升降一線間破譯上海樓市迷局：「節點」已經到來

上海樓市竟似古時笑靨如花的多情女子───看空者說，對我有情；看多者也說，對我未必無意。國家統計局公布的betway体育手机网 數據顯示，８月，上海新建商品住房銷售價格同比下降2.2％，然而，不少關注樓市的上海市民卻表示沒有察覺到房價的下降。 與此同時，上海房地產市場出現了「地旺樓不旺」的怪象。

　　謎面一：地王頻出，銷售滑坡

　　雖然行內有「金九銀十」的說法，但上海樓市表現並不盡如人意。事實上，自９月以來，上海市場雖然新盤迭出，但其成交量卻一直未能走出今年６月以來的低谷。「金九」並沒有給眾多房地產開發商帶來預期中的回升和足夠的利潤。

　　這似乎表明，上海樓市正在抵達一個「拐點」。

　　但相矛盾的事實也同時在發生───９月，上海土地市場異常紅火。６日，浦東花木地塊拍出了近６０億的天價；２８日，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊又分別在經過３５輪和５０輪的競價後，以４．０５億元、５．３億元的價格找到買主。

　　「從這三幅地的樓板價看，與周邊住宅銷售均價已相去不遠。如未來房價不能上漲，其利潤相當有限。」業內人士評價說。

　　成交低谷徘徊，說明消費者對後市態度尚不明朗；地價不斷攀高，說明開發商預期未來樓市還要漲。消費者與開發商之間的重大差異構成了上海樓市的第一個「謎面」。

　　謎面二：統計數據下調，價跌難以察覺

　　上海樓市第二個「謎面」是統計數據與消費者直觀感受之間的差距。

　　「報紙上的文章說，上海樓價降了。為什麼我一點感覺也沒有？」面對媒體上鋪天蓋地的樓價微降的消息，上海市民張小淮疑問重重。

　　國家統計局數據說上海新房售價下降，上海著名房地產網站房產之窗網也說房價在降，但張小淮根據他的直觀感受，拒絕接受這一事實。上海的房價到底降在何處？為什麼如此之「春風化雨」、了無影痕？

　　來自房產之窗網樓市行情監測系統的數據顯示，９月１５日至９月２２日，上海動遷類住宅成交１１６７套，均價３５５４元，佔住宅總成交的２３．１％；９月２２日至９月２８日，上海動遷類住宅成交１６３２套，均價３４１５元，佔住宅總成交的２７％。

　　這種低均價的動遷類住宅成交佔比過高的現象可能是造成消費者無法感知房價下跌的一個重要原因。

　　造成統計數據與消費者直觀感受「落差」的第二個原因是開發商不敢大張旗鼓地進行「價格戰」。自去年以來，滬上不少樓盤在降價之後出現了大量退房的情況。「造成退房的原因通常是樓盤的降價行為激怒了先前的購房者。‘退房’現象逼迫開發商不敢輕言降價，至少不敢大張旗鼓地降價。」對「退房」現象的影響，有學者作如是評論。

　　有意思的是，雖然消費者感覺不到房價的下跌，但相關信息顯示，上海內環、內外環間、外環的新房成交價不久前均出現微幅下調的局面。對此，專家的評價是，雖然降幅甚微，但「三環齊降」意味深長。

　　謎底：房價升降只在一線間

　　房價會跌；房價不會跌───伴隨著上海樓市兩大謎團的日益凸顯，對市場前景的爭論已經出現。

　　一種觀點認為，從投資角度看，房地產市場是典型的預期市場。地價的上升將帶來樓價上升的預期，觀望資金可能「入場」，上海樓市將再度升溫。另一種觀點則認為，地王頻出是「土地斷檔－恢復供應」期的正常現象，而且地塊本身價值也在其中起到了重要作用。當下房地產商和消費者的行為都表明，滬上樓市在下一階段有可能走出一條下行曲線。

　　在幾個月前，這種爭論幾乎還是一件不可想像的事。那個時候，壓倒性的聲音是，房價漲幅將趨緩，但市場長期看好。有關專家認為，這一爭論本身，恰恰是上海樓市各種矛盾現象的謎底。

　　「由於宏觀調控的持續作用和反商業賄賂的深入開展，上海樓市可能會真的迎來一個拐點。」上海房地產獨立評論人士顧海波稱。

　　如果說上海樓市6、7月份的觀望是對政策前景不明朗的觀望；那麼，在房產調控各項政策基本出齊、政府決心已顯的9、10月份，這種觀望已經表現得相當純粹，那就是消費者對市場本身的擔憂。

　　而在開發商層面，類似的憂慮其實也已經出現。「現在的市場我看不清楚。各種對立的因素太多，到底會怎樣走，只有拭目以待。」一位在幾個月前尚對市場表現出無比信心的房地產商日前在接受記者採訪時說。

　　9月，少量滬上新開樓盤出現價格低於區域平均水平的情況，新房成交價也較前期略有鬆動。

　　不管「拐點」是否到來，但一個毫無疑問的事實是，上海樓市的「節點」已經到來。(文章僅代表作者個人立場和觀點)