20年內房價面臨上漲壓力 不等於20年牛市

"房價還要上漲20年!那什麼時候才能買得起房啊?"

"既然還要上漲20年,那現在幹嘛不炒房?"

這是許多人在8日聽完住房和城鄉建設部部長姜偉新講話後的兩種心態。其實,未來20年房價面臨上漲壓力與20年牛市完全是兩回事。

房價中長期面臨上漲壓力,這一判斷建立在中國城鎮化加速、工業化持續的基礎上。中國人均GDP已經超過3000美元,最快在2011年底達到 4000美元。隨著人均收入的提高、可供應土地的 減少,以及農村人口繼續向城市轉移潮,中國房價的確面臨諸多上漲壓力。

但應該看到,未來20年房價再現近5年來的"瘋狂"可能性並不大。

以北京四環外房價為例,2005年的均價約為4000元/平方米,目前是20000元/平方米,5年漲了4倍。但再向前看,1998年房改後北 京這一地區房價約為2000元/平方米,此後7年內僅上漲1倍。房價"瘋漲"不過是近5年的事。其中,2009年房價漲幅約60%左右,是1998年以來 漲幅最大的一年,這樣罕見的牛市幾乎不可複製。

那麼,這樣的房價漲幅算不算泡沫呢?如果把未來20年的房價上漲空間都考慮進去,目前的價位可能還有上升空間。有人據此認為,房價沒有泡沫。但 現在的問題是,20年的漲幅在一年內用完,顯然透支了未來的預期,未來靠什麼支撐?完全脫離基本面的上漲,這不是泡沫是什麼呢?

美國被認為是房地產市場較為成 熟的典範,其50年來(1968-2006)剔除通脹因素後的標準住宅價格僅上漲1倍。美國平均3個人一套single house,2009年的均價在20萬美元。這個價格在近20年來,上下浮動僅5萬美元。

中國近10年來房價一路上漲,幾乎沒有熊市,除了前述的理由外,更是房改開啟市場化後對以前被管制價格的糾偏過程,但這個過程不可能一直持續。 購房人口高峰來臨,增加購房需求,也對房價產生影響,但這同樣不可能一直持續。中國人口規模預計在2020年達到14億的峰值,之後將開始下降,而人口年 齡高峰也將從目前的30-35歲轉移到40-45歲,購房需求最高峰將結束。也就是說,最遲到那時將看到房價的穩定。

更重要的是,在經歷了房價上漲遠超過收入上漲的時期後,中國的房價收入比已經畸高。據研究,房價與居民收入比在3-6之間合適,不宜超過7。 2008年中國中等收入戶的房價收入比已達到8.23,已經不具備購買房屋的能力。2009年這一數據顯然更高。

這意味著收入分配體系存在明顯問題,除了房價漲得過快,居民平均收入上升也顯得滯後。可以預期,在政府工作報告已經明確把進行收入分配改革提上 日程後,未來居民收入上升速度將加快,甚至可能快於房價上漲。目前看,高得離譜的房價幾年後可能變得可以接受,當然這取決於各項改革開展的情況。

總的來看,目前還沒有哪個國家房價可以持續上漲30年而不出現熊市。很多國家長期投資普通房地產的收益跑不贏基準 利率,更跑不贏收入增長速度。樓市有風險,炒房者請謹慎。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)