年關在即 新盤放緩降價腳步

2011年的最後一個週末，上海樓市平淡收場，推盤者並沒有延續大的降價動作，成交也相應顯得波瀾不驚。銀億集團銷售總監王士章斷言，2012年元旦以後，樓市會越來越淡，因為客戶在春節前回款給開發商的空間越來越小，開發商索性會等過完春節再推盤。

外圍剛需盤的價格策略

昨日16時，嘉定新城合景疊翠峰售樓處內客戶眾多。據銷售代表介紹，當天是該樓盤開盤的第一天，推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計120套，優惠後的均價在1.3萬-1.4萬元/平方米，裝修標準約2000元/平方米。

張貼在售樓處的優惠細則顯示，提供貸款徵信證明並符合貸款條件可享總價1%的優惠，客戶提供在銀行辦理的2萬元一個月定期存款複印件可再優惠1%；付2萬元認籌金（誠意金）抵6萬元優惠，開盤當日簽訂認購書可獲總價1%優惠，開盤3天內正式簽約可獲得總價1%優惠，一次性付款優惠5%。

「今天的客戶很多，120套已經訂出70多套。」銷售代表稱，來此看房、買房的客戶有的來自嘉定周邊，有的來自長寧、普陀等市區，以青年剛需客戶居多。

上述銷售代表說，樓盤開發商合景泰富在周邊有數個項目，除該樓盤屬住宅項目外，還有兩個酒店式公寓項目。

網上房地產顯示，該樓盤預售許可證規定的開盤時間為2011年12月24日，在售套數237套。

「該樓盤所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤要偏僻些，但這次開盤的價格卻比此前嘉定新城的熱銷裝修盤還要高些，開發商雖然選擇了降價，但並沒有降到位，而是留了一點，一半略多的銷售量當然不算差，但也不能算特別好。」某房企高管說，此前嘉定新城熱銷裝修盤均價在1.2萬-1.3萬元/平方米。

中房信分析師薛建雄稱，該樓盤有優惠，但價格降得不是很深，120套的推盤量其實並不算很大，但也只賣了70多套而已。

薛建雄說，近期熱銷的外圍剛需盤，都是採取每推一次盤，價格都比上一次略低的策略，這樣才能在限購、限貸政策下，不斷尋找新的符合購房資格的目標客戶。「這也說明，現在的市場還是處在不斷下滑中，從現在到過年都將維持這一態勢。」

能進能退的營銷策略

搜房網此前曾預報的合景泰富旗下另一全新樓盤嘉譽灣則未能於上週末開盤。昨日下午，記者趕到該樓盤售樓處時，銷售人員稱，具體開盤時間尚未明確，粗略預計將會是本月末，具體價格及優惠方案要到正式開盤以後才能得知，預計將在4萬元/平方米左右，低於此前搜房網預報的6萬元/平方米。

記者在現場看到一些前來預約參觀的客戶，以中年夫婦為主。薛建雄說，樓市裡存在開盤前最後一刻開發商推遲或取消開盤的情況，一般是由於預約客戶數量太少而造成的。

上述房企高管稱，樓盤在開盤前一般會接受認籌，認籌客戶數量到了一定程度才會開盤，如果數量不足，可以採取加大優惠的辦法，或者推遲、取消開盤，這是一種能進能退的營銷策略。

業內人士透露，合景泰富在上海先後拿了7塊地，其中有3塊在嘉定，目前大多到了集中上市的時候。

含糊的銷售情況

記者致電上週末其他幾個推盤樓盤，但售樓處對推盤以來的銷售情況均回答得較為含糊。

浦江華僑城售樓處稱，此次加推40餘套2房、3房，均價1.7萬元/平方米，一次性付款9.5折，貸款9.7折，「目前各種戶型的房源都還有。」

嘉業海悅售樓處稱，此次系首次推盤，均價約8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款，可享9折優惠，「開了兩棟樓，已經賣掉一部分了，具體還沒統計。」

滬上某上市房企高管分析，嘉業海悅所在區域公寓房價格都在1萬元/平方米，8500元/平方米的價格確實較低。

怡林花園二期售樓處稱，此次加推房源，優惠後的均價在1.35萬元/平方米，「已經賣了多少還不清楚。」

上述房企高管認為，上述幾個樓盤的推盤量都比較大，「在年底最後幾天還在大力推盤的開發商，八成都是年底應付款項壓力太大而造成的。」

上海盤古天地總經理宋海說，雖然現在到龍年春節只有不到一個月的時間，但是2011年12月31日之前和之後，還是有一個比較明顯的分水嶺，「12月31日之後，開發商對客戶的付款速度、簽約速度要求更快，爭取在春節之後，把一部分資金回籠過來，而過了春節之後，不確定因素會加大，到時開發商會採取何種策略，還要看到時的情況。」

12月滬在售優惠樓盤

數量之多創年內新高

據搜房網此前統計，上週末（12月24日-12月25日）上海市內預計有6個住宅項目開盤，總計推出房源1000餘套，較此前一個週末的800餘套增加了約25%。此外，另有來自嘉定、楊浦、寶山的5個樓盤可能開盤。

其中，嘉業海悅、嘉譽灣、合景疊翠峰為首次推盤。搜房網的報告稱，加上上週工作日入市的兩個樓盤，滬上上週入市的全新盤，預計將達5個。而進入12月以來，上海共有23個樓盤開盤24次，其中有11個樓盤為首次開盤。「全新盤入市如此密集，在今年尚屬首次。」

據統計，12月上海在售的打折優惠樓盤達190個（含別墅），數量之多也創年內新高。國泰君安房地產分析師孫建平認為，2012年房價下降將是趨勢性變化，將比現在更明顯地從一手房向二手房傳導，從城區邊緣向中心傳導，從一、二線城市向二、三線城市傳導，從中端房向高端房傳導。

國泰君安的相關研究報告預測，繼上海、重慶之後，房產稅試點方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出，作為限購政策未來退出的對沖，以抑制投機性需求。另外，房產稅僅對增量房徵收可能性大，出臺的稅率將以低於1%為主。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)