房價繃不住了

縱然開發商痛批限購政策飲鴆止渴，地方政府賣地收入銳減有苦難言，中央政府對房地產的調控仍咬定青山不放鬆。

2011年上半年，中國房地產市場平淡黯然。限購鉗制了市場需求，銀行信貸收緊，海外市場融資成本趨高，國內資本市場大門緊閉，地價卻難見下跌。

近期陸續出爐的房地產上市公司中報卻顯示了另一番景象，知名開發商仍吸金不減，萬科、保利、金地、招商地產1月至6月簽約銷售金額同比增幅分別為79%、81%、109%、62%。但靚麗中報的背後卻隱藏著一個重要事實，由於房地產開髮結算週期的客觀原因，2011年上半年的部分業績來源於2010年下半年的簽約預售。

對於開發商來說，最能助其掌握主動權的，只有預售款。近兩個月，一二線房地產市場項目打折促銷的廣告不絕於耳，但鮮有大型知名開發商做出明確的策略性降價動作，因為上半年他們手裡的資金還能撐得過去。

但這樣的局面已難以為繼。經過2008年市場V型反轉的洗禮，過去的降價風向標萬科此際已退居幕後，內部暗令不可再提「降價」二字。但事實上，包括萬科在內，各大開發商的降價行動已潛流湧動，團購、內部價、送裝修等眾多名目，都旨在讓利客戶。8月17日，住房和城鄉建設部正式公布對各地列入新增限購城市名單的五項建議標準，三四線城市限購政策呼之欲出，這令大批已退守至三四線的開發商都感覺快「繃不住」了。

在調控政策及其預期的「圍追堵截」下，市場是否已接近反轉下行的轉折點？一般來說，降價多米諾骨牌效應還需要一個「爆破手」——它會不會是富力地產（02777.HK）？富力近日率先打開虛掩的降價閘門，明確提出了對市場的看跌，不僅自身項目向下調價10%，還對下半年市場再看跌10%，一時震動同業，引來側目與爭議。富力這頭張骨牌，會否引出一連串多米諾效應，還有待市場消化與觀察。

富力明確看跌

「價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調整。價格方面，我們現在下調了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%。」8月23日，富力地產董事長李思廉在中報業績發布會上作出上述表示。

這是今年房地產調控以來，大型開發商高管首次公開表態「要降價」。雖然此前各大房企都已採用了各種促銷手段，但實際上他們並不願意對外承認降價。

「是否會引發一輪降價潮，要看具體城市、具體項目和開發商的具體情況，但對於目前資金壓力大的企業來說，加速出貨應是首選。」戴德梁行華南研究部主管張曉端向財新《新世紀》表示。

「降價是最後的選擇。特別是經過2008年萬科降價後售樓處被砸，大家都明白降價沒有任何好處。」陽光100集團常務副總裁範小衝向財新《新世紀》記者表示，「原因有三，一是老業主鬧事，給企業品牌帶來傷害；二是大家心裏都有數，如果都高調降價，整個市場透露出一片下行信號的話，恐怕就沒有多少人買了；三是降價終歸壓縮了利潤，沒人願意這麼幹。」

開發商對於降價心態糾結。上半年，大多數開發商都收縮戰線，一副「挺著」的架勢，幸虧三四線城市成為銷售的藍海，支撐了業績。但隨著限購政策向下深入的信號進一步釋放，不少開發商可能不得不做最後的選擇。

「三四線城市限購影響確實很大，我們在煙臺的項目，就是趁著三四線限購政策出來之前開盤。」龍湖地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。

「越到下面的城市，限購影響越大。現在一方面限買，另一方面把資金卡住了，再把你的退路三四線城市截住，政府真是圍追堵截，逼著你降價。」遠洋地產內部人士向財新《新世紀》記者表示。其實，早在今年3月，遠洋地產就對多個布局城市制定了降價策略，新盤低價入市，快速回籠資金投入商業地產。

不少一線代理商和市場分析人士認為，現在已經到了適當降價的時機，當市場對於房價大降不報太大希望時，只要價格調整到心理價位，潛在需求就會釋放。

「市場依然存在，而且現在是重要的價格彈性窗口期。萬科上半年業績持續增長，在市場完全叫停的時候還能出量，說明這是價格彈性窗口，只要價格合適，量是可以走上去的。現金流是我們今年下半年乃至明年上半年最為重要的，沒有量怎麼辦？」世聯地產董事長陳勁松表示。

中原集團研究部高級經理劉淵也有相同看法，「要降就先降，先降能把潛在的需求搶先吸收，小幅度試探性地降不如一次降到位。」

難見大降

8月至10月這三個月是房地產開發行業傳統的推盤高峰期，會不會有更多的開發商跟進降價，多大幅度的調價是一次降到位？

範小沖認為，跟不跟，不是看別人降價與否，而是看自己公司的情況，是否迫切需要降價回籠資金。但從上半年以來低位成交的情形來看，跟降的人肯定會很多，尤其對上市公司來說，還多一層年度業績考核的壓力。

