還不到晚飯時間，前門大柵欄門框胡同和廊坊二條的小吃街擠滿了人。但前門的老住戶們都說，老字號近來紅火是「迴光返照」。真正讓人感受到拆遷改造氣氛的，還是住宅區的蕭條。穿行於正在改造中的前門地區，不時可以看到被拆成一片瓦礫的院落。
前門地區，東為鮮魚口，西為大柵欄，均是北京市公布的第一批歷史文化保護區。明朝時，大運河終點碼頭南移，北京的商業中心從元代的積水潭、鼓樓一帶南遷至前門外一帶。從此，前門大街逐漸繁榮起來，店舖鱗次櫛比，老字號聚集。清朝初年，政府下令內城不准建戲園。所以北京的戲園多建在前門外一帶。老的少的，各行各業的人都到前門看戲。總之，這裡吃喝玩樂住一應俱全，是一塊「風水寶地」。
《城記》作者王軍撰文描繪了前門地區商業與居住相得益彰的圖景：商品交易集中在前門大街兩側，鮮魚口與大柵欄的腹地則是胡同幽長，趣味橫生，鬧中取靜；會館、戲樓、客棧、小寺廟星羅棋布，將安靜的四合院民居點綴為生動的社區。如今，這兩片保護區的拆遷改造工程已全面展開。改造的理由很簡單：前門地區衰落了。
北京市宣武區官方網站上選登了一封群眾來信。信是大柵欄一家飯店員工寫給區政府的。他在信中說，一次，這家飯店來了十幾位湖南客人。客人一下車就極為不滿，認為被騙到了北京郊區。顧客們根本不相信解釋，說這裡破破爛爛、亂七八糟，怎麼會是北京市的中心？
北京市社科院發布的《北京城區角落調查報告》甚至做出這樣的判斷：大柵欄已經呈現典型的貧民區景象。報告指出，大柵欄地區是北京建成最早和最破敗的地區之一，人均日消費8元，有的三口之家竟擠在不足5平方米的房間裡。在這一地區，通常是十幾戶、幾十戶家庭擠在一個大雜院裡，每家每戶生活在逼仄的環境裡苦不堪言。夏天漏雨，冬天透風，上廁所還得跑到外面去。
北京城的中心竟然淪為貧民區，這無疑是不可接受的。於是政府下決心投巨資進行改造。2005年1月1日，位於大柵欄核心區域的煤市街拓寬工程動工。同年 10月，前門地區開始了成片的、有規模的拆毀胡同的「危房改造」工程。「一個地區衰敗了，大家馬上想到的是對它進行拆遷改造，但卻很少思考造成它衰敗的原因。」清華大學建築學院副教授、大柵欄地區改造規劃設計負責人邊蘭春接受《中國新聞週刊》時採訪說。
王軍也提出同樣的問題。他說，1952年的調查統計資料顯示，北京城區危險房屋僅為城區舊有房屋的4.9%，而到1990年北京房管部門的統計顯示，舊城內平房中的一般損壞房、嚴重損壞房和危險房已佔總量的50%左右。為什麼在解放初期，在經歷了戰亂與經濟蕭條之後，整個城市的房屋仍能基本保持在一個健康的水平？而在後來幾十年的和平建設時期，在經濟總體保持增長甚至是突飛猛進的情況下，房屋的質量卻跌落了呢？
王軍認為，以四合院為代表的北京城市住宅出現大面積衰敗，絕非「年久失修」、「人口膨脹」之說所能概括。北京市規劃委員會總規劃師朱嘉廣指出，過去房屋質量能夠保持健康，關鍵在於產權私有，房屋主人有積極性也有權利對房屋進行有效的維護與修繕。解放以後，產權制度與住房政策反覆變化，使各方的權益和責任不清，這就造成所有者「缺位」，再加上大量公有住房房租極低，房管部門根本無力維護，就更談不上住房條件的改善和建築風貌的保護了。
