房地產去庫存有新招數 中國央行背後撐腰(圖)

中國房地產去庫存有新招數。（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2024年1月11日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產市場持續萎縮，庫存不斷增大，樓市前景低迷。1月11日消息，8個試點城市政府獲中國央行低息貸款，收購存量商品房用作保障性租賃住房。

8個試點城市獲中國央行低息貸款

中國央行此前推出了租賃住房貸款支持計畫，這也是中國央行專門設立的結構性貨幣政策工具，該工具目的是引導包括中國工商銀行在內的7家銀行為試點城市盤活存量房屋、擴大租賃住房供給。對於符合要求的貸款，中國央行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。試點城市共重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個。

1月11日，官媒背景的《經濟觀察報》報導，一位地方政府人士透露，8個試點城市已經著手尋找合適的房源並上報，試點城市之間要比拚速度，因為這筆貸款並非定額分給8個城市，而是依據項目條件來，原則上成熟一個項目就批一個，「先到先得」。

目前，已有青島、福州等多個城市用住房租賃貸款購買了商品房，納為保租房，並對外出租。部分城市通過城投平臺作為借款主體，購買了城投體系內的現房，用作保障性租賃住房，一定程度上緩解了化解地方債的壓力。

前述地方政府人士透露，這筆借款期限長，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續債，只付息、不還本。既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當地的商品房庫存。更重要的是，短期內，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現金流。

據悉，天津濱海城運、天津城運的多個項目被收購為保障性租賃住房，上述貸款預計將於2024年第一季度下發。這筆貸款由國開行（國家開發銀行）牽頭，借款人為天津城市運營發展有限公司。

而聽到住房租賃貸款的消息後，多家房地產開發商也行動起來了，希望爭取讓地方政府收購其在售的滯銷或尾盤項目，目的是變現。

但是，「先要看地方政府有沒有意願收購城投體系以外的項目，再看對方砍（價格）幾折，」一位央企投資人士表示。

中國央行重啟一個貨幣工具金援三大工程

中國央行1月2日在官網披露，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行淨新增抵押補充貸款3500億元（人民幣，下同），期末抵押補充貸款餘額為32522億元。

PSL（Pledged Supplementary Lending）即抵押補充貸款，是央行結構性貨幣政策工具之一。PSL工具創辦於2014年4月，最初用途是為國家開發銀行支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。

從2015年10月起，發放對象拓展為國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行，用途擴大至發放棚改、重大水利工程項目等特定領域貸款。

具體運作流程來看：央行向政策行投放PSL，政策性銀行以該筆資金向地方政府發放棚改專項貸款，為地方政府棚改提供資金支持。地方政府取得資金後，通過棚改貨幣化安置手段，向棚戶區居民提供貨幣補償。地方政府拆遷可獲得賣地收入，再以此償還政策性銀行借款。政策性銀行通過該款項償還央行發放的PSL，最終形成資金閉環。

值得一提的是，PSL兼具「准財政+寬貨幣」雙重功能：一方面，PSL資金投放具有針對性，僅通過政策銀行支持特定項目，包括棚改、地下管廊建設、重大水利工程等，具備財政的特點；另一方面，PSL相當於央行投放基礎貨幣，具有定向寬鬆的效果。而且PSL期限一般較長，能達到5年，屬於中長期流動性投放。

中國券商研究機構分析認為，PSL在棚改貨幣化安置中發揮重要作用：

2008年金融危機後，「4萬億計畫」刺激之下，棚戶區改造全面啟動。2008年-2013年，受制於地方政府的資金來源問題，棚改以實物化安置為主。2014年之後，經濟增速放緩，房地產庫存快速累積。中國央行推出PSL貸款，政府能夠獲得足夠的資金支持棚改貨幣化安置，助力房地產去庫存。

從此，貨幣化安置逐漸取代實物化安置。經歷了 2015年開始的一輪較強的棚改貨幣化安置後，對地產銷售和投資拉動效果明顯，房地產庫存大幅降低，三四線城市房價出現明顯走高。

中信證券首席經濟學家明明對中國官媒《證券日報》介紹，PSL是央行貨幣政策工具之一，由央行向政策性銀行提供期限長、成本低的資金支持，兼具基礎貨幣投放和定向貸款支持兩大功能定位。

明明表示，當前保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」項目需要大量中長期低成本資金，預計本輪新增PSL資金將主要投資於上述領域，且規模可能不止3500億元，後續或將繼續投放。

中國央行很快還有大動作

彭博社1月9日報導稱，中國央行發出信號，準備通過降低銀行存款準備金率來保持寬鬆政策，這強化投資者對未來還會有更多寬鬆舉措的預期。

中國央行貨幣政策司司長鄒瀾1月8日在接受官媒新華社採訪時表示，中國央行將運用多種工具，為信貸合理增長提供「有力支持」。

鄒瀾強調，「存款準備金」是一種選擇，暗示政策制定者已考慮將下調存款準備金率作為提振放貸能力和支撐信貸的一種方式。

值得注意的是，在中國央行去年9月份下調主要銀行的存款準備金率之前，鄒瀾在7月也曾發表類似的公開評論。

投資者和分析師一直在押注中國今年將出臺寬鬆的貨幣政策，因為中國經濟繼續顯示出疲軟跡象，而信心尚未反出現彈。

彭博社指出，預計即將公布的數據將為中國經濟復甦的進展提供更多線索，包括上月的借貸活動狀況，以及中國的通縮壓力仍有多嚴重。

Evercore ISI駐紐約的中國研究董事總經理Neo Wang說道：「儘管注入創記錄的流動性，但中國央行仍欠市場一次降准行動。」

Wang預計，中國央行將很快下調存款準備金率25個基點，同時還有可能下調政策和基準利率。

降低存款準備金率（降准），簡單來說，存款準備金是指銀行要將存款的一定比例交給央行來保管，而存款準備金佔銀行存款總額的比例就是存款準備金率。降准之後，銀行等金融機構有更多資金可以運用。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)