决定2012房市的三因素

展望2012年国内楼市，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。

首先，政策是影响楼市的第一要素。不要奢望2012年政策会重现2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年国内外经济形势非常复杂和严峻，楼市持续低迷不可避免地将对经济增长产生负面影响；随着房价的持续下跌，调控效果必将会越来越明显，政策可能会出现局部放松。

随着经济下滑和通胀持续缓解，货币政策将趋于宽松，12月初存款准备金的首次下调即为明证，银根松动有利于楼市企稳。

第二，资金面总体偏紧的状况渐趋缓解。可分为两个层面：外部资金和内部资金。外部资金主要与货币供应量有关。2009、2010、2011年全国新增贷款分别为约10万亿元、8万亿元、7.5万亿元，去年偏紧，2012年预计将达8万亿元至8.5万亿元。更主要的指标是M1（狭义货币供应），自2010年1月M1增幅触顶后持续回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1个百分点，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1与房价关系密切，一般M1触底反弹后，房价先是跌幅减小，后由跌转涨。当然，这次形态与2008年有差异。2008年9月步入降息通道，11月推出四万亿投资计划，M1于11月触底，2009年1月再探底，之后大反弹；这次政策放松力度小，M1反弹的也会慢些，房价下跌、筑底的时间也会长于上一轮。

内部资金面，房地产企业资金继续吃紧。2011年1月至11月，全国房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19%，较2010年同期大幅下降12.2个百分点，明显低于近10年来25%的均值。尤其是个人房贷，连续9个月负增长。总体而言，当前企业资金紧张情况好于2008年底，但至少未来半年，这一情况仍在继续恶化。2012年外债、房地产信贷、开发贷等将集中到期，多数开发商资金链将非常紧张，至少在上半年，降价促销的压力很难缓解，预期部分企业不得不变卖项目，甚至破产、倒闭。

第三，存货压力持续增加。一方面供应增加，另一方面成交低迷，导致2011年住宅存货量不断攀高。截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等10大城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与去年同期相比大增约40%。按过去6个月的平均成交量，这些存货需要14.4个月才能消化完，再度创下近几年的新高。开发商去库存的压力非常大，2012年必须采取措施。

在上述三大因素综合作用下，基于2011年主要城市成交量已经比较低迷，2012年房地产价格不会出现大幅变化，升降两难。2012年全国新建商品住宅成交均价，预计将比2011年下跌不超过5%，市场总体形势将略差于2011年。

(文章仅代表作者个人立场和观点)