王軍向本刊梳理了半個世紀以來住宅政策的變遷。據他介紹，解放初期，「敵逆產」均被沒收。與此同時，政府向合法的私房發放了房地產所有權證，並得到《憲法》承認。但是到了1958年，情況發生變化。政府決定對城市私人出租房屋實行「經租」政策。具體做法是，將北京城區內15間或建築面積225平米以上的出租房屋、郊區10間或120平米以上的出租房屋，納入國家統一經營，由政府有關部門收租、修繕，按月付給房主相當原租金20%至40%的固定租息。至於在城區內房產低於15間或225平米的私房，則不在政府「經組」範圍之內。
到了文革開始不久的1966年9月，私房主被迫上交房地產所有權證，並停止發放固定租息。從此，經租房乾脆被視為公房，私房主產權被徹底剝奪。「文革」後落實私房政策，把經租房範圍之外的在文革中被充公的私房發還給私房主，政策要求是「帶戶返還」，房主與擠佔其房屋者訂立租賃契約，租金由政府規定，這叫做 「標準租」。至於那些「經租房」，至今也未發還。
近年來，北京市加大騰退「標準租」私房的力度。產權回歸了，「大雜院」的雜亂現象開始改變。但有些收回房產的私房主修繕房屋的信心不足，因為他們生怕修好之後即被拆遷。邊蘭春說，商戶或居民對所在地的發展前景沒有穩定的預期，不知什麼時候會被「規劃」掉，想修不敢修，想買不敢買。
「城市的生命基於它的每個細胞和它的血液循環。細胞是產權單位，血液循環是市場。正所謂『流水不腐』。」王軍說，「住宅產權之穩定，乃住宅生命之『源』；住宅市場之公正，乃住宅生命之『流』。一個城市欲『源遠流長』，此道至為根本。」鮮魚口草廠二條15號院，是藺鑫源的家。一道鐵門把這個小院隔成了兩個產權世界。東邊的兩間是藺家當年的「經租房」，西邊的10間才是藺家的私房。
東邊的「經租房」黑□□的，從旁邊走過可以聞到年久失修散發出的一股股霉味。藺告訴記者，「這兩間房現在歸房管局管，每年都漏雨。」但只要一跨過鐵門，便是另一個世界：青磚黑瓦修葺一新，地上鋪著整齊的方磚，小石桌、大魚缸、香椿樹……別有一番洞天。
藺鑫源很熱情地邀請記者到各屋參觀：木地板、整體廚房、整體浴室、熱水器、土暖氣、寬頻一應俱全。「誰說平房不能現代化？裝修時老街坊們來看，都說比住樓房還舒服呢。」藺對記者說，如果政府能把煤氣、暖氣等基礎設施引到胡同裡，他們願意自己花錢入戶。藺還津津樂道地向記者介紹，當年他家祖上修這個院子時有很多講究，什麼紫氣東來、招財進寶一大堆。
其實，藺鑫源對這個院子的感情並不僅僅在於它的「豪華裝修」和那些老講究，而是因為這個院子恢復到今天的模樣，實屬不易。藺說，先是1958年東邊的兩間房被「經租」了。後來文革期間院子裡擠進了好多戶人家。他家只剩下西頭的一間房。隨著人口膨脹，院子裡的人口越來越多。最多時，小院裡住了7戶20多口。
「不夠住就蓋小房，現在的這個長方形院子，當時僅剩下一條只能過一個人的小狹道。稍大點的傢俱都搬不進去。」藺說，去年他整修院子時把亂蓋的小房都拆了，用卡車拉渣土拉了三四車。藺說，2002年國家發還標準租房，規定標準租住戶只要單位分房就得搬走。於是，老伴一家一家地往人家的單位跑，還打了好幾個官司。藺用手一指南屋，說，「就這間房，原來住著70多歲老兩口。後來老太太單位分了房。可為了佔這間房，二老居然想出了打離婚的招數。」
歷經磨難，除東邊的兩間經租房外，2004年初小院終於回到了房主手裡。這年，藺鑫源只是簡單修繕了一下。「不修吧，壞得已經沒法住了。修吧，又沒底，萬一拆遷呢？所以當時沒敢大動。」到了2005年，藺鑫源揣測著政府的意圖。「我們專門到北京市規劃展覽館看過，確認這裡不修路。」接著，藺鑫源注意到政府翻修了胡同裡的路面和廁所。「這是20多年來唯一的一次。」藺說，「看來是不拆了。」這次，藺鑫源下了決心。「我動用了家裡的全部積蓄，把房子好好修繕了一下。可沒成想，剛享了一年福就要拆遷。」
