还不到晚饭时间，前门大栅栏门框胡同和廊坊二条的小吃街挤满了人。但前门的老住户们都说，老字号近来红火是“回光返照”。真正让人感受到拆迁改造气氛的，还是住宅区的萧条。穿行于正在改造中的前门地区，不时可以看到被拆成一片瓦砾的院落。
前门地区，东为鲜鱼口，西为大栅栏，均是北京市公布的第一批历史文化保护区。明朝时，大运河终点码头南移，北京的商业中心从元代的积水潭、鼓楼一带南迁至前门外一带。从此，前门大街逐渐繁荣起来，店铺鳞次栉比，老字号聚集。清朝初年，政府下令内城不准建戏园。所以北京的戏园多建在前门外一带。老的少的，各行各业的人都到前门看戏。总之，这里吃喝玩乐住一应俱全，是一块“风水宝地”。
《城记》作者王军撰文描绘了前门地区商业与居住相得益彰的图景：商品交易集中在前门大街两侧，鲜鱼口与大栅栏的腹地则是胡同幽长，趣味横生，闹中取静；会馆、戏楼、客栈、小寺庙星罗棋布，将安静的四合院民居点缀为生动的社区。如今，这两片保护区的拆迁改造工程已全面展开。改造的理由很简单：前门地区衰落了。
北京市宣武区官方网站上选登了一封群众来信。信是大栅栏一家饭店员工写给区政府的。他在信中说，一次，这家饭店来了十几位湖南客人。客人一下车就极为不满，认为被骗到了北京郊区。顾客们根本不相信解释，说这里破破烂烂、乱七八糟，怎么会是北京市的中心？
北京市社科院发布的《北京城区角落调查报告》甚至做出这样的判断：大栅栏已经呈现典型的贫民区景象。报告指出，大栅栏地区是北京建成最早和最破败的地区之一，人均日消费8元，有的三口之家竟挤在不足5平方米的房间里。在这一地区，通常是十几户、几十户家庭挤在一个大杂院里，每家每户生活在逼仄的环境里苦不堪言。夏天漏雨，冬天透风，上厕所还得跑到外面去。
北京城的中心竟然沦为贫民区，这无疑是不可接受的。于是政府下决心投巨资进行改造。2005年1月1日，位于大栅栏核心区域的煤市街拓宽工程动工。同年 10月，前门地区开始了成片的、有规模的拆毁胡同的“危房改造”工程。“一个地区衰败了，大家马上想到的是对它进行拆迁改造，但却很少思考造成它衰败的原因。”清华大学建筑学院副教授、大栅栏地区改造规划设计负责人边兰春接受《中国新闻周刊》时采访说。
王军也提出同样的问题。他说，1952年的调查统计资料显示，北京城区危险房屋仅为城区旧有房屋的4.9%，而到1990年北京房管部门的统计显示，旧城内平房中的一般损坏房、严重损坏房和危险房已占总量的50%左右。为什么在解放初期，在经历了战乱与经济萧条之后，整个城市的房屋仍能基本保持在一个健康的水平？而在后来几十年的和平建设时期，在经济总体保持增长甚至是突飞猛进的情况下，房屋的质量却跌落了呢？
王军认为，以四合院为代表的北京城市住宅出现大面积衰败，绝非“年久失修”、“人口膨胀”之说所能概括。北京市规划委员会总规划师朱嘉广指出，过去房屋质量能够保持健康，关键在于产权私有，房屋主人有积极性也有权利对房屋进行有效的维护与修缮。解放以后，产权制度与住房政策反复变化，使各方的权益和责任不清，这就造成所有者“缺位”，再加上大量公有住房房租极低，房管部门根本无力维护，就更谈不上住房条件的改善和建筑风貌的保护了。
