葉檀：中小開發商下半年可能被吞併(圖)

今年下半年將展開房地產市場的併購大潮，一些沒有資金實力的中小開發商成為被吞併的對象。

2011年，房地產開發商開始洗牌。

很多房地產商負債率處於高位，患上融資飢渴症。目前，包括大型開發商在內的房地產企業負債上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司甚至在100%以上。

根據用益信託網的統計，2011年1月份發行的集合信託計畫中，房地產信託的規模佔全部信託的37%。按Wind資訊統計，中融信託在不到兩月的時間內就發行了18只信託產品，其中投向房地產的就佔1/3。對於開發商而言，信託融資成本節節上升，抵押槓桿低，而利率等成本上升，並且一般無品牌的開發商還得不到高價融資機會。

同時，銀行貸款、定金與預售款、按揭款等是開發商的主要資金來源，如今成交量下降，貸款與預售款下降，資金更趨緊縮。從2010年下半年開始，預售款已受到監管，中小開發商度日如年。據莫尼塔證券判斷，今年全年地產開發商現金流可能為負，在中性假設下這一缺口可能略高於200億元。

限購令出臺後，2月全國商品房成交量預計下挫50%以上，預計2011全年交易量下滑20%或以上，銷售價格下跌5%至15%。按照庫存與資金鏈的估計，今年下半年將展開房地產市場的併購大潮，一些沒有資金實力的中小開發商成為被吞併的對象。

為了應對困局，開發商開始轉型。常見的轉型是多元化經營，轉型為實體企業或者資源性企業。2010年至今，共有16家上市房地產公司開始涉足其他行業的業務，其中主要以三大方向為主，包括新興產業、金融業和礦產資源業。

未來數年，中國房地產行業的集中度將大大提升，此時正是出臺節能規則、提升房地產質量的好時機。中國的房地產業處於大裂變的前夜，中小開發商正在等待並購的發令槍響。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)