遏制房價應從放開北京、上海戶籍開始

房價飛漲最近已經成了全社會最關注的問題之一，對於如何遏制房價上漲朝野人士也紛紛各抒己見。溫家寶總理日前接受新華社採訪時表示，應對高房價的措施包括打擊哄抬房價和囤地行為，也可能包括調整利率。還有民間人士認為，政府應下決心約束地方政府擴張和濫用"土地財政"的衝動，以免地方政府對中央政府的房地產調控指令置若罔聞。

但這些辦法都難以從根本上遏制房價的飛漲，原因很簡單，推動中國城市房價上漲的最大動力是需求，無論是居住需求、投資需求還是投機需求。政府打擊哄抬房價和囤地行為的力度如果足夠大，當然短時間內可以起到明顯抑制房價的作用，但問題是，房價在當今中國的經濟大環境下是一把雙刃劍，房價高漲雖然會明顯提高中、下層民眾的痛苦指數，可如果房價驟然停止上漲，甚至明顯下跌，那麼中國應對本輪經濟衰退的法寶──貸款狂歡推高房屋等資產的價格、資產價格上漲鼓勵人們擴大消費併進一步投資，就會在中間環節發生斷裂，一方面導致大量貸款成為壞賬，另一方面造成消費和投資意願衰退，這是中國經濟無論如何承受不起的。

至於說通過改變地方財政過度依賴賣地收入的局面來遏制房價，恐怕也有緣木求魚之嫌。如果賣地能獲得巨額收入，就算地方政府的稅收再充裕，它們也未必能忍住不吃放在嘴邊的這塊肥肉。

社會之所以對北京、上海和深圳等一線城市的房屋有旺盛需求，一個主要的原因是政府的政策資源過度向這些城市傾斜，並帶動社會的經濟資源過度向大城市聚集。而這些城市的一紙戶口就成了享受這些資源的"特權證"。比如，北京大學和上海復旦大學每年新招收的學生中本地生源都在三分之一以上，京滬本地戶口學生的高考壓力明顯低於全國平均水平。正是因為類似種種附著在大城市戶口上的特權，"解決進京戶口"才能成為北京吸引高端人才進而吸引並留住高端企業的法寶。大量 "高薪"企事業單位的留駐給一線城市的住房提供了剛性需求，而這種剛性需求又為投資和投機需求提供了安全網，這一投資安全性又會鼓勵更多社會資金投入一線城市的房地產。

其實，高漲的房價現在已經使京滬等一線城市的普通就業者苦不堪言，許多留駐在大城市的企業也是騎虎難下，因為他們的許多中低級別員工可能一輩子都別想在大城市實現自己的購房夢，一些人甚至要常年租住在環境髒亂、危險的"城中村"。這些企業和員工現在缺的其實只是一個足以說服自己離開大城市的理由，而戶籍制度改革的重大突破則會有效剝離附著在一線城市戶口上的種種特權，顯著減少大城市戶口的"含金量"，降低這些城市對就業者和企業的吸引力，使他們更願意遷往中小城市。而經過這些年的發展，中國不少中、小城市的宜居、宜商環境實際上已具備了承接大城市企業和就業人員的能力。隨著就業機會和就業人員從大城市分流，社會對一線城市住房的各類需求也會隨之降低，這裡的房價將得到遏制。

更重要的是，如果北京和上海的戶籍制度改革能率先獲得突破，將會對其他大中城市的戶籍改革起到巨大的示範和帶動作用，改變人流和資金流越來越集中的局面，真正推動中小城市和城鎮的發展，使中國的城市化走上更健康的軌道，從根本上抑制城市房價的過度上漲。