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【且付笑谈】地方政府过度投入房地产业务造成的恶果(图)

 2023-05-08 05:30 桌面版 正體 打赏 0

分析认为中国房地产泡沫化,后果可以很严重。(图片来源:Getty Images)
分析认为中国房地产泡沫化,后果可以很严重。(图片来源:Getty Images)

去年五月底的时候,当时的总理李克强召开了一个“十万人大会”,已经透露了很多地方政府出现财政危机。他表明中央政府也没有可能作出支援,只能在政策上增加灵活性,例如放宽地方政府发行债券的规范,让他们自行解决问题。

问题是造成地方财政混乱其中一个原因,就是过去多年来中央规管不到位,或者上有政策下有对策,让地方政府可以上下其手,胡作非为。其中一个最明显的问题,就是地方政府过度涉及房地产的投资及投机活动。

上次提到,2021年底的时候,中国大陆有超过十万家地产发展商。可以想想,十万家地产发展商意味着什么。全国14亿人口,即平均每14,000人便会有一间地产发展商。以每个住户平均有3.5人计算,即是每个发展商的平均发展项目,只是4000个单位。如果一个楼层平均有10个单位,就是有400个楼层。如果每幢多层大厦平均是20层高的话,每个发展商只是平均分得20楝20层大厦的发展数量。这个规模,只算是一个中型的居住小区。

从这一组假设的数据,已经足以说明中国现在面对的房地产泡沫有几重水份,处境有几荒谬,问题有几严峻,后果又可以几严重。

过去一段很长时间,中国大陆的房地产价格基本上有升无降,就算有时因为经济出现波动或政策出现调整,往往很快就会重拾升轨。固定资产的价格,在急速发展及高增长的经济体系下,一般都会水涨船高。房地产有凝聚财富的作用,也是一般人比较容易入门的投资工具,加上保值的预期,很多时政府的政策也鼓励大家买楼保值。

房地产的波浪理论也显示,只有经济持续有发展,就算楼价会有升有跌有调整,仍然都会是一波高于一波。对于中国大陆而言,问题是这个楼市的波浪曲线飙升得太快,而且每一个波浪的周期都很短,因而造成错误的观感及期望,以为只要能守住一段时间,投资房地产只会有赚无蚀,甚至有些人以为只要能够支付首期及申请到按揭,短期就能够产生资产增值的财富效果。

这种投资增值预期,不单影响了消费者的行为,也反过来影响了投资行为及生产行为。过去20多年,很多地方政府因为各种理由握有较丰裕的资金,或者与村镇金融机构合作,或与地产发展商合作,甚至自行或由家族成员组建地产发展公司。村镇政府又利用手头上拥有的不受制约公权力,去收地和改变土地用途,对房地产进行高风险的投资生产活动,总之是认为能够捞到钱的便不能执输,以为资金可以短期之内就回笼,他们就可以过水湿脚,小则发财,大则致富。

这种失序的资源投放,粗疏的规划过程,粗犷的发展模式,在地方政府层面其实早已有出问题的迹象。

2017年至2019年间,笔者曾经先后去过云南、四川、湖南不少地方看过。与十多年前比较,最大的分别是之前还有很多地方政府都依照中央的规定,不敢动一些最基本的农业保育地,也按照中央的规定,保留一定比例的农耕土地及业务。他们当然也会搞建设来捞钱,但还不至于一窝蜂地收购农民的耕地,然后以公共资源及公权力来大搞村镇房地产业务。2017至2019年间所见,可以说是工地处处,原本那些农业保留地,都变成了地盘。在湖南、云南的一些村镇,农业基本上已经绝迹。而建成的楼盘,很多都是空置,发展商或者地方政府为了加快资金回笼,便把那些地盘及地产项目的销售展销中心搞得堂而皇之,尽量争取有限的买家。买一米送一米又有,买别墅以半价计算又有,但仍然了有大量空置单位。因为投入的生产资源太多,建成的房屋单位数量太大,在中央推行强力抗疫政策,及因为世界各国对中国的经济策略逆转,经济出现调整的情况下,购买力根本就跟不上。

在差不多每一个地方的政府都是如此的情况下,他们就唯有互相举债,来为被掏空的库房填氹。在这个过程中,只要经济没有起色,就几乎没有赢家。地方政府固然面对沉重的压力,就连一些公共责任都无以承担,还要担惊受怕,恐怕被揭发之后会被追究。投入资源,利用地方政府权力搞房地产的发展商,有可能资金难以回笼,出现了会计及财务危机。如果是上市公司,情况就更加难掩饰了。而且不少地产发展公司也要向金融机构融资,资金回不了笼,实力比较弱的地产发展商便还不了债,也拖累了银行及金融机构。

地方的银行及金融机构,本来就缺乏完善的监管及规范,加上裙带关系,过往在经济好的时候,就有利可图,在放贷上对拥有公权力的村镇政府特别宽松,甚至毫无风险控制意识可言。去年出现几个省的村镇银行无法向存户支付存款,过度放贷,过度投资房地产很可能是其中的主要原因。

除了房地产之外,官员胡乱搞建设,挪用公款,地方金融机构失序,都是是造成今天地方财政困局的原因。而造成这些问题的根源.正是中共一党专政下的这种制度。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

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