中國樓市庫存激增 重點百城七成陷入困境(圖)

中國68個城市的商品房庫存高企。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2023年6月27日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國《百城住宅庫存報告》顯示，其中68個城市的商品房庫存高企。樓市分化態勢明顯，二手房已從賣方轉為買方市場，並且停貸潮近一年，多數爛尾樓仍未復工。

中國樓市持續低迷，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，樓市總體庫存去化形勢仍然嚴峻，廣義庫存量仍在攀升。中國國家統計局數據顯示，商品房待售面積已經突破6.5億平方米，現有待售面積足夠1600多萬人居住。

一般以狹義和廣義兩種庫存量數據來反映各地庫存情況，狹義庫存量指已批准預售的商品住宅中尚未銷售的建築面積；廣義庫存量的統計範圍更廣，指可銷售房屋量和涉住宅用地施工量之和，這裡麵包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷售證的項目，地域範圍也包含了地級市下轄縣市。

一般來說，狹義庫存是一個中短期指標，也是一個房地產業內和主管部門重點關注的指標，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標。

由於樓市成交量低迷，無論是狹義庫存還是廣義庫存，其消化週期都在上升，並且已經超過了2014年高點。截至2022年末，三四線城市的平均樓市消化週期達到23.7個月（約2年），較2014年高點增加了26%。

而部分城市新房庫存消化時間更長，江西省景德鎮市、青海省西寧市需要5年以上，山東省日照市、河北省香河超過4年。

從上海易居研究院betway体育手机网 發布的《百城住宅庫存報告》來看，中國100個城市中有68個城市去化週期超過14個月，即意味著近七成城市的房屋銷售狀況較為困難。

報告顯示，濟南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去庫存狀況總體良好。但是這些城市也不樂觀，即使上海市場去庫存快，也主要是由於房價倒掛、地鐵沿線等優勢，而沒有地鐵的遠郊項目賣得並不好，甚至出現了各種違規亂象。

另據中國《每日經濟新聞》6月26日報導，根據不動產領域數字化服務平臺克而瑞的數據，西寧等城市2021年及之前的庫存佔比均在7成及以上，庫存比較「舊」。老舊庫存佔比過高，加之錯過了最佳銷售窗口期，庫存去化顯得更加困難。

報導指，哈爾濱、泉州等城市，不僅庫存高企、存銷比週期長，往往也是70個大中城市中房價指數同環比跌幅榜的「常客」。

在二手房市場，也發生了很大的變化。

上海易居研究院研究總監嚴躍進撰文表示，二手房市場從賣方市場轉為買方市場。經過對全國13個重點城市的二手住宅掛牌量統計顯示，2023年6月初，13城二手住宅掛牌量為199萬套，比2023年年初的159萬套增長25%。表明2023年上半年，二手房業主出售意願很強，但由於市場交易遇阻產生房源激增。這表明二手房供大於求矛盾凸顯，側面說明為什麼當前二手房「越賣越多」。

文章指出，統計顯示，2023年一季度，全國13城二手住宅去化週期為10個月，進入二季度該指標為15個月，去化週期明顯延長。二手房出售難度驟然加大，容易在市場中產生恐慌性降價。

另外，中國爛尾樓問題仍然沒有解決。

房地產開發商此前因債務危機，因而留下了大量爛尾樓。去年7月，全國多個省市有數以萬計業主發聲明，不願再每月付房貸給停工已久的預售樓盤，引發了房地產和金融危機。其後中國央行、住建部等部委透過金融層面支持房地產，推出2000億元「保交樓」貸款支持計畫。近期，各地已逐步發放第二期總額2000億元的紓困資金。

目前，大多數相關房地產項目至今無法復工，未能如期交付。有觀察人士認為，目前不僅一般老百姓，就連銀行也對房地產開發商解決爛尾樓問題失去信心。

值得注意的是，中國官方從未公布全國停工（或爛尾）的樓盤數量。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)