中国楼市投资的黄金时间已经过去！(图)

【betway必威体育官网 2017年7月16日讯】中国的货币政策进入了历史性关口。

7月12日，央行数据显示，中国6月末广义货币（M2）余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点，连续第五个月放缓，创历史新低。

从1990年以来，每年M2的增速都在两位数以上，2017年M2的增速有可能下跌到10％左右。高高在上的广义货币堰塞湖走到人间。

中国大规模疾速加杠杆的时代已经过去。从理论上说，楼市、股市等资产品价格涨幅最高的阶段已经过去。

货币政策转折，中国楼市投资的黄金时间已经过去（图片来源：Fotolia）

目前，资产价格不会大幅下跌——因为跌不起……

M2基数太高。从1990年以来，M2每年同比增速至少在13％以上，9.5％左右的M2确实在历史低位。但M2基数已经像高高在上的堰塞湖，如果M2每年以9％的速度递增，8年左右翻番，2024年M2将达到310万亿元。

M2下降主要受MPA和三会监管政策的影响，非银同业存款增速继续下滑。银监会像个严厉的婆婆，严管表外、银行间加杠杆。据华泰证券研究所首席宏观研究员李超发布报告称，如果将同业存单纳入统计，可能会引发同业负债2-3万亿的规模缩减，负债端的收缩必然会导致资产端的收缩，且同业存单筹集资金后，可能伴随加杠杆行为，一旦开始拆解杠杆的过程，也会面临资产端的抛售。

但监管者不会让银行活不下去，据国内财经媒体报道，央行已经陆续开始窗口指导5000亿元规模以上银行，在明年九月后将同业存单纳入同业负债进行考核——给了高杠杆银行1年的活命期。

去杠杆的同时，稳定一年期利率，稳定市场预期。7月13日，央行一次性超量续做3600亿元“麻辣粉”MLF（中期借贷便利），利率持平。

由于货币不再宽松，绳索勒在了市场的脖子上。

一，楼市如同股市一样，进入震荡区间

货币政策对楼市有滞后效应，表面上楼市仍然受到追捧，估计追捧盛况到年底将有所缓和。

追捧楼市反映在居民中长期存款上，居民中长期贷款仍然在增加，居民中长期贷款中大部分是房地产贷款。今年上半年，人民币贷款增加7.97万亿元，同比多增4362亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.77万亿元，其中，短期贷款增加9527亿元，中长期贷款增加2.82万亿元。

现在还有很多人借钱买房，估计到四季度，很多人会意识到楼市的黄金时间已经过去了。房价大跌的可能性不大，只是，靠房价大涨获得疯狂收益的时代过去了。接下来买房，必须看城市、看开发商、看楼盘，起码租金收益可以赶上无风险收益。

二，信用债受到巨大限制

首先看一条新闻：7月11日，有媒体记者从上海证券交易所（以下简称上交所）官网获悉，融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。截至7月6日，证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查，其中房地产板块以13家企业占比最高。实际上，自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。

由于经济去杠杆，货币政策收紧，债市收益率上行，大量信用债弃发或被否，2016年底净融资额出现历史性的负值。据Wind数据显示，2016年12月，信用债净融资额为-2240亿元，较前月的2865亿元减少了约5000亿元。

信用债发行收紧的情况并没有改变。2017年上半年，整个信用债的净增量仍为负值。Wind资讯统计显示，今年前六个月，国内信用债累计发行规模2.66万亿元，净融资-1937.37亿元。

三，股权投资的黄金时代到来

信用债融资下降，股权融资在增加。

首先解决一个疑问。有分析师认为，“M2连创新低，股权及其他投资大幅下降不容忽视”。但是，不要以此认为股权投资大幅下降，因为商业银行信贷收支表里的“股权及其他投资项”中，“股权投资”比重不大，信托非标、同业理财、资管计划、自营委外等“其他投资”比重很高。

从IPO持续推进也可以看出，股权融资在增加。Wind数据显示，2017年上半年沪深股市IPO共计达到247宗，高于2016年同期的61宗的水平，增长303%；融资规模共计1254亿元人民币，明显高于2016年同期的284亿元人民币，增长超过3倍。

最后，私募股权和VC（风投）投资规模也迅速攀升。清科研究中心数据显示，中国私募股权投资市场上半年共发生投资案例1,394起，涉及金额3,540.96亿元人民币，投资总金额则同比上升85.9%，其中大额投资案例拉动了总投资额。

在去杠杆的同时，稳定未来的利率预期，让楼市、股市二级市场上下震荡，企业债务融资持续下降，但是股权融资持续增加。这是中国货币政策的思路。

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