買房要從頭到尾受氣

喬遷新居本是件令人開心的事，但不少買房人的真實感受卻是幸福中難隱「窩火」。「且不說房價高，你傾盡所有，還得從頭到尾任人宰割。」楊光先生憤憤不平，在整個商品房交易中，為什麼購房人總不能擺脫受擺佈的「綿羊」角色？更多的買房人則在網上表達新年願望：消除商品房交易中的三大「霸王」行為。
三大「霸王」行為令人憤憤不平

　　楊光先生在上海浦東買了套房，農曆春節前正式交付。交房當日，開發商臨時通知業主，由物業公司代為交付；物業公司則要求，業主必須先簽協議，並交清6個月的物業管理費、公共維修基金及其他各項費用，然後才給房屋鑰匙。收房時究竟該先驗房還是先簽協議、先交費？楊先生的質疑所指的正是眼下房屋交易環節的投訴熱點之一：「霸王交付」。

　　所謂「霸王交付」，就是驗房在先、繳費在後的交房順序被開發商強制性地顛倒了，目的在於逃避其應承擔的房屋質量責任。楊光說，因為想「息事寧人」，他按照物業公司的要求籤了約、交了錢，結果，拿了鑰匙後才發現，物業公司根本不管驗房的事。楊先生只好自己請來驗房師，發現一堆質量問題：水泥地高低不一、門框不正、甚至客廳的開間兩端不等長……等到再去找開發商時，開發商竟回答：房子已經簽收了，找物業公司維修吧。

　　如果說先繳費還是先驗房尚屬程序上的霸道，那麼，「霸王險」「霸王約」則屬於實體性霸道了。

　　所謂「霸王險」，是指買房辦抵押貸款時，借款人(也就是買房人)竟要為銀行房貸投保。保險的購買人是買房人，而保險的受益人則是銀行。既然房屋已經抵押給了銀行，並且銀行已經賺取了所放貸款的利息，貸款風險理當由銀行自負。但現實中，買房人必須為銀行購買保險，開發商還與銀行聯手指定保險公司，買房人只得為此付出少則數千元，多則上萬元的保費。

　　「霸王約」更是不公平。儘管商品房預售、銷售合同已經是主管部門統一的制式合同，但合同中的選擇性條款、補充條款，定奪權在開發商，買房人只有「簽字畫押」的份。再不公平的條款，買房人的反對往往只能得到售樓人員千篇一律地回答：「公司就這樣規定的，條款不能修改，要麼你不簽合同。」

「霸王」行為靠什麼制止？

　　業內人士指出，面對「霸王交付」「霸王險」的猖獗，有關主管部門應該適度干預，明確規則；而對於「霸王約」，則要更多地依靠供求關係來改變。

　　一位取名「天下寒士」的網友說，交鑰匙是買房人與開發商完成購房合同的最後一道手續，拿到鑰匙後，買房人才開始和物業公司發生新的契約關係。現在，拿鑰匙之後才應該發生的物業管理費、公共維修基金以及契稅等費用的交付，卻成了能否拿到鑰匙的前提條件，於法無據。許多物業公司與開發商有千絲萬縷的聯繫，巨額維修基金等費用常常被滯留，被開發商挪作他用，或從中吃「利息」。

　　業內人士指出，主管部門統一製作的購房合同應明確公共維修基金交納時間，譬如規定：由業主個人交納的，需在房屋實測面積出來之後、在辦理入住手續之前交納；如業主自願讓開發商或物業公司代繳的，可在購房合同中約定，代繳方必須在多少工作日之內提供專用發票，以避免資金被挪用。

　　而對於「霸王約」，業內專家認為，解決之道在於供求。供不應求的市場是賣方市場，在賣方市場中，購房人無論怎樣運用法律工具結果很可能都是徒勞的，因為可供開發商選擇的買家很多，而供購買人選擇的房子少。要想獲得房子，購房人往往得放棄權利，遷就交易。要改變這一現狀，就得先改變商品住宅的供求關係。

　　但正如房地產研究者李開髮指出的那樣，目前房地產市場一個大問題有待解決：各類房屋計畫供應量與社會需求量沒有管理與供應指標，供需不搭界，開發沒有指標，位置沒有明確，囤地待漲價成了普遍現象。在供求緊張的形勢下，交易環節中的「霸王行為」的存在也就不足為怪了。(文章僅代表作者個人立場和觀點)