藺鑫源的老伴告訴本刊，拆遷辦的人來過兩次，看完房後說，房子確實不危也不險，但你家處於危改範圍內，還得搬。但藺鑫源卻固執地對記者說，「我們不賣房子。」而且他還巴望著把前面的兩間經租房也買回來，徹底恢復老宅原貌。2002年初，宣武區召開了一個大柵欄改造工程研討會。會上，時任宣武區大柵欄投資股份公司總經理張東提出了一個觀點，要保證不低於40%的居民和老字號回遷。
張東坦承，大柵欄投資公司是政府辦的獨資公司，作用是聯繫政府與開發商，把政府的目標貫徹下去。而他本人的人事關係也在區政府。「如果沒有一定的原住民，那大柵欄不就成了一段凝固的歷史嗎？充其量也就是一個建築博物館或主題公園。」已經不再擔任大柵欄投資公司總經理的張東對本刊說。
至於為什麼是40%，張東解釋道，世界銀行的一份調查表明，當一個地區發生遷移或變化時，只有保留不低於36%的原住民，才能保證相對完備的文化延續。因此，他用了一個粗略的概念40%。隨著前門地區改造工程的推進，張東現在對這個目標感到很懷疑。「難了。」他說。
同樣感到苦惱的還有邊蘭春。「我們做規劃的，只能規定這個房子做什麼用。至於今後由誰經營以及經營的內容，我們就無法掌控了。」他說，他曾看到一則電視新聞，說很多在前門經營了幾十年上百年的老店都要遷走了，這讓他無法接受。一個是代表政府的投資公司負責人，一個是規劃設計負責人，他們的目標為何難以實現？
黃匯，金田建築設計有限公司總建築師，參與了鮮魚口、大柵欄兩個地區的規劃設計工作。她接受本刊採訪時指出，這與目前的土地開發政策有很大關係。她說，目前是政府和一級開發公司共同進行土地一級開發，完成拆遷安置，地上地下市政基礎設施建設等工作。一級開發完成後，土地將拿到二級市場進行「招拍挂」，這時土地價格勢必就會被拍得很高。獲得土地的二級開發公司為了收回成本，實現利潤最大化，肯定不願意低價請回老住戶和老字號。而對於一級開發公司來說，任務是把人請走，根本無權與原住民和老字號訂立任何協議。
在前門的拆遷改造中，有兩個詞彙使用率最高。一個是「解危排險」，一個是「人房分離」。「所謂『人房分離』就是不論住公房的還是私房主，都得按照政府提出的補償政策離開；也正是為了實現這一目標，完成土地一級開發任務，政府就創造出『解危排險』的說法。」宣武區一位不願具名的官員向本刊透露。記者注意到，崇文區政府在鮮魚口地區張貼的「解危排險」佈告的門牌號都是連著的，拆遷幾乎涉及該區域所有60多條胡同的門牌。其中也包括剛剛修葺一新的藺鑫源家。
記者走訪的前門地區眾多居民中，沒有一戶認為自己還能回遷。「到時候幾萬元一平米，哪是我們這些老百姓能買得起的呀！」郝天林和藺鑫源幾乎異口同聲地說，今後前門就變成富豪區了。黃匯認為這是必然的。同時他告訴記者，她更關心居住在這裡的窮人的命運。他們住在前門，賣個老玉米和茶葉蛋就能維持生計，一旦拆遷到郊區如何生存呢？
鮮魚口中蘆草原胡同11號的馬桂香，現在就犯了這個難。她從1990年代初開始和老伴一起賣煎餅，生活雖然很艱苦，但供養了兩個大學生。不僅如此，她家原來只有一間9平米的住房，但幾年前她用賣煎餅積攢下的9萬元又在這裡買了一間15平米的房子，居住條件改善了。「以後搬遠了，誰買我的煎餅呢？」馬桂香神經質地重複著這句話。
中國新聞週刊記者李楊
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