中報顯示，富力地產今年的銷售目標是400億元，上半年只完成了34%。富力董事長李思廉對此的解釋是，上半年銷售完成比例較低與預售證發放較慢有關，因為在大部分城市，現在政府有關部門都會跟開發商談限價問題，所以拿到預售證的時間比以前要長。他透露，富力三四季度追加了很多預售證。

這是今年開發商普遍面臨的情況。在北京，為了限制房價平均水平，政府一度停止對4萬元以上項目預售證的發放。上半年預售證發放的抑制，也導致下半年市場推盤量將更為集中，市場供應面臨井噴。

劉淵認為，在調控政策不放鬆的情況下，開發商都會採取低價入市的策略，預計下半年整個市場的房價平均水平會降約10%。但隨著推盤量的增加，交易量緊跟著將有所回升，量和價會達到一個平衡，價格不會一直跌。「對於戰線拉得不長的中小開發商來說，可能選擇將部分項目跳水出售，把這口氣倒過來，就不繼續降了，捂盤等待更好的機會。」

李思廉在中報業績發布會上進一步表示，下半年不會出現價格戰，因為現在房地產變成一個不易進入的行業，需要大量的資金、人才，才能做好一個項目，所以大家捨不得打價格戰，有的開發商如果覺得對手比自己強，可以先停下來不賣。基本上，處於行業前列的公司，大家相互競爭了十來年，不會再出現打價格戰的局面。

房價難以大降的另一個重要原因是地價的支撐。2011年上半年，地方政府雖然賣地收入大減，但土地成交價格和出讓底價均未見明顯下跌。

中原地產監測數據顯示，1月至6月全國130個城市共推出土地11674宗，推出土地面積54167萬平方米，同比增加12%；其中住宅類用地3492宗，推出面積19435萬平方米，同比減少15%。不過，全國130個城市土地成交溢價率為27%，較去年同期僅減少4個百分點。

7月，國泰君安對「招保萬金」等四大房地產龍頭公司的調研顯示，目前開發商普遍表示，地價尚無明顯下滑的趨勢，部分區域起拍底價反而有所上升，主要由於政府對溢價率的控制。但住宅土地成交量明顯下滑，出讓偏少，現在地方推地都要事先採取措施防止流拍。

收購暗湧

每次市場下行都意味著行業整合洗牌。2011年上半年，房地產開發行業的併購交易明顯活躍，並購金額創新高，大型開發商趁機兼併收購小開發商，獲得廉價的土地。隨著調控繼續深入和房價持續下探，地產行業的兼併收購交易將更加活躍。

中原地產監測數據顯示，1月至7月，房地產行業公開的股權並購合計為62宗，總金額達到175.39億元，相比去年同期的36宗及86.85億元分別上漲了72.2%及101.9%。今年前七個月的併購總金額已超過去年全年的交易額165.25億元。

小企業在資金緊縮下行動的步驟是：停買地——減開工——降價——賣公司。主流開發商的資金實力、執行力都較強，推貨量集中在大型開發商，整個市場損失的部分幾乎全由中小開發商承擔。

範小衝向財新《新世紀》記者表示，「大型房企選擇降價，有時並不全為了生存，也有其他戰略考慮。比如拉低價格，回籠資金，兼併活不下去的小公司，這也是做一個對沖。」

他向財新《新世紀》記者透露，上半年陽光100集團兼併了300萬平方米的土地，住宅、商業都有。被兼併的企業有些是活不下去了，賣部分或全部股權給大開發商；有些是因為政策調控，認為房地產市場不確定因素太多，不想玩了。

對大開發商來說，小企業手裡的土地是最具價值的，土地款已經付清，並且近年「招拍挂」的土地都需配建保障房、商業開發，而小企業早年拿到的土地更加乾淨。

萬科2011年中報顯示，上半年萬科共收購了十家公司，共付出約46億元。其中最大的一宗交易為，廣州萬科以31億元收購廣州市番禺向信房地產有限公司100%股權，獲得新光城市花園項目。

隨後，萬科將該項目正式更名為「萬科紅郡·翡翠」，該項目淨用地面積約34萬平方米，容積率1.68，建築面積約57.2萬平方米，目前已完工及在建開發麵積約10.4萬平方米，還剩46.8萬平方米的建築面積亟待開發。

據中原地產統計，十大標桿房企在2011年上半年的市場佔有率已從2010年年底的9%升至11%。

中原地產認為，如何解決資金壓力並消化庫存，將是中小房企下半年的最大難題，降價求量或被併購抱團取暖應是目前最好的選擇。預計全年房地產市場並購將超過120宗，全年交易額可能上衝400億元高點。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)