中國房地產的帶頭大哥又要易主了(圖)
【看中國2024年6月21日訊】上週末，北京南四環外的花鄉壹號項目開盤。這個項目搞了個大新聞，震驚了中國房地產業：開盤4.9萬元每平，相當於指導價打了68折。
項目的開發商，叫中建壹品。
也是上週，北京市規自委宣布，「中建智地+江蘇綠建+朝陽城開」的聯合體，底價拿下了朝陽區一宗「巨無霸」地塊，底價是：112億。
朝陽城開和江蘇綠建只持有很少股份。真正出大錢的，是中建智地。中建壹品是中建三局旗下的地產平臺。中建智地是中建一局旗下的地產平臺。他們的母公司，都是基建巨頭中國建築集團。
中建集團很早就涉足了房地產，過去被稱為「隱形霸主」。這幾年，沒有隱形的霸主，大都死走逃亡傷，看上去，中建想要噹噹大哥了。
2023年，中建的地產業務銷售額為4514億元，同比增長12.4%。今年4月，中國建築發布年報，董事長鄭學選在致辭中說，房地產業務銷售額逆勢增長：居行業首位。
過去一年，理想汽車雖然賣得不錯，但爭議一直很大。這家汽車公司最大的爭議還在於，它重新發明瞭排行榜：只要比它銷量好的公司，都不在它的排行榜之列。
一
很長一段時間，中建集團旗下的中海，都被稱為地產界的「黃埔軍校」。包括萬科、龍湖、碧桂園在內的房企，過去最喜歡做的事，就是時不時挖一下中海的牆腳。
中海最早是中建派出國做工程賺外匯的公司。他們也順便在香港做點房地產開發。但在1997年，亞洲金融危機讓重倉香港的中海，遭受重創，一度走到破產邊緣。為救中海，中建給他們開了一個口子，允許它回到內地，做房地產住宅業務。
但誰也沒想到，依托在香港做工程和房地產的經驗，中海在內地有點降維打擊，迅速崛起，成為僅次於萬科的房地產龍頭。
1992年，中海在港股上市，他們的業務發展相對獨立，但會向中國建築並表。作為中建集團的「壓艙石」，中海的銷售額，一度佔了集團一半以上。在很長一段時間裏，中海一直是中國房地產業的「利潤王」。不過這兩年，這個「利潤王」的帽子，被華潤置地拿走了。因為華潤置地有：萬象生活。
中建旗下有八個工程局。眼紅中海在房地產行業的紅利，八大局後來紛紛都成立了自己的三級地產公司，各自為營。為整合除中海之外的地產業務，中建集團後來成立了中建地產。中建地產的品牌，在內部也被戲稱為：局院地產。
但中建與中海兩兄弟，彼時經常短兵相接。搶地、抬槓的情況在各地都在發生。2013年，中建集團決定將有著400億資產的「局院地產」，並入中海。中海董事長郝建民開啟了中海地產內部的改革，成立營銷、工程等專業化公司，牢牢把握住中海系的管理權，並將中建系合併人員邊緣化。
國企內部的權力鬥爭，結果是兩敗俱傷。2016年1月，中海行政總裁陳誼負氣出走，但郝建民也沒能穩坐釣魚臺，沒過多久，也離開了中海。
2017年，在龍湖任職的老中建顏建國臨危受命，回歸中海掌舵。伴隨著中海人事巨變，中建集團的「局院地產」，重出江湖。
二
上週末，三局的花鄉壹號項目開盤，樓面價約3.9萬每平米，開盤價4.9萬一平米。
價格出來後，北京的地產商們都驚呆了。大家都知道新房現在很卷，但沒想到會捲到這個地步。中建三局急於去化的心情，也可見一斑。
中建三局是在2022年大舉殺入北京市場的。過去，他們一直在湖北活動，在武漢房企銷售排行榜上，已經連續好幾年位列前三，銷售額破百億。但因為施工板塊利潤率還不到5%，且房地產板塊行情太差，2022年之後，三局決定少接住宅施工項目，而是轉換賽道：在房地產開發領域大幹一場。
2022年，中建三局房地產公司迅速合併中建三局綠投、中建三局二公司等五家公司的房地產業務，並更名為：中建壹品投資公司。他們很快成為全鏈條的房企——房地產公司主導銷售融資、三局設計院配合設計、三局分公司負責施工等等。
