全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億 還未見底！(圖)

美國加息期間，全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，平均每名業主身家蒸發179萬元。有學者參考深圳樓價，預計本港樓市還會繼續跌。（Getty Images）

【看中國2024年8月16日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）香港中原地產近日發布的數據頗具震撼，指美國加息週期開始至今，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，平均每名業主身家蒸發179萬元（港元，下同）。不過，有學者參考深圳樓價，預計本港樓市還會繼續跌。

中原地產14日發布專題報告：「回顧美國加息周期 10大屋苑市值跌幾多？」。文章指，為打擊陷於40年來的最高通脹，美聯儲2022年3月中開始加息。在今一輪加息周期中，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。

反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成。在2022年3月美國展開加息時，當時香港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下 ，CCL指數維持180點以上。目前拆息升至4厘以上，而CCL指數則在140點水平徘徊，本港樓價也處於近八年低位。

回顧今次加息周期，本港亦跟隨美國加息5次共0.875厘，期間樓價下跌，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，跌近兩成。全港私樓總市值蒸發超過2.2萬億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。

中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。十大屋苑當中，業主人均身家蒸發最多的是中產屋苑太古城的，每位業主人均蒸發305萬元。而以打工仔為主的嘉湖山莊，業主人均亦損失137萬元。

曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更成為「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，7月跌至12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。有3個屋苑呎價更失守1萬元。而荔枝角老牌屋苑美孚新邨，7月呎價跌至9,579元。新界另外兩個上車屋苑天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園，呎價重返8、9000元。

文章稱，面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。

對於有傳美國9月減息機會極高，文章預計消息會增強買家入市信心，收窄樓價跌幅，料第四季樓市料現曙光。

香港學者趙善軒在節目中對比香港和深圳樓市。他引述大陸消息，指在深圳一向搶手的「學區房」樓價暴跌，位於福田區的網紅二手小區八卦嶺宿舍，從3年前的每平方米14萬元人民幣，跌至最近的每平方米僅4萬元人民幣。

深圳房地產業內人士分析，學區房回落的主要原因是市場下行。深圳一家中介機構人士稱，學區房整體回落是大趨勢，目前很難說深圳學區房已經跌到谷底。

趙說，深圳樓價跌是因為當地人無力供樓，無論做公務員、大學老師，抑或做銀行，都面對降薪、減薪，甚至被追討之前的獎金。沒有足夠資金供樓，很多人就要賣樓，但求拿回本金。於是乎深圳樓市開始崩盤，平均都跌了兩三成。「所以香港業主人均虧蝕179萬，對比深圳算少了。」

他認為，「在深圳樓市繼續跌的情況下，香港的樓也不會跌停。」

趙善軒強調這是他一直堅持的觀點，並非是唱衰香港，只是從客觀現實得出的結論。首先，香港樓市早前深得國內人士鍾愛，覺得港樓保值，因為香港和美元掛鉤。不過目前不時有消息傳出港元將與美元脫鉤。一旦台海發生戰爭，港元則被迫和美元脫鉤。

此前另一位香港學者分析，如果中共侵台，香港或成為軍事基地。屆時不止港元美元脫鉤，美國還會對香港實施制裁。香港經濟一瀉千里，樓價必然斷崖式大跌。

第二、趙善軒說，深圳雖然沒落，但還有很多明星企業。「香港有什麼明星企業？長江基建都去英國二次上市，香港只剩下老舊的房地產發展商，比如恆基、恆隆、新地等，他們在大陸的投資都虧得很嚴重。」今年3月，恆隆地產董事長陳啟宗稱，中國經濟下行乃結構性問題，任何企業的目標都應該是「保本保命」 ，「放過一個機會總比失去整盤生意要好」。

趙說，香港的龍頭發展商都要「保本保命」 ，何況中小型發展商。

樓市跌還會引發「信心危機」。雖然很多市民收入未有減少，但眼見身家縮水，好自然就會節衣縮食，消費降級，影響餐飲零售業行情，而餐飲零售業績差又會拉低商舖租金，進入一個惡性循環。