王军向本刊梳理了半个世纪以来住宅政策的变迁。据他介绍，解放初期，“敌逆产”均被没收。与此同时，政府向合法的私房发放了房地产所有权证，并得到《宪法》承认。但是到了1958年，情况发生变化。政府决定对城市私人出租房屋实行“经租”政策。具体做法是，将北京城区内15间或建筑面积225平米以上的出租房屋、郊区10间或120平米以上的出租房屋，纳入国家统一经营，由政府有关部门收租、修缮，按月付给房主相当原租金20%至40%的固定租息。至于在城区内房产低于15间或225平米的私房，则不在政府“经组”范围之内。
到了文革开始不久的1966年9月，私房主被迫上交房地产所有权证，并停止发放固定租息。从此，经租房干脆被视为公房，私房主产权被彻底剥夺。“文革”后落实私房政策，把经租房范围之外的在文革中被充公的私房发还给私房主，政策要求是“带户返还”，房主与挤占其房屋者订立租赁契约，租金由政府规定，这叫做 “标准租”。至于那些“经租房”，至今也未发还。
近年来，北京市加大腾退“标准租”私房的力度。产权回归了，“大杂院”的杂乱现象开始改变。但有些收回房产的私房主修缮房屋的信心不足，因为他们生怕修好之后即被拆迁。边兰春说，商户或居民对所在地的发展前景没有稳定的预期，不知什么时候会被“规划”掉，想修不敢修，想买不敢买。
“城市的生命基于它的每个细胞和它的血液循环。细胞是产权单位，血液循环是市场。正所谓‘流水不腐’。”王军说，“住宅产权之稳定，乃住宅生命之‘源’；住宅市场之公正，乃住宅生命之‘流’。一个城市欲‘源远流长’，此道至为根本。”鲜鱼口草厂二条15号院，是蔺鑫源的家。一道铁门把这个小院隔成了两个产权世界。东边的两间是蔺家当年的“经租房”，西边的10间才是蔺家的私房。
东边的“经租房”黑□□的，从旁边走过可以闻到年久失修散发出的一股股霉味。蔺告诉记者，“这两间房现在归房管局管，每年都漏雨。”但只要一跨过铁门，便是另一个世界：青砖黑瓦修葺一新，地上铺着整齐的方砖，小石桌、大鱼缸、香椿树……别有一番洞天。
蔺鑫源很热情地邀请记者到各屋参观：木地板、整体厨房、整体浴室、热水器、土暖气、宽带一应俱全。“谁说平房不能现代化？装修时老街坊们来看，都说比住楼房还舒服呢。”蔺对记者说，如果政府能把煤气、暖气等基础设施引到胡同里，他们愿意自己花钱入户。蔺还津津乐道地向记者介绍，当年他家祖上修这个院子时有很多讲究，什么紫气东来、招财进宝一大堆。
其实，蔺鑫源对这个院子的感情并不仅仅在于它的“豪华装修”和那些老讲究，而是因为这个院子恢复到今天的模样，实属不易。蔺说，先是1958年东边的两间房被“经租”了。后来文革期间院子里挤进了好多户人家。他家只剩下西头的一间房。随着人口膨胀，院子里的人口越来越多。最多时，小院里住了7户20多口。
“不够住就盖小房，现在的这个长方形院子，当时仅剩下一条只能过一个人的小狭道。稍大点的家具都搬不进去。”蔺说，去年他整修院子时把乱盖的小房都拆了，用卡车拉渣土拉了三四车。蔺说，2002年国家发还标准租房，规定标准租住户只要单位分房就得搬走。于是，老伴一家一家地往人家的单位跑，还打了好几个官司。蔺用手一指南屋，说，“就这间房，原来住着70多岁老两口。后来老太太单位分了房。可为了占这间房，二老居然想出了打离婚的招数。”
历经磨难，除东边的两间经租房外，2004年初小院终于回到了房主手里。这年，蔺鑫源只是简单修缮了一下。“不修吧，坏得已经没法住了。修吧，又没底，万一拆迁呢？所以当时没敢大动。”到了2005年，蔺鑫源揣测着政府的意图。“我们专门到北京市规划展览馆看过，确认这里不修路。”接着，蔺鑫源注意到政府翻修了胡同里的路面和厕所。“这是20多年来唯一的一次。”蔺说，“看来是不拆了。”这次，蔺鑫源下了决心。“我动用了家里的全部积蓄，把房子好好修缮了一下。可没成想，刚享了一年福就要拆迁。”
