深圳限涨令的疯狂与悲哀

3月1日国五条细则出台，经过一周的热烈关注与讨论后，在相关部委与地方执行细则出来之前，政策面进入一个等待和静默期。正在此时，有新闻称深圳抢先行动，而且一出手就是狠辣的“限涨令”。

据深圳新浪乐居报道，深圳国土部门近日已出台“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。并称该政策已经开始执行，超出政府限价的项目不予备案。暂未看到政府文本，难以确认报道的真实性。笔者下面的分析，基于上述报道属实。

首先，关于政策背景。自国五条细则出台后，各地都在紧张的筹划地方细则，其中一线城市政府压力最大。本轮调控目的依然是稳定房价，而重点地区依然是房价上涨偏快的地区，其中主要是一线城市和少数二线城市。去年以来这轮楼市回暖和房价上涨，一线城市是领头羊。以今年1月70个大中城市房价指数为例，环比涨幅排名前三分别是：深圳、北京、广州，皆超过2%，其中深圳为2.2%，领涨全国。

国五条细则中规定：各地要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。深圳限制房价上涨，主要是为了实现年度房价控制目标。然而，当前全国各地都尚未公布房价控制目标，深圳也没明确公布，若果真要求每个楼盘都不能涨价，则深圳有可能严格落实“房价基本稳定”的调控方针。

其实，房价控制目标也并非新政策。2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。但这次，明确要求不含保障性住房。这就意味着，今年各地制定目标和完成目标的难度将比2011年大。原因在于保障房价格低，而且供应量和成交量由地方政府控制，也就成为地方政府控制均价涨幅的“调节器”。

其次，关于房价控制目标。调控房价，有三种策略。上策是增加供应。市场经济条件下，价格由供求关系决定，增加供应有助于稳定价格。中策是抑制需求。需求减少，也会有利于抑制房价。下策是直接干预价格。国五条细则的主要措施是抑制需求，也提到增加供应，但房地产业的特点是生产周期长，短期内不必奢望房屋供求猛增。同时，把干预价格的“包袱”丢给了地方政府。

然而，地方政府到底如何制定和完成房价控制目标，有许多手段可供选择。比如目标不太可能都按“零增长”来确定，可以控制房价涨幅，但全都让房价只跌不涨，未免对自己太苛刻。每年CPI都要3%左右，房价持平就意味实际上下跌了3%。所以，我的建议是：一线城市可以将年度房价控制目标定为：不高于5%，或者基本与CPI涨幅一致，以2013年12月新建商品住宅房价指数同比增幅为标准（地方政府很难干预国家统计局的这一数据）。而其他城市，则可以适度放宽，比如房价涨幅不超过8%，或者不超过GDP增幅和收入增幅。

2011年，为了控制房价涨幅，少数城市也曾要求楼盘售价不高于片区均价或全市均价，更多的城市则是控制高档盘的预售审批，延缓或暂停其上市，从而拉低全市均价。但像深圳这样，严格的要求每个新盘的成交均价必须实现月度环比零增长，史所未见。价格规律是市场经济的灵魂，如果连微观层面的价格信号都失灵了，那就意味着在很大程度上，暂时回到了计划经济时代。所以说，深圳的限涨令，十分狠毒。深深伤害了开发企业的自主经营权，逼着房企“流道德血液”。

最后，关于市场影响。严格的限价令之下，肯定会抑制房企推盘的积极性，从而会导致供应偏紧，这对于抑制真实的、自由的、客观的房价，不仅没利，反而有害。当然，上有政策，下有对策，接下去几个月，很可能会出现这种现象：网签价格符合官方要求，但私下里购房者须另付给企业一笔费用。但不管如何，受此政策影响，新房市场将趋于降温，成交量降温程度大于成交价。

承压于国五条细则，发狠于房价目标，蹂躏于开发商，购房者笑了吗？地方政府被逼得,已经狗急跳墙了。一个不尊重市场机制的恶毒政策，最终果真会让消费者受益吗？短期或有一点可能。但长期一定有害：生产者完蛋了，消费者能好过吗？因此，这一政策，注定是个“短命鬼”。

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