局發給市場監督管理局的，說菏澤恆大華府、恆大綠洲，以及恆大悅瀾庭分別以4200元、3800元/平方米的價格銷售商品房，遠低於市場價格，涉嫌不正當競爭。
恆大的這個舉動，相當於讓菏澤的房價回到了2017年。他們激怒了同行，激怒了老業主，也激怒了相關部門。後來，幾個項目的售樓處案場就被撤場了，降價也被叫停了。菏澤的一個開發商朋友說：他們的售樓處還有幾萬塊的電費沒有交。
碧桂園很快也加入了降價行列，菏澤碧桂園項目的精裝修房源，從8200多元降到了7000多元，毛坯房從6500元降到了5800元。菏澤綠地理想城高點時的售價在5800元左右。今年的部分房源，直接降到了4000多元。
菏澤房價最穩定的區域，是核心城區的學區房，房價基本在六七千元左右。當地沒有鏈家，整個二手房市場，幾乎被儒房、華陽、易成三家中介公司佔領。儒房在菏澤有超過140家門店，每個月的成交量，大概是400多套，其中有將近一半，來自新房交易。
菏澤的房產中介，是我見過的最佛系的房產從業人員。午休兩個小時，門店直接上鎖關門，下午六點左右，很多門店就關燈下班了。
在這個不限購不限貸的三線地級市，沒有高週轉，沒有996。大部分樓盤，都存在延遲交付的問題，包括碧桂園。一位開發商朋友說，在這個三線城市，開發商們面臨最大問題是：找不到客戶了。
這家開發商很早就做了一項客戶調研，發現目前的購房者，大部分來自菏澤周邊的鄉鎮和農村。房子賣不出去，他們就啟動了全民營銷，重點發展的全民經紀人是兩類人群：村支書和婦女主任。
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2018年12月18日，誰都沒想到，山東魯西南區域的小城菏澤，竟然成了首批對調控進行鬆綁的城市。一天之內，媒體報導鋪天蓋地，菏澤市住建局不得不在第二天回應：取消限售主要為了滿足群眾尤其是棚改貨幣化補償的群眾的購房需求。
在這輪調控週期中，很多城市試圖突破政策，結果都失敗了，但菏澤挺住了。如果去菏澤走一走，就能理解菏澤為什麼能打響那一槍。
菏澤2016年12月份的商品房均價，還是3195元。但在2015年，菏澤迎來了自己的命運分水嶺：棚改在這座城市啟動了。
從那年開始，這座城市到處是工地，到處都是售樓處。2016年之後的幾年時間裏，菏澤的棚改規模，一直位居全國第一。當時，菏澤市住建局相關負責人對媒體說：這幾年菏澤相當於有100萬人口被就地搬遷。
很多安置房還沒有建好，老舊房子就已經拆掉了。菏澤市民手裡拿著巨量現金。對地產商來說，那時整個城市遍佈客戶。這種形勢的最高潮，是2018年。菏澤市區房價進入歷史性的一刻，普通商品房均價達到了7000-8000元/平方米，學區房新房均價在9000-11000元/平方米。
在此前一年，碧桂園來了，恆大來了。此後一年，綠地也來了。事後證明，他們正確地進入了一個市場，但卻踏錯了節點。
在棚改政策的推動下，菏澤市區的供應巨大。一個朋友說了幾個數據：整個市區大概有120多個樓盤；顯性的庫存大概有400萬平方米，隱形的庫存可能是這個數字的十倍以上。
菏澤市最近幾年平均去化量大概是200萬平方米。按照這個速度，要消化掉現有庫存，可能需要好幾年。
2019年之後，隨著部分樓盤陸續交付，客戶越來越少，房子還是那麼多。開發商們可能從來沒想到過，原來客戶對他們來說，還是很重要的。
王洪亮幹活的碧桂園鉑悅城，該干的砌筑方面的活，去年已經幹完了。今年7月本該是交付時間，但也只是交付了部分樓棟。
高週轉的最後一環，似乎斷掉了。
過去二十多年的時間，房地產行業的本質，實際是一個面向B端的行業。對開發商來說，最重要的對外關係，是政府和金融機構。房子還在挖坑的時候，就被搶光了。
客戶，一直沒有那麼重要。
僅僅兩年的時間，這個行業發生了一些變化。最值得開發商警醒的一點可能就是：C（客戶）端去哪了……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)