中建的其他局院，也不甘示弱。一如當年民企的黃金年代，這些中建旗下的總包商們，開始拋棄了開發商，自己在全國建城市公司，跑馬圈地做開發。
比中建三局步子更大的，是中建八局。
疫情前，上海臨港片區管委會在城市資源推介會上說，要在105地塊建設金融總部灣區，建設臨港新片區的「陸家嘴」。105地塊的環湖核心區域，後來被中建八局競得。中建旗下其他六個工程局，也都依葫蘆畫瓢，大舉涉足房地產開發業務，且有各自的品牌。
在工程建築領域，中建集團對旗下各局院實施「賽馬機制」，鼓勵各局院獨立發展，甚至同場競標。在房地產業務上，他們沿用了這套「卷」死自己人的機制。
2022年11月，朝陽平房地塊招拍挂，中建系去了四個局。有圈內人實在看不下去：中建系四家報名一塊地，集團不管管麼？
三
去年年中，中建發布了新的戰略，地產業務的定位是塑強「卓越優勢」，規模效益、業務品質、運營能力做到行業領先。這個新的戰略名字叫：一六六。
別的不說，得益於同行大踏步地後退，中建的規模，的確達到了行業領先水平。工程建築業績最好的三局和八局，旗下的房地產業務增長非常驚人。
中指研究院的統計，在拿地榜上，去年八局的中建東孚和三局的中建壹品，分別斥資179億、146億拿地，排名第14位、第16位。今年年初，中建壹品董事長徐超提出「全力衝刺全國房企20強」。按照這個目標，銷售規模差不多要增加50%以上。
為此，今年中建壹品已經花了213億拿地，新增貨值470億，這兩個數字，均排名：房地產業第一名。
其他局院也不甘示弱。中海拿地金額73億，行業第9，五局的中建信和拿地金額52億，排行業第15，中建東孚以27億權益拿地金額，排第33……銷售榜上，中建東孚、中建壹品，去年銷售額都超過了500億，分別排名第32位、第34位。
中建玖合、中建信和，也在發力。連同排名第三的中海地產，中建五子，全部躋身了行業百強。
這就有了鄭董事長在年報裡說的——「行業首位」之說。受董事長鼓舞，不少中建人也開始對外宣稱，中建繫在房地產的銷售規模，已超過保利發展，成為：宇宙最大房企了。
去年，保利發展簽約金額4222億元，的確比整個中建系4514億的銷售額要少一些。但保利集團旗下，除了保利發展，房地產上市平臺還有：保利置業。
去年保利置業全口徑銷售額是536億元。保利集團旗下兩家房企加起來，銷售額是4700多億。今年前四個月，保利發展和保利置業一共賣了1124億，比中建系的1050億，也略勝一籌。
其實，就算是現在的帶頭大哥保利發展，似乎也並沒有那麼在乎規模了。今年以來，保利發展在全國掀起了一輪降價，在迅速去庫存。
這輪樓市塌方，很大程度上也是因為以前很多房企過於追求規模了。房改二十六年來，行業帶頭大哥幾度易主。但這兩年看，不管是萬科、綠地，還是恆大、碧桂園，曾經的帶頭大哥，現在大都過得不怎麼樣。
上個月，北京「地王」掛出來的時候，大部分房企其實無動於衷。很多民企已經停止拿地，把資金歸集到總部用於還債。已經暴雷的企業，還要忙於債務重組和保交樓，以及要打數不清的官司。對於「地王」，他們早就無慾無求了。
一家福建房企的老闆說，之前，閩系房企在規模競爭中比不上粵系，但內部競爭還是很激烈的，大家都想當「閩企第一」。在很多城市，規模大、市佔率高的開發商，在飯局上能坐主位。
但這幾年，原有的秩序被打破。他感慨：原來說話聲音最大的，現在都不知道人在哪裡了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)