任志強：「二套房」是一個糊塗概念

房價何時出現下跌,或下跌到什麼程度並非關鍵,悲劇是更多希望通過進入城市改變生活的人將會越來越難以跨越這道住房的門檻。

全世界的住房改革都是以家庭為單位制定的,中國所有的有關住房的文件也是以家庭為單位制定的,香港的法律更加明確的認定非家庭的個人無權向政府申請住房的保障（因病殘老等失去勞動就業條件的除外）。英國、美國、香港等涉及個人購房減稅的則是以納稅人個數計算的。

中國新出的《關於規範商業性個人住房貸款中二套住房認定標準通知》中,也是以家庭為單位計算的。

但什麼是家庭呢？教科書中是這樣解釋的:「家庭——由婚姻、血緣或收養而產生的親屬間的共同生活組織。有廣狹兩義。狹義指一夫一妻制個體家庭（單偶家庭）;廣義泛指群婚製出現後的各種家庭形式,包括血緣家庭、亞血緣家庭（普那路亞家庭）、對偶家庭與一夫一妻制個體家庭。當代主要做狹義的使用。家庭與婚姻有密切關係,婚姻是家庭產生的前提,家庭式締結婚姻的結果。」

那麼是否可以理解為非組成家庭者不得申請商業性個人住房貸款？脫離大家庭而獨立生活於異地城市的未成家的成年人不得申請商業性個人住房貸款,或只能按戶籍中的家庭計算其在外地有房只能按二套房接受差別信貸呢？已離異的家庭（單偶家庭）其父或母不再能用自己還貸的方式為非戶籍的子女購房,或只能接受差別信貸呢？還有許多種情況都涉及家庭這個概念的定義,也會影響到「第二套」的認定。

全世界大多數國家多以人均擁有的住房面積計算住房的困難程度與應補貼的標準,而幾乎看不到有按套計算的。中國1998年房改時出臺的住房補貼及補貼的標準也都是按面積計算的,中國有關房改的23號文件同樣是以面積計算的,評定一個國家的住房發展程度同樣是以面積計算的。

中國的住房成套率在城鎮的存量住房中約佔77%左右,而在住房成套率低於1:1時,非常套住房如何按套計算？這些非常套住房許多是破舊平房、筒子樓等住房,難道計算為一套二不能在低信貸成本支撐下改善住房嗎？

也許兩套住房的面積還不如一套住房的面積大,房改時許多家庭因為原有分配的面積不足,因此另加一套小房子的方式來補齊。這樣擁有兩套住房的很可能只是補足了應福利分配的標準面積,而談套不論面積的規定自然讓這些本應享有合理住房面積只住一套房的家庭不得不因分配條件的不足而擁有了兩套房,如今他們成了被遏制的對象。

當按套從房管部門登記查詢時,這些家庭自然的被排除在合理享受低息利率和首付的貸款範圍之外了。

對「第二套住房」購買的差別利率限制規定主要來自於炒房與投機之說,故2007年9月銀監會出臺了《關於限制第二套住房信貸》的規定。但擁有第二套住房的比例有多大卻從來沒有過一個官方的統計數據和發言人的說明。那麼中國的官僚機構是依據什麼做出這樣的判斷的呢？大約是網民或媒體的忽悠吧。如果僅僅依據這種忽悠就可以草率的做出對市場調節與遏制的各種規定,那一定會出現倒洗澡水連孩子一起倒掉的現象,而這種政策的導向在房地產市場的調控早就已經不是第一次出現了。

從全國情況看,城鎮居民擁有第二居所的比例為9.5%,比2005年僅增加0.9個百分點。說明近幾年來所有關於炒房並擁有多套住房併進行投資和投機活動的爭論與政策只針對於這新增的0.9%的家庭,如果中國這種翻天覆地的政策變化僅僅是為瞭解決這0.9%的問題,而引發了股市、樓市數千萬家庭的財產損失和城市化進程的中斷;住房改善性需求的中斷,不恰恰是將孩子和髒水一起倒掉了嗎？