蔺鑫源的老伴告诉本刊，拆迁办的人来过两次，看完房后说，房子确实不危也不险，但你家处于危改范围内，还得搬。但蔺鑫源却固执地对记者说，“我们不卖房子。”而且他还巴望着把前面的两间经租房也买回来，彻底恢复老宅原貌。2002年初，宣武区召开了一个大栅栏改造工程研讨会。会上，时任宣武区大栅栏投资股份公司总经理张东提出了一个观点，要保证不低于40%的居民和老字号回迁。
张东坦承，大栅栏投资公司是政府办的独资公司，作用是联系政府与开发商，把政府的目标贯彻下去。而他本人的人事关系也在区政府。“如果没有一定的原住民，那大栅栏不就成了一段凝固的历史吗？充其量也就是一个建筑博物馆或主题公园。”已经不再担任大栅栏投资公司总经理的张东对本刊说。
至于为什么是40%，张东解释道，世界银行的一份调查表明，当一个地区发生迁移或变化时，只有保留不低于36%的原住民，才能保证相对完备的文化延续。因此，他用了一个粗略的概念40%。随着前门地区改造工程的推进，张东现在对这个目标感到很怀疑。“难了。”他说。
同样感到苦恼的还有边兰春。“我们做规划的，只能规定这个房子做什么用。至于今后由谁经营以及经营的内容，我们就无法掌控了。”他说，他曾看到一则电视新闻，说很多在前门经营了几十年上百年的老店都要迁走了，这让他无法接受。一个是代表政府的投资公司负责人，一个是规划设计负责人，他们的目标为何难以实现？
黄汇，金田建筑设计有限公司总建筑师，参与了鲜鱼口、大栅栏两个地区的规划设计工作。她接受本刊采访时指出，这与目前的土地开发政策有很大关系。她说，目前是政府和一级开发公司共同进行土地一级开发，完成拆迁安置，地上地下市政基础设施建设等工作。一级开发完成后，土地将拿到二级市场进行“招拍挂”，这时土地价格势必就会被拍得很高。获得土地的二级开发公司为了收回成本，实现利润最大化，肯定不愿意低价请回老住户和老字号。而对于一级开发公司来说，任务是把人请走，根本无权与原住民和老字号订立任何协议。
在前门的拆迁改造中，有两个词汇使用率最高。一个是“解危排险”，一个是“人房分离”。“所谓‘人房分离’就是不论住公房的还是私房主，都得按照政府提出的补偿政策离开；也正是为了实现这一目标，完成土地一级开发任务，政府就创造出‘解危排险’的说法。”宣武区一位不愿具名的官员向本刊透露。记者注意到，崇文区政府在鲜鱼口地区张贴的“解危排险”布告的门牌号都是连着的，拆迁几乎涉及该区域所有60多条胡同的门牌。其中也包括刚刚修葺一新的蔺鑫源家。
记者走访的前门地区众多居民中，没有一户认为自己还能回迁。“到时候几万元一平米，哪是我们这些老百姓能买得起的呀！”郝天林和蔺鑫源几乎异口同声地说，今后前门就变成富豪区了。黄汇认为这是必然的。同时他告诉记者，她更关心居住在这里的穷人的命运。他们住在前门，卖个老玉米和茶叶蛋就能维持生计，一旦拆迁到郊区如何生存呢？
鲜鱼口中芦草原胡同11号的马桂香，现在就犯了这个难。她从1990年代初开始和老伴一起卖煎饼，生活虽然很艰苦，但供养了两个大学生。不仅如此，她家原来只有一间9平米的住房，但几年前她用卖煎饼积攒下的9万元又在这里买了一间15平米的房子，居住条件改善了。“以后搬远了，谁买我的煎饼呢？”马桂香神经质地重复着这句话。
中国新闻周刊记者李杨
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