再細分析,擁有第二居所的使用情況中,半數以上的用於出租並形成了現有的出租市場,彌補政府在居者有其屋而非有其所的錯誤導向之下租賃市場的嚴重不足。如果消滅了私人購房並擁有第二居所的出租,那麼如今的住房購買的需求豈不是更高了。那麼用個人購房的第二居住來提供出租,讓暫時無能力購房的家庭有個過渡之處（或者不是高消費的需要,如上學、看病等）,這些也不能算是投機炒房的行為吧。

扣除了出租與偶爾居住的比例,僅有9.5%中的約20%是其他用途的第二居所,可能是養寵物、當倉庫、存字畫與古董等,就算是全部用於投機炒房其總數也不過是存量中的1.8%,如果再按2008年只比2005年提高了0.9個百分點計算,請問自2005年之後新增的因炒房而擁有的第二居所的比例又有幾何呢？

都是炒房引起的房價過高嗎？這個理由顯然從統計中看是不成立的,至少各不同的收入家庭組中都不同比例的擁有第二套住房,不能都是有錢的富人在擁有第二居所,也不能說都是有錢的富人在炒房吧。固然隨著收入的提高擁有第二居所的比重在提高,但同樣偶爾居住的比例也隨著收入而從低到高的。反而是用於出租的比例是低收入家庭最高,而高收入家庭最低。這恰恰符合於不是以投機炒房為主導的市場行為。

而從不同收入家庭中擁有商品房的比例可以看出,近幾年的市場化進程中並非最低收入家庭組的該購買商品房,也不是最高家庭組的住房私有化率達到了100%,而是不同收入組的家庭都擁有一定比例的商品房。

不管其中的原因是因為拆遷補償、是因為房改房的升值、還是因為商品房產品價位的不同而產生了收入不同的分類結果,總之商品房滿足了大量不同收入家庭的住房需求。

中國的住房私有化率已經很高了,但我國仍有較多的住房改善性需求,主要在於三代戶和四代戶家庭同住一套房子的比例太高,而住房的套面積又太小正需要進入改善的階段（全國平均套面積為85.4平方米,中位數為76平方米）。因為更需要按面積而非按套實行差別信貸。

充分瞭解了我國住房的現狀才能根據民眾的需求和存在的主要矛盾制定出有利於改善居民生活居住條件的長期政策,再加上城市化進程的需求,可知當前的主要矛盾仍然是個增加供給的問題。當政策的導向不傾斜於有效的增加供給,而是因各種各樣的方式來限制需求,是無法達到改善城鎮居民的住房條件的目標的。

如果一個政策的出臺不能給民眾帶來更多的利益,而只是增加了民眾住房改善的負擔,那麼這個政策必然會帶來許多的社會矛盾並給經濟的發展帶來不利的影響。

用一個不科學的限套政策來遏制需求,會給長期的中國經濟帶來什麼樣的後果還不得而知,但不利於改善住房需求卻是顯而易見的。一個套的認定就讓摸不清住房家庭的底的房管部門和銀行弄了個手忙腳亂,當這個系統建立和完善之後,市場怕要進入一個冰凍的階段了。為什麼當中國的個人收入所得稅尚未能以家庭為單位計算並核減撫養係數時,住房卻先不是按面積而是按套計算了呢？

最為難的大約是那些尚未結婚的年青人了,未組成新的家庭之前只能按原有的家庭計算住房套數了。

問題不在於房價何時出現下跌,或下跌到什麼程度,而在於這個「通知」如果是個中國未來長期政策的一種預期,那麼大量的改善性需求大概要成為被政策冷落的群族。這將是一種悲劇的開始。而城市化的進程大約要因此而滯後數十年,更多希望通過進入城市而改變生活歷史的人們,將會越來越難以跨越這道住房的門檻了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)